宁可一线一张床，不要老家一套房！曾经无视家乡的一线青年，想躺平的时候发现家乡回不去了。
前不久，县城房价过万这个话题备受关注。据新华视点统计，2000多个县城中，平均房价超过每平方米1万元，90％位于东部沿海地区，其中海南陵水和浙江义乌排名前两位。
在浙江、江苏、福建等县域经济发达的省份，县城房价一平米冲到2万元并不少见。比较集中，一些核心区域卖了3万，不亚于大部分二线城市。
年轻人怎么也想不到，家乡不再是可以作为替代的避风港。
房地产投机的普及、供应方话语权的增加、购买力的提高、新居住需求的产生等因素，都成为县城楼市虚假繁荣的推动力。在繁荣的表象下，新房空置，二手有价无市，开发商跑路烂尾，租房市场难以开放……县城房市面临的问题不多。
回老家买房子？没那么简单。
以前网上有句流行语：北上广容不下肉身，小城市容不下灵魂。但是随着县城房价一轮又一轮悄然上涨，漂浮在大城市的年轻人突然发现，回老家安居并不容易。
29岁的孟梦最近陷入了纠结。
原因首先是热搜的话题：30岁应该有多少存款？来深圳工作四年的梦想，存款已经达到六位数——可惜位数小。她马上算了一笔账。从深圳目前的房价来看，做一个在大家眼里靠自己买房的深圳女孩，至少需要八九年才能攒够首付，而且是在深圳房价不变的基础上。
真正让她焦虑的是最近父母的分歧。
老家在北方的一个十八线小县城，记忆中家里的房子已经住了将近15年了。虽然总楼层不高，但自己家偏偏住在六楼，是整栋楼的顶层。所以现在的问题是，随着父母年龄的增长，没有电梯的老房子的生活体验越来越差。
父母对是否换房有分歧，四年前孟梦刚毕业就有分歧。当时老家县城新房均价7000元／平米左右，开发新楼盘的开发商不多。梦梦也陪父母去看过房子，离中心城区不近的新房子，总价五六十万元。因为当时家里周转资金不足，这个计划被搁置了。梦想当时也，在大城市工作几年后，在家乡买房应该不成问题。
前不久放假回家，梦梦明显能感觉到县城的营销中心和房产中介突然多了起来。最让她吃惊的是，一家知名开发商开发的房子比四年前看到的离中心城市更远，已经卖了1.5万元／平米。另外，老家开发的房子很少有小户型，几乎一整套要100多万。
令人心痛的是，不仅家乡的亲戚会变老，房价也会变高。
而且工作四年的梦想，带着小六位数的存款，面对家乡小县城的房子，依然面临着无法支付首付的尴尬。
过去，对于像孟梦这样在一线城市努力工作的年轻人来说，逃离北方、广州和深圳所面临的障碍可能是接受收入的差距。但是现在，这个障碍正在被县城逐渐失控的房价所拉大。更加尴尬的是，梦面临的境遇，与县城里的人相比，可能微不足道。
哪个县最贵？
有多少县城房价突破万元大关？答案是103。
据新华社报道，这100多个县位于东部沿海地区，占90.3％。其中，浙江入围数量遥遥领先，房价过万的县（县级市）多达46个。
据中国房价行情网统计，海南陵水县以34738元／平方米的价格被称为房价最贵的县。浙江省温州市乐清县排名第九，房价已达18925元／平方米，几乎与武汉、无锡等房价排名前20的大中城市相当，更不用说已轻松赶超郑州、长沙、西安等中西部省会城市。
除新房外，县城二手房市场也逐渐激活。大小中介如雨后春笋般涌现，二手房价格上市价格也随之上涨。据中国房价行情网数据显示，浙江西部与江西接壤的县级市江山市，3月份房价均价为每平方米18608元，而不少项目的二手房价格则超过每平方米2.5万元。
很明显，在北上广深房价不断收紧限购的紧箍咒下，不少县中介念叨着县城房价将进一步上涨县城房价自住，投资两不误，见证了县城房价按下加速键。
在房价上涨的社会环境下，年轻人的手机也挤满了买房应用。
温州乐清的房地产中介张明（化名）对此深有感触。近两年来，张明甚至见到了一些曾经的温州炒房团老手。这些人前几年通过合伙投资在范围内购买商店、公寓、别墅等房地产，通过炒作提高当地房价，最终赚取大量红利。
但近年来，大部分大中城市开始严厉打击炒房行为，部分炒房者开始退而求其次，将目光投向当地小县城。
与其他西部县城不同，张明认为像乐清这样的县城和周边其他县城的购买力并不低，因为东部沿海地区很多县的经济发展水平并不低，光是身边就有很多藏富民间的企业家，购买力并不逊色于中西部大中城市。
民营经济创造的巨额财富无处可去，会有大量的闲钱流入县城楼市，但实际上真正的住房需求是有限的，所以人家分离导致的县城新房空置现象比比皆是。
这也证明了另一个不得不承认的现实：东西部县城房价分化进一步扩大。
从供需关系来看，浙江等东部小县城地形供应紧张，新房难找，自然推高当地房价；从发展格局来看，东南沿海地理条件更加开放，经营环境更加成熟。包括义乌、海宁、德清在内的大量县级市都有一定的产业支撑，对各类人才的吸引力明显强于中西部地区。此外，近年来，东南沿海中小城市相继出台了一些有吸引力的人才和落户政策，在一定程度上也促进了县城房价过万。
然而，尽管极少数县城存在经济实力强、产业支持、土地供应短缺等合理因素，但大多数县城的房价超过1万英镑，这似乎更像是一种虚假的繁荣。
房价问题已经从一线蔓延到县城。
