我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：新人首问，你好，房姐，在今日头条上刷到您的文章，看完后立马买了知识星球，精华帖都翻了一下，现在刚好需要买房，您来的太是时候了，感谢遇见。我的情况基本如下： 1）数量：算二套，外地有贷款记录（已经还清）； 2）资质：北京有工作居住证； 3）资金：手上加上借款首付有180—200万，月度还款能力在1—2万左右； 4）家庭情况：孩子3.5岁，我在丰台科技园上班，老公在大兴上班； 5）需求：想买个小三室320万左右、有学校、公园、公交\/地铁，还具有一定的升职空间； 6）意向楼盘：最近看了大兴首座御园、枣园小区、滨河西里、滨河西里北区、清源西里、兴华园、彩虹新城、西红门宏大南园、兴海家园；房山国际花都、首创、加州水郡、碧桂园；丰台新华街等二手房房子大约50来套，基本都在95年左右的房子； 7）请求：请房姐指点下，哪个小区更合适，这些老小区顶层能买吗？ 盼回复，感谢房姐

回答：大兴选筹为主，房山不建议考虑。推荐 首座御园、清源西里、滨河西里、枣园小区、彩虹新城 这几个中重点淘下。顶层相比中间层能折价10%就可以入。

提问：新人首问，房姐您好！我和爱人都没有北京户口，今年刚满5年北京购房资格，首房首贷，有一套商办房在父母名下。看了很久，考虑未来孩子出生在北京上学，父母又希望买新房，所以主要关注亦庄。 目前关注河西区的金隅学府二期139平户型、雅居乐京华雅郡的134平户型，以及京东总部边上的招商臻珑府135平户型，想听听您的意见（上学、以及哪里更保值）谢谢老板！

回答：亦庄扎堆一批限竞房，招商·臻珑府 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑，学校有建华实验亦庄学校 金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中 雅居乐京华雅郡 周边配套，绿化环境一般 光秃秃的都是楼，价格偏贵 学校有人大附中 性价比上推荐 臻珑府金隅学府\/京华雅郡

提问：房姐你好，我持有北京工作居住证，在清河永泰东里和西里各一套小两居，家有两个孩子，今年老大上小学，用的东里房产上永泰小学。现在准备出售西里房产，换到郊区积分落户，同时改善居住和资产保值。计划总价550左右全款购三居。建材城东路的森林大第，因为它离永泰最近，方便周末过去居住，小区居住也算舒适。另外，小区南边建了一批回迁房，附近还有新开盘的限竞房奥森one和奥海明月，我觉得未来周边配套可以完善起来，同时13号线拆分在附近有地铁站，也是利好。第二选择就是霍营回龙观那一片，看中新龙城，流星花园三期，和谐家园，北店嘉园等几个房龄较新，居住相对舒适的小区。想问房姐，，城区郊区来回住是否可行。第二，我的购房目标区域是否合理，有没有更好的建议呢？

回答：1. 周末回郊区居住当然没问题，这是一种生活方式的选择 2. 建材城东路位置还可以，这边主要问题就是商业配套较少，日常购物需要去1公里以外的新都购物中心和向西3公里的龙旗广场。森林大第 推荐两个户型一种是 89平方米左右两居，顶层带露台，可以改成三居室。另一种 127平方米三居室，主卧室带独立卫生间和衣帽间 也还不错。回龙观板块你看的这几个也是推荐盘，有合适的标的可以入

提问：今年有北京购房资格，在武汉中心城区已有多套住房和商铺，有资金1000-3000万，想保值或1.北京还值得购买住宅？无自住需求。2.北京哪些区域和楼盘？3.新房还是次新房？是否能推荐楼盘和户型面积。4.已看过新房：西府大院，丽都悅府，壹亮马，懋源璟岳，西钓鱼台御玺等；次新房看过使馆壹号院，谢谢！

回答：1. 北京的住宅当然值得够买 2. 投资重点看朝阳 望京、双井、朝青等板块次新盘 3. 推荐楼盘 东湖湾、保利中央公园、臻园、橄榄城 等

提问：房姐您好，我在北京中关村有一套90平米自住房，沈阳二环边有一套住房。孩子还有4年上大学，目标北京或者上海的学校。想在北京或者上海周边入手一套宜居养老房，总价400万以内。目前想考虑在延庆或者嘉兴买房，请房姐帮忙指点一下1.两个地方是否值得入手 2.延庆怀柔密云哪里更适合买养老房 3.上海周边目前还有哪里值得投资 非常感谢

回答：1. 我的建议养老还是要靠近城区，近医院和公园比较合适 2. 延庆不是在打造养老CBD么，规划上应该要好些，另外密云的弗农小镇可以看看 3. 上海可以看油坊桥板块，去河西中、河西南都非常近，价格合理而且好租。

