我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐，你好！新人首问。 （1）现状：西单附近有一套04年小一居，小区环境不好，但位置很好。价格600左右。在老人（66岁）名下。目前在出租。 （2）需求：纯投资，打算卖掉西单一居，作为首付，再以老人名义进行接力贷，贷款100~200左右。 （3）问题： ①目前市场下进行这种操作是否合适？ ②如果投资新房，限竞房和常规商品房，哪个更适合投资？ ③限竞房中华樾北京，西山锦绣府，万橡悦府几个盘怎么排序？我们和老人户口都在西城，工作也在西城，能有渠道获得华樾北京的购房资格吗？其他新商品房您有什么推荐的吗？ ④二手房方面我看您推荐朝阳，能推荐几个适合我的小区吗？还有海淀的二手房怎么样？多谢啦！

回答：操作没问题 性价比上 万橡悦府西山锦绣府华樾北京 华樾北京如果长持可以买，其卖点就是大望京科创区，阿里是重要产业来源，注意临近高压线的那栋谨慎买。 朝阳二手盘可以看下 望京板块 大西洋新城、季景沁园、宝星国际 等 海淀投资不合适，学区属性太重

提问：首问，恳求指点迷津。 【京户无孩。婚前公积金劲松老破小两居+商贷西坝河老破小一居。租住金地国际花园三居。无通勤需求，自住+保值。两房都卖+手里现金预计共1100个。】 顺着房姐以前的问答踩了盘，觉得不错的：大望路（金地国际、乐成国际）、望京（保利中央公园、东湖湾、华彩国际、橄榄城三期、臻园、上京新航线、华鼎世家、华樾北京），其它（天鹅湾北，阳光上东) 问题： 1、目前看的板块（望京，大望路）和楼盘合适吗？如果有特别不合适的请指出。 求推荐其它类似配套齐全的板块和盘（奥体？东大桥？朝阳公园？）。因没有学区和通勤限制，选择余地有点多，看得眼花，求重点建议关注板块； 2、感觉两个首贷都没用好，求置换方案指点。a、卖二小换一大，二贷1300买一大；b、卖二小，全款抵押（没操作过，会不会办到一半被查），另外您觉得买多少钱的合适呢（收入大于200，但又不想全投到一个房里，想稳妥）；c、卖一小买一中（主要考虑两个老破小拿到全款周期太长，担心房价变化）；d、两小合适就卖，主要用老人票（还没开始办，年底才满60；担心亲家有意见）；e、卖二小，全款买一大，抵押出来投资一个小的（是否有意义）； 3、求提示，我选房在现阶段最容易跳进去坑。 4、问一个盘。普渡寺东西南北巷，2003年开发商回迁正经商品房，两层现代小四合院，据了解北京独有区域。离故宫、王府井近，学区较差不算好的。与平房相比，无被腾退的概率。值得投资吗？在什么情况下值得购买？

回答：1. 楼盘基本正确，适合品质自住。建议集中看望京和双井板块 2. 方案e更好，全款优势入一套品质自住，抵押出6成，再入一套2居做为投资。总月供大概在3-4 3 如果需要保值属性 不要过度关注装修 品质等因素，优先考虑地段和价格 4 不建议，价格贵。自住不一定合适 。北京已经不是中心外扩式发展了，靠近中心不一定保值就好。

提问：房姐您好，新人首问，请您指导 夫妻，男方有工作居住证，大兴13年众美城2居78平，月供0.5万，望京19年老破小64平2居月供1.8万。 准备现在卖掉大兴房子，凑首付250万再买一套，月供没问题，不考虑城六区，主要考虑投资增值。 1，您看这样操作是否合适，还有其他更好方案吗？ 2，现在开始卖大兴房子，看新房子，操作时间是否合适，要再等等明年看房价变化情况吗？ 3，可以考虑哪几个小区的房子，每个小区价格多少可以，如果有3居更好，2居也没问题，请您帮忙排序推荐几个（不考虑城六区），谢谢！

回答：1. 操作没问题 2. 最近几个月是淘笋的好机会，属于买方市场，春节前入就可以 3. 推荐看下亦庄板块，这里未来会形成新的增长极，也是一个产职结合的板块，产业集群正在形成，周边配套 像学校医院也逐渐完善，潜力还是蛮大的 新盘看下 招商臻珑府、融创亦庄壹号、禧瑞天著。二手可以看标杆 林肯公园，另外这类板块尽量看新盘或次新盘。

