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北京楼市现状:洼地逐渐消失,刚需买房何去何从?

北京房姐 2021-06-12 10:01:37

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:你好!我今年55岁,有一个女儿,在海淀四季青上班。我在北七家温泉花园A区有一套下叠252平米,去年又给女儿在石景山中海寰宇天下买了一套82平米房子(贷款140万),同时在青岛黄岛保利海上罗兰有一套116的房子(无贷款),我的需求是,既能舒服养老,又能方便女儿上班同时还能方便与我们团聚。我这样的情况,你有什么好好建议吗?谢谢!

回答:建议看下门头沟 长安街西沿线,品质不错的盘,大部分主打的是养老型地产 或则牡丹园附近,有元大都遗址公园+北医三院,是个不错的养老场所 还有亦庄 也是一个休闲养老和上班都可以兼顾的区域,整体规划也较新

 

提问:您好,慕名而来。 我们现在的条件: 我和儿子(4岁)京籍,老婆非京籍但已交五年社保,父母刚随迁来京。家里在美景东方有小一居和小二居各一个。另二老在望京悠乐汇有一个50平小商住两用。在华人一品一个18平的小商住。 去年开始因为孩子上学问题开始考虑换房事宜,看完东西城后考虑平衡生活质量,决定在在朝阳内找性价比最优的。考虑出手美景的小二居(约500左右)能接受贷款150左右。 考虑尽力不占用现金。 以下是向咨询的问题: 01 请对我们现在的资产布置提出优化建议 02 美景东方是不是稳上垂杨柳?这个学校可以吗?朝阳的学区是否有更好的选择?兼顾中学。 03 请推荐朝阳这个价位学校最优的盘,兼顾小学中学 04 我之前有想法把美景的两个小房都换到望京,感觉望京环境和潜力都比这里要好一些,不知道合适不。

回答:1. 保值角度,商住都可以出掉了,没有长持价值 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类,比较一般,随机派位上南磨房,新升和垂杨柳。 3.考虑学区和自住建议看下慧忠里或者芍药居。 4. 保值效果肯定更好,望京兼顾学区看下 南湖东园二区,初中上陈经纶望京分校。如果想自住属性更强就看下 上京新航线、橄榄城

 

提问:房姐你好!上次根据你给出的建议,重点在网上查询了相关的楼盘,有几套房型还算满意,只是价格有点高,犹豫中。想请教:入手东恒时代二期的三居,比苹果南区、首城国际是否可行?朋友推荐海淀区公主坟的法拍房大三居,可否入手?这几个楼盘哪个更具有自主➕保值➕功能?谢谢!期待您的答复!

回答:首城国际 东恒时代、苹果南区这几个在中没有明显的差异,硬选的话 首城国际好点。 法拍没有专业人事帮助真不建议普通人买,坑多 费心费力。

 

提问:【新人首问】 北京买房,具备sfsd,首付资金250万,月薪两人到手4万。未婚无子女。预备明后年结婚。 目前选房原则:买二手房,小两居,不注重学区(有天津户口,一方在天津买了一套非学区,另一方名下没房,没有北京户口),位置好,客厅有窗,楼龄95年之后。离工作不要太远。不要首层顶层。 工作地点:我工作地点在海淀知春路地铁附近;我对象工作地点在昌平生命科学院地铁附近。工作稳定。 看过的片区:我们看了望京,回龙观,安宁庄,西三旗,西二旗,永丰,清河几个区域。目前觉得西二旗和望京最有优势。 目前看中稍微合适的:西二旗智学苑,铭科苑。望京西园一区,南湖中东园,融泽嘉园。 觉得西二旗工作近,望京听您说发展好。 考虑到未来7年后由于教育问题,可能卖房回天津,所以想买保值的房子。 问题 1.西二旗和望京之间,您觉得我们更适合买哪个片区。 选择望京,是觉得望京将来保值会比西二旗强。如果考虑居住方便还是西二旗。所以不好取舍 我们分析的西二旗优势:挨着软件园,周围有一些配套,劣势:学区不好,能买的起的房子小。 望京优势:位置好,五环以内,周边产业比西二旗发达。同样首付能买的房子总价更高(五环内贷款高)。劣势:上班远,我对象上班一个半,我们对那边不熟悉。 融泽嘉园优势:楼龄新,户型好,面积大。劣势:交通不便,属于昌平区 2.根据我们的选房原则,除了我们看过的片区,您还推荐哪些其他区域值得去看

回答:你好,原则上能买市区就别买郊区,所以这几个板块的价值价值排序: 望京西二旗回龙观 西二旗PK望京,望京面积更大、范围更广、入驻企业更多,且已形成独立的体系,投资望京,比西二旗更稳妥。 另外换工作比换房简单,前期不住也可以投住分离。

 

提问:房姐:您好!我刚工作,在三里河附近,集体户口。想买3居板楼、交通方便、考虑学区。请提供参考。谢谢!

