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北京楼市:海淀这个学区无坑,学区房首选

北京房姐 2021-06-15 06:01:35

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:目前在顺义上班,手里有40万,按二套贷款。如果燕郊卖不掉,需要家里借90万首付,能买顺义一居室。还是同样的价格,买东四环的30平开间呢?我的想法是,如果不在顺义上班,甘露园的房子能保证我去其他区上班一通勤。如果在顺义上班,朝阳出租的房租能覆盖我在顺义租房的房租。谢谢

回答:顺义回避 一居室回避 开建回避 90+40=130万,可以买到300万+的两居室 现在不是考虑房租的时候 是买不买得到房子的问题。 人生首套房的结果,才是关键。

 

提问:已婚有几套2-3居。开公司家庭收入数百万以上,家和工作在学院路附近,老婆在西二环,准备沿八达岭高速附近选别墅,准备3-4年当居所。3年后出手学院路的作为居所,别墅再作为第二居所。家庭可支配现金2000万以上。还年轻工作比较重要,我们希望别墅具备居所的功能。顺义中央别墅区觉得贵,马坡价格便宜些但是距离远无法日常居住,奥北面积大但是堵车严重,八达岭沿线的别墅都小和旧,沙河看到中海尚湖有联排1300左右\/精装\/340平不用装修直接可入住,交通方便一些,但是周边环境有点乱,关键是觉得贵了点,准备全款。房姐怎么看,价格合理吗,全球金融危机情况下,出手正确吗?北京别墅房价会不会大跌

回答:远郊别墅这种需求很小众,风险性高,金融性差,保值效果并不好。 如果想兼顾还是向孙河板块淘下 6\/7左右,虽然现在价格也不便宜,但依托望京的发展,有其内在价值,能兼顾部分保值属性。

 

提问:房姐好!新人首问。本人刚入职落集体户在月坛,现办公在金台西照附近,近几年暂无结婚生子计划,购北京首房自住,想找临铁三居南北通透户型,为父母老人定期来京提供便利。 请问就本人情况而言西海朝三个区怎么排序? 目前在自住基础上,同时考虑学区或投资盘的必要性有多大? 子弹攒到了1,100万左右,本人名下现有老家的一套房,无贷款记录,月薪2w,是全款省心还是贷款选优更加合适? 眼下金九银十,在明年夏天之前还有没有更合适上车的时间节点? 捡漏原业主自还的抵押房风险高不高? 如有合适地段或具体小区,请房姐多多指点,感谢!

回答:你好,感谢付费! 投资+自住角度,板块排序:朝阳海淀西城 学区角度排序:西城海淀朝阳 如果暂时不考虑生子,建议把重心放在投资上 子弹1100,可以关注双井 国贸 超青 望京板块,月供压力大,可以用上公积金这类低息贷款。 橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园,双井的 首城国际、天之骄子等 年底是比较好的上车时机,有充足的时间淘笋 自还的抵押房是的

 

提问:智慧的房姐您好!新人首问,最近拜读了您的专篇,收获颇多,按照您推荐的一些区域选择一些楼盘,现在有点纠结,请房姐指点迷津!感谢回答!我的情况如下:北京买房的目的,把户口落下来,本人现在西安工作和生活。所以在北京自己的学区需求不是很明显,预算550-600万左右搞定。 目前主要看的是海淀片区的清河附近和朝阳的朝青板块 首先:海淀五环里感觉没有合适的标的,要么楼龄超15年,价格太高,超过预算,主要感觉自己没有这种需求,不想买这种被学区绑架的房子;再海淀的清河看了几个小区: 1. 清润家园有个房子是毛坯2010年的回迁房不满两年,有税费,面积80,算上税费520万,我觉得还合适预算之内,就是问了中介这个小区情况是3栋楼是回迁房,两栋是市公安局的家属楼还是宿舍楼,小区中间有个小花园,有健身器材,交通还行。我看是就是价格和楼龄了,担心小区品质,后期不好出手; 2. 2010左右的有个莱圳花园小区,单价和总价都要高点,位置和这个差不多,单价都在七万左右。标的物标网价585万左右。 3.福美苑的房子价格也还行,但是网上说是两限房,不知道环境咋样;您怎么看这个小区? 4.另外就是在朝阳的朝青板块看了:青年汇、国美城(网上说这个有铁路,没有看太多)、炫特家园,这三个也有合适的标的,现在就是纠结海淀清河这几个小区和朝青这几个那个更好一些。 请房姐给分析一下,十分感谢。