提问：房姐老师，现在想在深圳买房投资，由于职业原因，没办法开公司做抵押拿出资金，只能把原有的住房卖了去深圳置业。房子在珠海，位置不错，，看的人比较多，卖掉可以有270-280左右的资金，在深圳五成首付买房。 现在有点纠结的是：1.深圳这波大涨会不会带动周边广州珠海上涨，珠海也已经横盘几年了，加上最近有放宽入户和放松限购的政策，想着现在卖，会不会卖到上涨前？2.深圳已经涨了这么大一波，如果卖房拿到资金起码要1~2个月，现在真的有点担心自己去高位接盘。求老师指导。

回答：公检法或金融等敏感行业无法直接办理抵押经营贷，但可以采用父母，配偶等方式迂回，或者另有实控类产品可以迂回。 目前阶段，如果是凑足身家进行上车，并且是二套资格，不用选择深圳追高，有一定风险。 珠海价格和广州差距太小，广州更需要补涨。 综合来看，如果珠三角工作生活工作，当下可以选择广州＞深圳待上涨标的＞深圳西部已上涨标的。

提问：房姐感谢回复，我其实是看上了壹亮马那个楼盘（新房），请问您如何评价这个楼盘呢？以及这个楼盘配建了好几百套公租房都快和商品房数量差不多了，而且挨得很近，开发商说能有隔离但我总感觉不放心，说实话这个点会不会成为购买的重大隐患拉低入住品质？希望您再次答疑解惑～

回答：壹亮马属于高端盘，问题主要在于东边有京沈高铁，还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心，这个价格在分割上出问题，业主肯定会集体维权。开发商应该不会犯这种众怒的事情

提问：新人首问：房姐辛苦！ 1.请问丰台大成路保利和光99平如何？自住或投资均考虑。 2.另看您一直推荐二套全款抵押，子弹不够的话按揭+二抵是否也可以呢？差别在哪呢？

回答：1. 保利·和光逸境价格贵了，投资角度一般 2. 全款可以淘笋这是一个明显优势，一抵能能做到评估值的7成 杠杆更高，二抵只能6成，利率上也会有差异

提问：房姐，您觉得公园5号，和丽水嘉园哪个小区好点？

回答：公园五号和丽水嘉园是完全不同的小区 公园五号从99年到10年后陆续不同期，从6万多到9万多的价格都有分布。 当然9万多价格就不值得了，小区整体比较溢价 丽水嘉园大面积偶尔会出7万左右的单价，无硬伤可以拿。

提问：新人首问，来广营北纬40度单价6.9和四惠远洋天地三期单价5.9，总价一样的大一居，首套自主，请问房姐比较下推荐哪个?

回答：北纬40度兼具小户型＋学区，属于典型的溢价高发区，看你是否有学区需求。远洋天地 学区上小学还行 初中不行 不算，另外靠近四环路和大望路的位置有噪音影响。 兼顾学区入北纬40，否则看远洋天地

提问：房姐您好，新人首问。 个人情况： 首房首贷，社保个税连续60个月，现金130W，公积金余额有20W，月供可以1.5W以内，工作地点在中关村附近。 个人述求: 1. 打算买60、70多平的两居室； 2. 想找一个交通方便的地方； 3. 希望房产可以保值。 龙华园的老破小，北七家和昌平县城这几个地方应该怎么选择。或是其他区有合适的地方吗？希望房姐给一些买房位置的建议和买房过程需要注意的风险。

回答：推荐看看龙华园或者佳运园的两居室，还有清河的毛纺厂南小区也可以淘一下，昌平县城超出了城郊结合部，不建议碰，北七家可以做为备选

提问：房姐，对于石景山头条新闻上的房价下跌40%的新闻，今年买房感觉信心不足，您怎么看下跌的原因？会是北京整体市场的预兆吗？

回答：在百度上搜索关键词“北京下跌” 分别出来 北京房价持续下跌 北京房价暴跌 北京房价下跌10% 北京房价下跌20% 北京房价下跌30% 北京房价下跌40% ... 再搜索“北京上涨” 出来 北京房价上涨 请问为什么？

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。