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北京楼市:昌平的房产现在能入手吗?只有内行人敢说真话

北京房姐 2021-06-13 06:01:33

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:多层,老破小,70多平,6楼,顶楼,税大概2%,户型很满意 报价600万,1分讲不下来,去年成交了一套,同户型,2楼,550万,付款周期1年。 在犹豫要不要。这种户型很稀缺,性价比还不错,但是没有电梯,价格略贵。 我是打算谈着玩玩,放慢谈判进度,拖延签合同时间。碰到更合适的房子就不要他这套了;我爱人的意思是想好再谈。我这人不太擅长分析,只擅长在实践中总结经验。 多谢指教!

回答:老公房一般1-1.5%的契税再无其他大额税费老破小是总价450万以内的战场,超过450万除非特殊情况,基本回避掉老破小。 8.6万的价格无论京沪都属于中内环比较品质的楼盘价位,不是老破小的价位。 谈着玩玩就随意了

 

提问:房姐,您好,星球会员新人首问:目前名下一套通州海棠湾房产,市场预估价800万(100万公积金贷款未还),夫妻双方共有产权,而且都没有SFSD资格了。1-2年内可以通过积分落户解决户口问题,孩子还有5年左右上小学,所以打算近期提前准备。 目前子弹500,年收入50左右,月公积金9K左右,如果卖掉通州房产一共凑齐1200。是否可以考虑买一套+一套投资,如果这样的话,在综合考虑学区,自住和保值的基础上朝阳有哪些地区和小区推荐,海淀或西城是否可以考虑?另外在市里保有一套的基础上是否可以考虑通州保留一套长期拥有,毕竟有环球影城和市中心的概念加持。 还请您帮助,如何能实现资源的优化配置,谢谢。

回答:我的建议是海棠湾可以保留,直接抵押盘活资金,大概获得400左右,加手中一共900+的资金,全款入一套自住投资盘 先不要考虑学区。 3-4年后再买,有两个方案 1. 抵押掉后入手的这个标的,加手中资金入一套学区标的。 2. 如果再抵押月供可能跟不上或者压力太大,就直接出掉海棠湾入学去标的 这样手中的资产增值最快,风险。后期再入学区选择权也更多 投资盘建议看望京和双井板块

 

提问:智慧的房姐,星球新人首问:一:家庭情况:非京户,二套,预计夫妻一方4-5年后能积分落户,孩子2岁多。二:资产情况:1.大兴2居一套,价值315万左右,商贷70万。2.天津和平区1居一套,价值220万,商贷106万。3.房山商住房一套,价值120万,无贷。4.父母赞助子弹200万。5.家庭税后年收入70万。三:恳请指导:1.为了积分落户加分需要在非城六区居住,我们的理解是需要在非城六区有住宅,不知理解是否正确?2.天津的卖不卖,目前持有两年,赚30%。3.大兴的卖不卖?和点相比已经跌了100万,孩子在这里可以读公立幼儿园。4.是在亦庄或者昌平换一套大的,还是办工居后在城六区和郊区各买一套小的?不知哪种方案可行,根据我们的资金情况,建议具体在哪里买,麻烦具体到小区,感谢

回答:1. 可以加分,但户口得落在郊区 2. 可以出掉,天津进入下行期了。 3. 不清楚大兴的标的所在具体位置,长远看大兴是可以保留的。现在没必要出掉 除非腾名额或补资金缺口 4. 建议置换一套大标的,两套小的只能都买上车盘,居住品质和增值空间都会一般。 可以看看亦庄的 林肯公园,回龙观的 国风美唐

 

提问:房姐,你好! 新人小白首问,还请房姐多多指导! 我是sfsd,首付预算只有170(借了不少),家庭收入税后30/年,工作地点五道口,未来半年要孩子,需要两室一厅。 我的首套买房需求是保值增值+自住,距离五道口上班地点交通方便,能拎包入住,减少装修成本,也为买房积分落户加分基本定在昌平区。 最近看了霍营华龙苑南里,总价不高但感觉小区很破房子也太破没有继续选择。 这几天按照自己的预算看了回龙观龙华园80平米房子,2000年的房,单价5万,4层,总价400,简单装修,房主集体户口要落在这个房子上再迁走(房主孩子上学要换房海淀),交房后3个月才搬走,我还要多付现在房子的租金。 问题: 1.龙华园的房子是否有增值好转手的空间?或者按照我的预算回龙观还有其他小区推荐?我只能买满五的房子 2.老小区未来装修安装电梯,是否建议入顶层,单价低,是否会有增长空间?

回答:1.龙华园比较旧但也可以入,更建议你看下 和谐家园、龙锦苑一区、矩阵小区,这几个对应育新回龙观分校,在昌平算不错的。 2. 顶层相对中间层折价10%左右,价格合适当然可以入,顶层不影响

 

提问:房姐好,我在天宫院有套两居330万,现在想换到城里,女朋友在天安门东,我再首都机场,全部预算只能买450万内,现在看双井附近的一居室,包括苹果社区南49平米(北向430万),非常生活63平东向(430万),九龙花园西南向一居430万,还看了后现代城和易购空间,房姐觉得这样置换合适吗?因为要照顾女友上班,也想资产合理配置。有什么合适的推荐吗?