回答:1. 清润家园这个小区二类经济适用房吧(按回迁房管理),税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以,塔楼很高,如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园(一类经适房),那边板楼为主,户型更方正 2.莱圳是一个大盘次新,户型很经济(正规2居70多、3居110多),地铁也很近,基本上西小口那边选次新,买不起世华龙樾的只能考虑莱圳,莱圳具备很强的稀缺性,优先考虑 3. 福美苑小区很小,总共两栋楼,绿化也一般,两限房税费高 4. 不自住不需要学区,就没必要看海淀,大方向看朝阳,租金更好,优先炫特、青年汇嘉园,其次看莱圳

 

提问:请问下房姐,你怎么看海淀区的住宅70年产权性质,民水民电,有燃气,可以落户上学,也可以注册公司,单价在4.3 w,实质上大部分是商用办公的大厦呢?比如海淀的理想大厦(没有燃气),长远天地呢?

回答:你好,事实上,办公多,可能有三种原因: 1.设计结构就更适合办公; 2.建成的时点市场上很缺办公楼,历史偶然造就了大量办公租户; 3.以上两点的结合。 如果2的因素比较多,就有机会逐步复原为自住为主。 只要有较多新建的办公楼,人们自然会慢慢迁移出去。 政策角度,如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户,办公的比例自然会慢慢降低。 北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。 独栋市区高层办公多,一般塔楼、异形户型居多,市场接受度差,北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑,但是不适合小白,适合老手。 因为单价更低,所以安全边际也更高,本来就立于不败之地。 租金很不错,所以如果长持,涨幅和别人一样的话,你还是在租金这块得了便宜。

 

提问:房姐,北戴河阿那亚旅游地产有投资价值吗?麻烦帮忙评估下

回答:北戴河是一个非常过期的旅游IP,而且随着东戴河等地拦路碰瓷,餐馆宰客等现象,已经越来越差,而旅游地产本身就是不保值的。 租金3%-5%,选筹一二线投资回报是100%-500%。再就是阿那亚价格不低,投资不建议碰

 

提问:现有资金120 北京东五环哪里可以上车

回答:120万首付,如果做好选筹,做好评估和贷款,预计可以买到320左右的标的。 可以买到常营的两居,也是五环周边整体性价比的几个选择。

 

提问:房姐你好,现在的年轻人和过去都不一样了,小孩性格比较直男,很多事情不会变通,这样下去吃亏怎么办?

回答:这是对直男有误解,直男的要求很高。 做直男,首先要能赚钱,参考25岁100万,30岁1000万。 要赚钱,就要做事情,解决问题,能解决问题的,前提就是懂得变通。 即使性格很「直」,不代表做事不讲究方法; 风格是一种范围,范围就是变通的路线。 吃亏,然后能解决问题,自然就成熟了。 每一个成熟的男人,都是直男。 笨≠直男。

 

提问:房姐您好:新人首问,对您的专业表示万分钦佩,期待得到您的指点。 非京,小孩明年入小学,所以正在看朝阳的。目前主要备选为欧陆大厦的公寓房,据说有陈经纶嘉铭学位,考虑原因是单总价低,但是正因为这个会很担心有是否坑:一是这个公寓房的学位属性可靠否;二是它的保值增值可能性大吗?三、除了没燃气,商住混合,这类房子自住还有没有其他硬伤? 因这次买房是置换,现有住房今年12月底满五,目前还没挂牌出售。我老公担心欧陆大厦作为太快,所以想先跟卖家那边先交定金锁定价格,争取多谈周期。问:这么急着下定可取否?

回答:1. 是就是可靠的 2. 学位在就有空间,也是他的风险。价格受政策影响大 3. 出租办公的多,人员会比较杂 4. 策略没问题,你们是刚需有看中的及早锁定是对的

 

提问:住亚运村新荣家园,喜欢周边的环境和设施,奥森就在家门口,因为房子是塔楼,想置换南北通透的三居,华馨公寓,安立花园,润枫德尚,华悦国际,这几个小区如何选?现在置换,该如何操作,是先买再卖还是换个顺序,请房姐给些建议,谢谢

回答:你好,置换时,通常会先把想买的房源大致看一下,觉得能买到的概率比较大,那么就启动置换流程,开始卖房。卖房的同时,也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时,只要确定大概率能买到房子,就可以果断签字收定,不要等到自己看的房子也同意卖给你,才收定,那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是:除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子,否则不要寄希望于买到特别导致出房特别少的产品,如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理,不太担心踏空的风险,上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题,可以放心收定、下定。 这几个楼盘对比,优先华悦国际。

 

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