提问：新人首问。房姐好！男友有一套朝阳惠新两居还贷中，计划用作婚房。我目前有sfsd资格，考虑婚前买个小房，一是投资，二是婚后有孩子了父母来北京暂住，子弹有限160万，能接受350万以内的房子，目前主要看了安贞、小关和惠新附近的一居和望京的老破小两居。如果再买个小房，我们的还贷压力较大，基本月光，但sfsd资格不用又觉得可惜。请问：1.现在房住不炒的政策下买个总价低的房子是否有空间，一居室几年后出手是否好出。2.如果买，北三环的一居和远一点的两居该选哪个呢，安贞、小关、惠新、和平街片区和望京南湖渠哪个更值得入。3.这个预算，如果考虑投资属性，在其他区域您有什么更好的推荐吗。感谢房姐！期待翻牌儿！

回答：优先上车，剩下就是涨多少的问题。 板块上更推荐 选两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大这几处 具体的可以看下 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里等

提问：老公北二环附近上班，社保五年以上符合在京购房资格，国管公积金月缴6300，实发月工资8000左右，有两次房贷记录，贷款已结清，目前无其他贷款。积分落户还不够。我和两个孩子在外地，一个初中一个小学。三年左右可能落户北京，想让孩子们来北京上学参加高考。高二可以转学到北京上高中吗？小学转学可以就近上学吗？两个孩子转学需要运作还是正常手续? 今年五月份卖了老家房子到手160，目前在内蒙包头自住房屋市值约60，其他可以周转100，不含自住全部房票约270。我没工作考虑到买房后还款压力大，再换手比较困难这次买房特别谨慎。学区，通勤，居住舒适，保值(能有空间)都要考虑。还请房姐指点 1，东城和平里片努力掂脚能买上为数不多的两居室，但是资金有限可选的要么朝向不好要么楼层不好 2，北京一环中央区的规划会让二环内的房有潜力，是不是考虑在二环内买 3，朝阳甜水园东街有个hong chen房产咨询有限公司可以操作小西天回迁房，但是不知道可靠吗？直接去拆迁办办手续，每平米5万，税费自己交，可全款可贷款两年之内办不成全额退款。 4，北二到北三附近的朝阳片压力小可选稍多点，但是学校一般 5，海淀看过景泰西里和西北旺 这些是我看过的，没有方向的乱看，对北京的了解太少了。公积金商业贷款都可以，最近三年不考虑入住

回答：1. 高中转学很难很难，需要你自己去学校联系，但很多高中学校都不接收转学生的。高中不是义务教育，所以学校是有权拒绝的。小学转学是可以的，看下精华帖有一个流程说明。 2. 你们现在还没有在北京落户，没必要看东西海的学区。看看朝阳比较好，看下芍药居和慧忠里，学区也还可以。操作回迁房的方式不建议，风险高，如果失败就算2年后全额给你，但你失去的机会成本是巨大的

提问：新人首问 亲爱的房姐你好。我37岁，娃快两周，为上学落户天津，老公户口香河。我还想拼一下积分落户。现住房在双井，150平无贷款。香河两套50米无贷款，150米40w贷款。卖掉双井住房加手头可动保守能有1300。我和老公离婚状态，所以两个购房资格，都非首套。 1.天津岳阳道和昆明路小学选哪一所好？老破小买一个的再租房住，还是买一个两居居住？ 2.我本科学历，拼积分落户唯有职住郊区能加分，37岁还有没有拼一下的必要？700-800w选择大兴或昌平住房，求推荐几个小区。翡翠公园、华润公园九里，顺驰领海，保利茉莉公馆这几个小区怎么样？ 3.想用300左右在城里买一个小房子出租，请推荐几个小区。 4.香河房还有没有空间，出手再在香河购小别墅投资可行吗？ 5.以上哪个适合利用杠杆？ 6.北三县会和北京学籍统一吗？

回答：1. 岳阳道比昆明路更好，成绩更稳定。 2. 积分落户说实话很难，没必要硬熬。在北京投资还是可以的。这几个中推荐看 保利茉莉公馆 3. 看下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 4. 香河小别墅=长期站岗，投资不选 5. 二套一律全款抵押都可以拉高杠杆，需要根据你自己的月供能力来配比 6. 在环京楼市，最不缺的就是谎言，明显不靠谱

提问：房姐，sfsd，医院工作，想离单位近一点，科技园富锦嘉园五区和新楼盘诺德春风和院，诺德逸府，以及臻御府哪个更合适，或者还有附近别的盘推荐吗？

回答：富锦嘉园好像不是集中供暖,这个小区的涨幅比较一般,长期跑输大盘。 春风和院要比中铁同体系的兄弟项目诺德逸府要强， 臻御府溢价高，不推荐买 综合比较推荐春风和院

提问：你好。请教房姐，慕名而来，以解心中纠结。现有学院路60多平小两居，总价480w，剩余贷款200多w。家庭月收入4w，手头250w。明年有孩子以及老人不定期来，想换成90多平的。看了宝盛里的房。纠结现在换房是否合适，还是等过两年首付够了，直接买2套？ 担心换房相当于额外承担中介税费，以及地段似乎变差了是否有以前保值。 或者有小区推荐吗？

回答：宝盛北里以及宝盛里居住环境都不行，如果范围扩大点看看 竹兰梅菊 园，或者永泰园这一片。 时间上直接置换更合适，两年后再入手一套小户型不也行？ 海淀的房子和学区强相关，是涨是跌并不好说，改善居住环境是刚需，不要有太多顾虑。若2年期间出现普涨，置换的时候更肉疼。

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