回答:天宫院具体是哪个小区呢?负债多少。 需要具体分析适合出售还是抵押还是同步。 如果工作在首都机场,换到朝阳东三四环14号线周边或望京都是可以的。 一居室不要碰, 首先要计算出你的首付资金。 非常生活没有什么买点,易购空间回避。 首先要看你的资产和现金情况,才能进行下一步的分析。

 

提问:房姐,为什么张国荣可以长久不衰,这么受欢迎呢?

回答:不太清楚,@Lina 是这方面专家 我查了下百科,发现张国荣父亲很厉害,十个孩子,洋服大王,教父裁缝,一丝不苟。 子承父业,不仅指产业,也指的为人处世。

 

提问:新人首问,房姐您好,我是刚博士毕业留京,户口近期下来,所以想提前看看房子。目前准备首付款450到500,首套首贷,在菜市口附近上班,4号线太挤了,所以找房子想沿着7号线找,也许也是这个原因限制了很多。望提供一些新的思路。房子以刚需自住为主,学区的因素不知道该不该考虑在内?西城能上车的房子都太老,还是想刚需自住为主,两居,回迁房暂不考虑了。您有哪些楼盘可以推荐一下呢,另外由于在国企工作,工资收入新入职比较低,怎么可以合理规划流水呢,之前问过一些中介,他们都说没啥问题,看完您的文章后,感觉也是个问题,哈哈,望房姐可以解答一下。

回答:买房没必要被地铁限制,首套房并不会住一辈子,后期很可能置换,首套房一定要以为目的。如果还未结婚,没必要考虑学区,可以看看丰台的丽泽板块 例如 保利百合、金泰城,还有朝阳的双井板块 例如 首城国际、珠江帝景、天之骄子 ls一般中介也会帮助包装,如果不放心就自己养,可以看下精华帖有详细介绍如何操作

 

提问:麻烦问一下,双井地区两居室,首付预算450-500万,有什么好的推荐吗?

回答:双井地区对标总价建议在800万起。 即使是老破大的九龙花园,基本总价也要600万起。 首付如果有500万,做好选筹+评估+贷款,可以买到1200左右的标的。 除了几个标杆,珠江帝景B区,首城国际可以作为,其他类似柏林,天骄等则需要出来大面积低单价标的。

 

提问:房姐您好!目前想出手一套三居,自住加投资,预算1500至1700,目前进入考虑范围的是凤凰城(二期或三期)、金星园、金地国际花园几个小区。小孩目前在西城上初一,买房不需要考虑学区的问题,买房后最近三到五年先出租,未来考虑自住。基于以上情况,有几个问题请房姐不吝赐教:1、这几个小区您怎样看,建议选择哪个?2、据了解目前凤凰城北侧有学校正在施工,这是个什么学校,什么时候开始招生,未来会影响凤凰城的房价吗?3、目前在京家庭有两套房,想出售一套再买一套,买卖间的节奏如何把握,先看好房子再卖还是先卖了房子再看,同时操作连环单感觉风险和难度很大。目前拟出售的房子已挂出去一段时间了尚无靠谱买主,基于当前北京房价走势和我的买房需求,需要较大幅度降低售价已尽快出手么?以上问题,期待得到您的指导。

回答:1. 金星园不错的,就是人朝的毕业生一年比一年多 2.听说是人朝的高中部新校区,对周边肯定是利好 3. 可以看下精华主题的卖房技巧,春节前完成置换比较好,一般来年3月会是一波小阳春。

 

提问:女神好,首次提问。通州龙湖蔚蓝香醍叠拼1500w无贷,青岛一套280,西城公寓(只能住)。现金流月4w。孩子国外读书要预留120万。老人通州户口sfsd。想买套五环200面积住,二套投资。 两方案,一,卖通州房,买一套温哥华森林,纳帕,御汤山或西屿西山、万科翡翠云图,自住哪个好?剩500w,tty还是东三环外或通州?通州还有指标。 二,通州出租2.2万,或者同小区换小房,dyd买西屿或万科云图,800万。 问题一,哪个方案好? 问题二,是dyd还是贷二手? 问题三,通州指标适合投资么?是出租大的还是通州卖大换小? 问题四,青岛房子卖么? 问题五,啥是鬼牌?御汤山10年后就没涨是么?多谢

回答:换到御汤山或同小区置换,其它几个不推荐 二套以上建议dyd 通州可以投资,只不过现在偏贵,需要等一波回归 青岛的房产如果是在核心城区可以保留 鬼牌是看起来较差的标的,通过改造可能出现惊人,一般新手不推荐 别墅涨幅跑输大盘很正常,本就是非投资产品

 

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