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提问：房姐，家有自住房一套，想再买一个小户型投资，10AM新坐标怎么样？二套房贷是否划算？

回答：10AM离方庄地铁700米左右 配套相对成熟 ，距离方庄体育公园和龙潭湖公园都很近，也无学区溢价 不过小区小户型居多，大多一居室和开间，少部分两居室 综合评估 建议淘两居做为投资标的

提问：房姐您好！在南二环里有一套房，两个子女尚小，父母同住，小区小高层电梯板楼，环境不错，房子面积够住，市值约2300。在青岛、珠海、大厂、重庆共有五套房，市值850上下。存款450，贷款360。家庭年收入税后100。准备在北京购置一套房。从长远看，家在北京也应有两套房。请问在当前形势下，采取什么样的购房策略较好。买新房还是二手房？不希望购房导致压力太大。

回答：北京现在新房性价比都不高，考虑保值+自住建议二手为主，你的整体负债不高，再入一套1000内的标的，对生活影响不大。建议看双井和望京板块的次新盘

提问：房姐老师好，咨询中多次提到要具备商业思维，请问具体什么样的是商业思维？怎么理解？

回答：一、尊重消费者 尊重消费者，让消费者爽，而不是感动自己，让自己爽； 尊重规则，凡事必有代价。 二、解决问题 学会看懂问题，老实面对现实，专心解决问题。 商业是解决熵增的产业； 解决熵增，就是解决问题； 解决问题的办法是解决问题，不是抱怨问题，也不是讨论问题，而是解决问题。 三、竞争才是常态 只要有市场，就会有竞争，妄想一开始就垄断的人，只会把精力消耗在疲于奔命而不是壮大自己。 所谓守正出奇，自己本身的实力始终最重要的，正道才是捷径。 竞争对手不一定是敌人，对手也可以是合作者。 财富来自交易，只要是人，都可以交易。 四、想要挣钱，就要学会分钱。 聪明人，会考虑如何让双方的利益化； 普通人，只想让自己利益化； 愚蠢的人，想让别人赚不到钱。

提问：房姐您好！ 93年普通小夫妻，想升级望房姐指点

回答：建议直接放文字，图片不便查看。 深圳目前的评估值已经上升恢复。市值1300，假设评估1300，贷款600，预计还有910-600=300万的贷款余值。 北京如果目前没有购房资格，可以选择结婚来买入，300万首付可以优先买入900万的核心区标杆次新两房或小三房。 月供部分暂不多考虑，信用卡还未启用，以你们的工作单位和收入，卡\/贷额度大约可以到达单人80-100

提问：房姐 我爸七十，有北京房票，方案一：300全款买后抵押出款，然后用我的Sfsd再买一套。这样操作值得吗？方案二：300只用我的sfsd 来买一套。我的流水不到两万，贷不了很多，想把公积金120用足。暂没有居住需求，这种情况下投资多少在哪个地段比较好？

回答：年龄到70无法抵押了，用方案二，组合贷经量高点，sfsd用足很重要，可以出租供血，看700内的标的没问题，在望京和百子湾选筹

提问：房姐您好，最近为了改善居住，在离上班7、8公里范围看了些楼盘。目前聚焦两个，一是北七家万科翡翠公园，另一个是高丽营万科观承望溪；两个都是别墅地有期洋房，差不多2022年底精装交房，翡翠公园有118三居和140四居两个户型，观承望溪是132四居户型，单价都是5万5左右。有两个问题向您咨询：1、翡翠公园是商用地，观承望溪是限竞地，同一开发商对这两种地的建筑成本（房屋质量）和装修成本是否有差别，差别大吗？限竞地5年后才能上市，上市后还有差别吗？如果是自主用途，限竞地这个因素是否不用过多考虑？2、北七家和高丽营这两个区域前景您怎么看？从小区周边环境看，北七家周边配套成熟些，观承望溪上班近些，环境好一点，离17号线地铁站应该更近。还有两个楼盘都是引入皇城根小学，观承望溪可能还有一个初中。请房姐指导，另外还有没有其他楼盘建议。