不管是东部还是中西部，县城的房地产市场几乎都是近几年才开始觉醒的。从2015年到2018年，棚改连续四年完成量约为600万套。棚改、旧拆、货币安置，大量资金涌向小县城，同时也造成了大量的刚需，在一二线城市房价暴涨的带动下，小县城房价也迎来了几波补涨。到2020年，棚改2.0被叫停，对房价的拉动力必然会减弱。
这也不得不让人怀疑：除了理财需求，这些房价过万的县的真实居住需求来自哪里？
在县城推进城市化的过程中，许多县城都在经历扩张。从建筑生活的角度来看，确实有一批因老房子或者配套设施落后而产生的换房需求。但总的来说，由于新一代人口从县城流出的情况越来越严重，几代换房的需求不会持续太久。
另一方面，大中城市的焦虑正在向小县城蔓延。作为大中城市圈子协调发展的小县城，一定程度上会迎来的短期升温。此外，小县城婆婆式需求的婚姻标准，熟人社会的聚在一起买房，逃离北上广深的回乡置业，都是新房市场的居住需求之一。
随着房地产投机热度的上升，供应方话语权的增加，购买力的提高，新的居住需求的产生...在一系列因素的叠加下，县城房价上演了一部剧，超过一万甚至三万。
能像电视剧一样住得起宽敞的家庭并不多。小欢喜也是县城的宜居生活。
商品房在县城如雨后春笋般涌现，给一些群体带来利益，同时也必然导致县城房地产市场市场不透明、交易秩序混乱、质量参差不齐等混乱。
在不成熟的县城房地产市场，土地拍卖市场的知名度不断上升，地价一次次创下新高。例如，4月19日，浙江省金华市浦江县一处宅基地拍卖价格为16600元，溢价率为79.83％；4月13日，浙江省金华市兰溪市一处商住用地出价9633元，溢价率达到88.89％。
面粉还是这样，没有大城市那样的限价魔咒，谁能保证面包的溢价不会更高？新房定价不透明随意的概率增加，二手房没有市场价格，最加的只有县城楼市的不稳定性。
房地产市场的变化总是影响着每个购房者的神经。
在城市化过程中，由于早期鼓励中小城市发展，在一定程度上导致资源错配，如一二线土地指标短缺、三四线泛滥，导致一二线住宅供不应求、三四线库存严重。在范围内，几乎所有的县城都存在过度开发建设的情况，更何况县城里充斥着大量的小开发商，烂尾跑路和房屋质量的风险，也影响着刚刚需要买房的人的焦虑。
在交易层面，当投资需求在县城楼市越来越普遍时，购买力不断分化，房价进一步上涨，最终导致刚刚需要的客户无法接手。
另一方面，随着城市化进程的放缓，一二线城市对人才的重视程度将继续强于三四线城市和许多县。那些没有产业和资源支撑的县人才流失严重，年轻人回国买房意愿低。房价迅速上涨后，人才回归的可能性进一步受到抑制，楼市最终很可能因为无人接手而下跌。
当然，为了抑制房价的快速上涨，县城也开始了政策层面的调控。
4月20日，浙江衢州下辖县级市江山市出台房地产调控政策，包括加强土地供应、完善住房保障体系、营造公开透明的舆论氛围、抑制不合理住房需求等12项稳定楼市措施。
在江山之前，衢州下辖的另一个县城已经开化，4月初出台了楼市调控政策；更早的3月底，浙江金华下辖的义乌、永康也出台了楼市调控政策。
当房价上涨过快时，政策层面的调控会紧随其后。
为避免楼市泡沫日益扩大，去金融属性显然是许多房价超速上涨的县城必须做出的选择。而且可以肯定的是，县城的房价分化还会继续。
首先，长三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市圈周边协调发展的小县城，由于大城市置业门槛高，这些优质小县城将承担后花园的使命，人口流入充足，因此房地产市场有机会继续稳步上升；
其次，自身经济发展先进，有大量本地客户，产业支撑相对完善的东部县城，有一定的房价支撑，房地产市场不会迅速降温，但对炒房行为的调控政策会陆续出台，增速会继续放缓；
对于大多数小县城来说，人口少，长期处于净流出状态。目前的居住需求更倾向于购买新房，尤其是价格相近的情况下，二手房很难卖掉，租房也没有市场。随着三孩政策的出台，三四线城市和小县城有更大的回应机会。如果房价进一步加快，不仅会让在一二线城市工作的年轻城镇无路可退，还会增加刚刚需要的买家的生活压力，从而加剧人口流出，最终反映楼市。即使这些县的房价不会大幅下跌，也没有太大的上涨空间。
在房住不炒的基调下，100多个县的房价过万，给楼市敲响了警钟。纵观中国城市的发展轨迹，大城市必然会越来越大。小县城的未来是发展特色，而不是让资金流入楼市，打造无人居住的鬼城社区。
只要还有鬼城，居民有自己房子的美好愿望是无法实现的。
今年3月发布的《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》提到，将限制县城居住建筑高度，新建住宅以6层为主。同时提到，县城要保持景观和自然风貌，保护和继承县城的历史文化和风貌，保持传统街区的整体格局和原有的街道网络，实施窄路、密路网、小街区，打造县城宜人的空间尺度。
对于每个居民来说，在通往这个理想县城生活的道路上，合理的房价非常重要。
繁华楼市2021-06-15 09:24:30