回答:你好,子弹多少呢? 附近的好学区就育民、中古、三里三。 育民:融泽府、金融世家,次新高大上。 中古:三里河一区,2、3、5号院 三里三:三里河二区AB区

 

提问:房姐,我最近把后现代城的开间卖了,然后准备贷款180万加上家里的320万现金,买一套双井的89平米首城国际B区的小三居(住在双井大望路附近习惯了,也不想离开这边了,生活很方便),目前看到首城国际满五的中间楼层的小三居是795W,您看这个可以买么?因为我去年末已结婚,后续考虑生子问题,得要换套小三居的房子了,然后又不想二套全款贷(利息高压力大),因为我现在在股票二级市场上了部分融资融券,基本能承受每个月房贷上的商业贷款1.3W本息是没问题,想听听您的意见,谢谢!

回答:首城国际属于次新盘,自住没有问题,自身带学区溢价 价格一直偏高,后市无法跑赢大盘。标的总价锁定在750内,能符合你的还款预期 另外推荐苹果社区或华腾园能看的标的更多 投资属性也更好点,如果能接受老破大 九龙花园也是个不错选择

 

提问:房姐您好,我是首次提问,北京首套首贷,家庭情况小孩明年四五月出生。老婆明年工作单位搬到亦庄,我自己目前不在亦庄上班,但看行业未来可能去亦庄找工作。大概预算四百多,首付两百。目前主要看的是亦庄几个限竞房,包括台湖金茂悦。亦庄那边几个盘都说自己是人大附学区,但是未来其实zf怎么划片是不确定的;台湖金茂悦靠地铁17号线交通便利,但是附近新规划有个垃圾场,据说还引起了维权。

回答:你好,台湖属于两区交界,两不管,除了地铁规划啥都没有,投资不合适,而且金茂悦这个价格还如不如买通州核心区。 台湖金茂悦自住可以,保值属性略差。 远洋或者经开汀塘、中海寰宇时代这几个看看吧

 

提问:没抓住2015\/2016的房产大牛市,肠子悔青也没用,只能向前看。直奔主题吧。俩娃家庭,在京一个小两居,地段和学区还可以,勉强够用,但因各种原因,同等区域想要置换大三居等改善型住房不敢想,也没条件;另环京还有一个小三居,但砸手里了,价格比高峰期跌了很多,你懂得,也卖不出去。现在家里勉强还能凑出280-300个,亲朋好友或信用贷授信再借点的话,勉强预算能做到350左右。家庭这两年收入税后大概100上下,可能还不到,但都上35了,估计不一定能持久。两个方案: 1、在京再投资一个500万左右的两居(二套,实际得7成首付了),然后把家里的这套也租出去,以租养贷或再添点钱,以租养租,改善一下现在的住房条件。 2、回老家某长三角二线城市,以父母名义或通过接力贷方式,多贷点款,配置个700-800左右的房子。这种房子在当地应该还算可以了,可以买到相对不错的位置或楼层。 犹豫,北京现在泡沫不大,但在严格控人,二手房不活跃,且有阴跌趋势,中长期趋势看不准;南方城市这一波很活跃,比较热,有点泡沫,但人口且高层次净流入较多。 3、投入股市?有点胆小,没做过高风险投资。 这种情况,怎么配置最有利?

回答:35岁的年龄,如果不是有年薪百万以上的工作,就把重心放在资产的收入上。 对于普通人来说,的资产收入路径是一二线的房产。 无论第几套,都可以贷足评估价的6-7成,基础知识要记牢(敲黑板)。 长三角二线,南京杭州都不便宜,2.5的苏州扬州,不便宜。 如果你看到北京阴跌,只能说明看到的东西全错。 环京全部卖掉 先把所有房屋详情列出

 

提问:房姐你好!儿子和媳妇都在东五环上班。大概有700万的预算。最近想买房子。还得考虑孙子的上学问题。您给推荐一下买那些小区比较好呢?谢谢!

回答:试着够一下 首城国际 的小2居 对口北工大附小,直升附中 或者北纬40度这个小区,比较新,距离望京很近,而且有景山朝阳九年一贯制的学区 还可以看看芍药居板块,对口人大附朝阳,或者安慧北里X园,对口陈经纶嘉铭西校区,再或者慧忠里,对口朝阳外国语

 

提问:房姐老师节日快乐请教: 坐标:帝都。全款买房。用女儿指标(首套)我的名字可否也上房证?(二套),然后办理抵押经营贷(女儿主贷,名下有公司,我做共同借款人)。 这样操作的原因是,老公不同意买房,这样就不用经他同意和签字。未来的想法是;房子能去掉女儿名字,腾出她首房首贷指标。 请教房姐老师,不知道这样操作是否可行?如果可以,房产证上还需要注明比例吗?未来以何种方式去掉女儿名字好?

回答:北京家庭名下(父母+未成年子女)可以有两套房资格。 如果女儿已经成年,户口迁出,母亲需要有购房资格才能上房本。 办理抵押经营贷,不用你上房本,直系亲属本身可以贷款。 注意刚毕业的学生不一定好贷款。

 

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