摘要：难（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银
6月11日，成都首批集中土拍落下帷幕。
5天下来，成都首批次供应的40宗土地全部顺利成交，合计出让面积3449.1957亩，7宗土地以底价成交，6宗地要求现房销售，40宗地中自持59%，其余所有宗地均溢价成交并配建一定比例的人才公寓/租赁住房。
和其他城市大型开发商争夺不同，成都这次的抢拍者多数知名度并不高。
根据购房通城市研究院统计，本次集中供地成交总金额约355亿，有31宗地块成交楼面价封顶（占比约78%)。
从拿地宗数和总金额来看，本次集中供地人居单独拿地3宗(其中一宗为德商&人居联合拿地），拿地总金额约40.55亿元，占据排行榜榜首。
关于楼市，调控、刚需、供应、人口流入有很多分析和视角。可以看到的是，抽样调查的常住人口数据说，截至2019年末，成都常住人口1658.1万人，较2018年年末增长25.1万人。
2020年成都市常住人口突破2000万大关达到2093.78万人，成为继重庆、上海、北京之后我国第四个人口超2000万的城市。
成都供了多少地？
成都市政府信息公开网站，检索到的国有建设用地供应计划文件，可以追溯到2012年。
2012年，成都中心城区国有建设用地供应总量中，商服用地180公顷，工矿仓储用地330公顷，住宅用地278公顷（其中廉租房、公租房、经济适用房和限价商品房等保障性安居工程住房用地共57.97公顷），公共管理与公共服务用地240公顷，交通运输用地187公顷。
在当年的供地计划文件中，杠杆地产注意到，宅地供应278公顷这个计划面积，高于成都当时的过去5年年均实际供应量（234.43公顷）。
其中，保障性安居工程住房用地共57.97公顷、中小套型商品住房用地约140公顷，二者共占住房用地供应总量的71%。
总的来说，杠杆游戏发现2015-2017这3年，成都中心城区宅地计划供应面积，相对较低。而近3年上市的房子，主要供地也就是那3年。
按照中指院的数据，2016年，成都市本级宅地实际供应面积低到300万平米级别，实际成交250万平米。无论供应还是成交继续比上海还低。
2017年，宅地供应和成交面积双双反弹，均达到500万平米，楼面成交均价更是高达7823元/平米，创下近年记录。这两年成都市场上供应的很多房子，其实就是那时候的地。
2018年，因为2017年卖地行情很好，加上调控要求，宅地供应回升较多突破700万平米，成交也有600多万平米。成交均价5512元/平米，看似比2017年低，但根据杠杆地产的观察，这和供应结构、土地位置高度有关。
地价高的其实更高了。
2019年，供应面积创下近些年，716万方，成交也创下近年，645万平米。
2020年，成都市本级宅地供应不到700万方，实际成交600多万方，和2019年差不多。
此次首轮集中土拍，规则不仅实行“双限”模式，且除锦江区外，原5+2区域清水售价与起拍楼面价比值在2.0之内。也就是说，本次出让除了限制了地价外，也限制了后期销售的房价。
这也促使各大开发商在拿地的时候面临着利润还是规模的选择难题。所以在前期传出的报名参拍企业中，我们没有发现融创、恒大等开发商的身影。在反复测算中，没有必拿的决心，选择缺席的企业不在少数。
据统计，成都本次土拍盛会共约65家房企参与（含联合体），40宗地块报名次数合计约352次，其中万科、华润、保利等龙头企业均报名超过20宗土地，人居、金茂、龙光、融信、金地、龙湖、美的、新希望、正荣、卓越、德商等报名数量也都超过10宗。
头部房企表现一般，万科斩获2宗（金牛国宾21.2亩含人才公寓地块和郫都129.5亩带产业用地），龙湖仅收获1宗（龙泉驿185.6亩商兼住用地），保利挂零。
而且相较于以往的各自为战，这次出于对利润的考虑，部分开发商选择了联手，如集中拍卖的天，电建就分别联合交投、德商啃下四块土地，一时间出尽风头。
不过，这些土地入市后的利润，和价格如何平衡？将是对房企来说的巨大考验，半年后再看吧。
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杠杆游戏张银银2021-06-13 08:41:14