回答：限竞房肯定会简配，简配是方方面面，比如花草、门窗把手等等，越是小开发商简配越狠。限竞房上市后就商品房一样。自住限竞房可以考虑 北七家位置一般，要发展起来需要点时间，不过还是比高丽营要好 选择上 翡翠公园观承望溪

提问：房姐您好，新人首问。 外地户口，北京已满五年社保，在外地与老公共有一套，本人征信未显示房贷记录。子弹300，前提是卖掉另一套天津房产。两人工作基本都在西边。 1. Li婚大法：是否有必要走，中间涉及生娃，可能要fu婚，没法满足一年要求。这期间可能的上涨幅度是否会很多？是否有必要付出一年的时间？就怕一年过去就买不起了。 2. 不li婚：用二套买，公积金商贷组合，预计总价500，不考虑全款垫zi前提下，如果考虑一点学区属性，兼顾投资，您是否有推荐的低端的两居，回龙观？石景山？丰台？大兴？海淀能不能有合适的够得上的（考虑海淀是想着如果能积分落户，孩子可以直接上学）？ 3. 如果考虑纯投资，是否有推荐的小区的两居。看您之前的帖子比较推荐朝阳，但是朝阳距离工作地点远一些，朝阳比回龙观之类的投资价值更高吗？ 4. 您是否了解，丈人的房产，丈人的hu口不在里面，女婿是否可以在房产里新立户？ 5. 纯探讨，如果先li再结，再li,买房时拿着次的证件去，是否可以认定首套，不知道房姐有没有听说过类似的操作。

回答：1. 尽早上车就对了，涨幅能有多少谁也预测不了，可能微涨也可能向深圳一样突然30+% 2. 500左右回龙观比较合适。海淀就是学区溢价比较高，重点看学区就可以入海淀 3. 500左右的标的，回龙观、朝青、常营、亦庄、通州 都是不错选择。长期的涨幅差距不大。 4. 应该是不行 5. 不是太懂你说的意思，是否首套和你某一个证件没什么关系。北京首套认定标准：1 北京名下无房， 2 征信记录里个人住房贷款笔数为0 ，3 之前从未有过公积金贷款记录 ，4 不能在离婚一年内申请商贷否则算2套

提问：新人首问，目前只有100个，北京强佑清河新城一套62平开间（每月还贷一万四），沈阳一套现值110个，沈阳另一套150个。我老公为公司法人，股份跟我五五开。需要100平到140平三居，满足三代人居中。刚开始看房，工作在永泰庄。 请问1. 我应该关注哪些区域？（之前看帖子说天通苑200平以上，但面积大，且复式小孩不方便，小区人车不分流不太好。望京太贵买不起） 2.沈阳房子现值110万那套是否需要卖掉，还是抵押。 3.我首房首贷名额已用，父母北京无房无贷，可否用接力贷，25年？我的银行流水需要注意什么？ 4.目前父母满足共有产权房要求，请问海淀公产房值得么？ 问题很多，麻烦不吝赐教，详细解答。感谢。

回答：为北京增加筹码建议出掉沈阳，筹足200+首付，建议看天通苑平层 可以用接力贷，年限和你父母年龄有关，流水能覆盖总月供的两倍 就是为了长期自住买公产房没问题，如果想投资或带保值属性就别买

提问：老师好，请问亦庄和丰台科技园两个位置，您觉得哪里更好？

回答：丰台科技园位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。 丰科园附近适合的社区不多，因为此前这里都是工业用地，只是近些年才有了一些住宅项目。 亦庄相比是一个产住平衡的板块，这类产品天花板会更高。更推荐亦庄

提问：帮朋友问（真的是朋友的事）： 种：公积金120万25年，商贷80万25年，商贷利率好像挺高，5.39%？ 第二种：公积金120万25年，员工信用贷80万5年，利率4.68%. 种还贷压力小，但还款总额高不少。第二种5年要还清80万，压力很大。 如何选？

回答：信用贷真实利率用irr计算 员工信用贷补充进首付 然后再按揭贷款贷足 优先保贷款贷足，按揭或者抵押，公积金是小头 公积金取出补充首付 月供比单纯的利率更重要

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