我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐您好，我想买总价500以内的两居，从事互联网行业，想买回龙观这边的，觉得还不错能入手的有融泽嘉园，国风美唐二期，紫金新干线二期（一期本来觉得也不错，但是外墙掉砖严重看得吓人），另外就是觉得立水桥的北京北也不错。内心排序比较喜欢国风美唐二期，但是南北的两居都要550左右，其他的户型不想考虑，另外就是北京北，再就是新干线二期，最后融泽。请问这几个小区哪个对我而言哪个最适合呢？以及升级空间这块怎么排序呢？再次谢谢解答～

回答：如果你的首付高的话国风美唐二期还不错 ，这个盘不满5，原值低，如果不是全款或者高首付，税费太高了。 北京北自住性价比不错，可以重点考虑 融泽嘉园品质一般，不过算是，能上育翔+161分校。你考虑学区的话可以入 紫金新干线二期一般，不是太推荐

提问：房姐总，社保在北京缴纳5年以上，个税不是在北京，咱们这还能办理工作居住证吗？

回答：工作居住证和北京社保缴纳5年无关。 需要办工作居住证，就需要把社保个税公积金等转出到我们这边缴纳。 目前办理时间15个月，如果要等买房会来不及，最快的办法是操作结婚。

提问：房姐你好，刚出手一套丰台小两居（有120公积金贷款记录），目前手里现金530左右，夫妻俩一个在朝阳门上班。一个在金融街上班，孩子一岁。目标：改善＋西城学区。 方案一：在朝阳买一套600左右两局，之后孩子上学前买一个西城低总价上车房，等孩子上学后去西城租房 方案二：在西城买一个能住的两局，等孩子大了比如高中之后再规划换房。 问题一：方案一与方案二各有优劣，方案一好处是孩子上学前能住的不错，问题是未来几年不知道能不能找到400以下西城低总价上车房，以及上学后还得租房可能住的不稳定。方案二好处是孩子能在一个地方长大上学，问题是一流片区买不起，也就广外凑合。房姐能否给点建议？ 问题二：就方案一而言，我们看了朝青国美城，以及四惠片区的都会华庭、爱这城、东恒时代。请帮忙比较一下这几个盘。 问题三：就方案二而言，我们看了广外的远见名苑、常青藤嘉园，广内的西便门东里跟西里、感化胡同三号院、槐柏树街。请帮忙比较一下。

回答：你好，感谢付费！ 孩子才1岁，没必要现在考虑学区，建议先入手一套朝阳自住投资盘，未来有子弹融资+抵押入手学区上车盘。 板块选择上： 朝青优于四惠，朝青最近3年一直在涨，更稳一点。四惠目前的价格相比3年前是微跌的状态。 楼盘选择上国美城还不错，其次也可以关注华纺易城，青年汇佳园。

提问：新人首问，房姐您好，先介绍自己的情况：本人未婚女，有北京工作居住证。预算在800万多，怕之后结婚有房产纠纷问题，打算在北京全款买房，因为是婚前财产，考虑后期基本不会轻易换房，为了爸妈来京可以住这边。结婚的话再双方共同买婚房。 看了双井，九龙山，百子湾这附近的房子，由于地铁的拥挤程度，暂不考虑6号线和4号线。 目前锁定两个小区，1.双井首城国际，两室，双南，810左右，单价9w多，两梯四户。优势：位置好，小区环境不错。劣势：单价高，离地铁1km，距离较远。人车不分流。 2.百子湾金泰先锋北区，二居室，单价7.6，一梯两户。优势：离地铁近（3.4百米）南北通，小高层板楼中低层（共11层）；人车分流；小区环境好；劣势：周围在建回迁房；附近的配套的生活设备少，但之后说永辉超市迁到楼下，也觉得是有空间的一点。 想咨询一下，两个小区哪个更合适我的情况，或房姐有什么别的小区推荐？

回答：1. 板块上双井要好于百子湾。首城国际金泰先锋北区，首城国际可以做为，另外推荐 苹果社区南区、天之骄子，还有四惠的 东恒时代二期

提问：房姐，我的问题有点不同，我是卖房，但不知道要定一个怎样的价格，才能达到快速出手的同时，不至于价格低到吐血（知道肯定要低价，只想不要低的离谱）： 1、位置：北京通州k2清水湾，中偏高档品质小区； 2、房屋：小区内小户型（赠送多），两居，房本面积68平米，+赠送78平米。户型、朝向、楼层、装修、内外环境等都比较优质； 3、问题：小区房价与周边房价差异较大，近几个月来的客户很喜欢和周边小区比房价，这样的话我即使小区内再低也比不过其它低价盘！ 疑惑在于，是否小区房价整体高估？我应该怎样调整价格？（今年1月挂出，挂过391，底价380未成交。目前挂399，急于出手！知道目前并非好时机，但无法扛，因为断粮了） 恳请房姐指点！

回答：K2清水湾有一定溢价，你想急出，概率不大。 不要看网上价格，了解下你们小区，隔壁小区，最近每一套的挂牌价，成交价，谈判的情况，盯紧哪些人是买家。 要卖房的原因是什么？月供缺口多大？房屋负债率多少？是否一定要卖房？

提问：房姐，荣丰2008的那种超小户型，19平方到30几平方不等的房子能不能做经营贷呀，单套抵押的那种经营贷？接受的银行多不多？

回答：目前北京低于40平的房本贷款不太好做，不是完全不能做。 荣丰2008因为超小面积超低的总价和西城相对劣后学区相对低的单价，对于一些想要西城又没用足够资金的家长，是一个不小的吸引力，350万即可换一张西城的票，中产阶级跳一跳就能够到，导致了成交的巨量。 风险性比较高，但因为总价又只有350万，风险的损失不高。 这种侥幸属性，深受中产的喜爱。

提问：房姐好，新人首问，已婚，非京户，现有北京住房一套2居市值约430w满5 1、因明年孩子要出生，想卖了现有的换个小三居，卖完估计子弹还剩300w，组合贷的话能看多少标的啊？位置希望在东边，看了北京新天地、保利嘉园、苹果派、美然动力那片儿，哪个更保值些啊，或者还有其他推荐么？ 2、自己有天津购房资格，希望北京换房后dyd在天津买个低总价的学票(100左右的小开间或一居)，兼顾孩子后续同时可用来落户，有什么好盘推荐么？自己看了些南开中营附近的晋丰大厦、艺术公寓，这俩可以么？ 小白一个，诚心求问，望房姐指点迷津，万分感谢！！！

回答：1. 二套资格看500上下的标的，苹果派北京新天地美然动力 重点可以看着三个 2. 这两个标的没什么问题，还推荐看下海教园单价1.8以内的盘

提问：房姐想问下，目前父母名下一套北京房产，自己河北一套房产，想都抵押掉再入一套北京房产的首付，是否可行，具体如何操作，是否考虑父母年龄只能10年？谢谢！

回答：可以操作，需要皮包公司做jydyd，建议找专业的渠道做，利率一般4-8都有。另外父母年龄超过65就没法做了。年限需要评估才能确定

提问：美丽的房姐您好！ 新人首问 预算700内，根据您之前推荐的我们看了望京的澳洲、宝星、上京新航线，最近看澳洲有2套比较符合预期的 一套2号楼东南 6号楼西南。东南比西南小7平。报价都在680+ 感觉东南房间布局好点 但是单价太夸张了。之前也看过8号楼东北\/西北朝向的，觉得也不错，面朝花园，由于当时还没启动买房细节也就错过了，看能不能再等到出新房。 问题1:朝向和户型-从朝向房姐觉得选哪个比较好，以及朝向对于未来卖出有什么优\/劣势？买小区的稀缺户型是不是更好保值&出手呢？ 问题2:砍价建议-朝着小区均价砍？现在康都小区均价7.8了，完全没有砍价的方向，求房姐给小白指点指点迷津。 问题3:sfsd根据链家上的数我们要准备400w首付，是否有其他方式可以降低首付？ 期盼您的回复，感激不尽！

回答：你好，朝向上东南西南，窗户朝西会有西晒，但是这些都是细微差别，折价并不多。如果楼层相同，户型不算太差，建议优先西南户型。 买房砍价的核心技巧： 最关键是找到真正急用钱的房东， 不懂行情的房东， 被御用中介牢牢隔离的房东。 然后才进入到砍价技巧。 时间足够的话，可以是两三人上场，砍得比你很，态度没你真诚，交流中放大房子所有缺点。 两三人下来，你报价，态度，不经意间提到某些敏感的缺点，心理上占据上风，偶尔可以配合苦情剧情。 如果房子真够笋的，一般没那么多时间磨，基本一天搞定，买到比多砍10万重要 全款抵押可以降低首付，或者找银行渠道做高评高贷

提问：房姐你好，新人首问。目前回龙观龙泽一套房，明年满五，卖掉后加手里现金可凑首付约400万。孩子四岁，准备换一个学区。夫妻二人均在西二旗工作。求推荐适合的小区

回答：你好，西二旗上班，可以关注上地的学区。上地是海淀派位没有坑的片区。上地东里。 想兼顾的话可以看下 西北旺板块 冬晴园也还不错。

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