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提问：房姐，现有丰台万年花城一套两居，市值500万（贷款还清），还有一套一居350万，有100万贷款，想卖掉两居换一个改善三居，1.考虑本小区换三居，2. 东三环沿线换改善三居，问题：怎么换好一些？如何能二套多贷贷款？东三环沿线的改善房推荐

回答：万花城同小区换也没问题，看你对位置是否有偏好。东面建议看 苹果社区南区、青年汇佳园、华纺易城、国美城 等。二套直接全款抵押时方式

提问：亲爱的房姐好： 您对丽泽商务区的发展怎么看？丽泽景园单价5w的一居可否入手？

回答：丽泽商务区是丰台的痛。 规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。未来能否发展起来，也要打一个问好。丽泽景园 5W可以入

提问：房姐好 新人首问， 之前提问没排上队希望这次能回复，考虑5年期投资为主，纠结于孙河新房洋房带花园和地下室（类似别墅功能、限竞房）和望京\/双井次新房的平层之间的选择，别墅投资属性差，此类洋房相比别墅性价比高，但担心未来此板块的买家更倾向于别墅而非洋房（虽然功能类似），恐存在需求错位而不好出手。城区平层保值风险小及出手率高，但已是成熟社区，感觉增值空间不让孙河。如果此洋房能捡漏可以出手么，听听您的建议。

回答：洋房依然不如大平层的回报高，买房投资最重要的是地段的价值，孙河目前大多是溢价的，天花板没有望京高 同地段、同档房企品牌中，高层和洋房合理的差价： 6层退台洋房比高层贵约30% 6层普通洋房比高层贵约20% 7层伪洋房比高层贵约17.5% 8层伪洋房比高层贵约15% 9层伪洋房比高层贵约12.5% 10层伪洋房比高层贵约10% 房再高，连伪洋房都算不上了

提问：房姐您好，新人首问。学习了您的精华帖，非常受益！现有燕郊东方夏威夷350平独栋别墅一套，想在4万\/平出，感觉有些困难。目前出租，12万一年稳定。另外想改善自住房，喜欢御世佳府联排，怕烂尾。或龙湖花盛香醍下叠，价高。还想投资新华联运河湾四居观景房，目前单价6.8，正在纠结小区内部环境(人车不分流，偏拥挤)。 问题: 1，燕郊别墅多少价位出售合适，目前该不该出？ 2，通州置换联排或叠拼，有其它推荐吗？ 看了您的帖子，此类房产并不是理想的投资产品，但感性还是占了上风，想先享受几年再说。3，运河湾目前价位是否可入？ 是否是理想的投资标的？目前想拿出800-1000做为投资。4，能解析一下中建国望府价格为什么这么高吗？周边有什么利好吗？非常感谢！

回答：1. 燕郊别墅趁早出，没有长持价值。 2. 投资我是不推荐这里的别墅的，自住看你的喜好了，可以看看 旭辉御锦和千章墅 3. 运河湾可以入 4. 这个地段这个价格，就是CEO盘。没什么利好和投资价值，完全是品质溢价。只有纯自住才考虑。

提问：房姐，个人首问： 孩子明年入学，目前计划出售目前首套后置换东城，总预算1500+，目前看了和平新城、海昇名苑、水上华城和幸福家园等，基本在和平里、北新桥和龙体学区。换房考虑是希望自住+学区，所以希望品质较好小区的三居，学区中上，未来打算要二胎。 海昇目前物业好像有纠纷，万国城临近机场高速有点吵，和平新城21年入学好像是对应更远学校，水上华城和幸福家园环境感觉相对差一些，龙体那边学校可能也稍弱一些。 之所以打算东城，是考虑次新多一些，而且比西城价格更优。海淀也看了中关村三小对应的一些小区。 希望房姐帮忙解答： 1、是否有必要入手这么高金额的，我看房姐也提到溢价高，而且受政策变动影响大，建议取得学票，租房居住。如果没有其他更好投资渠道，而且准备要二胎的情况下，选择1500+自住是否合理？未来东城是否会大跌或者保值属性较弱？买两居或者租房居住担心二胎不方便，但太高金额又担心不能保值，或者是否有必要多付这么高的溢价。 2、房姐对于以上小区认为哪个更好一些？或者这个预算内推荐的东城或者海淀其他小区？或者房姐感觉这个价格是否应该等731后入手西城？ 非常感谢！

回答：1. 自住溢价学区就要承担其风险。高溢价高风险+自住品质 和 学票+自住+保值的组合，就看个人更看重什么，我是推荐学票+自住的配置 另外以后东西城要是合并，很可能会提高东西城的购房门槛，属于利空，全资产在东西城不是好选择。 2. 如果兼顾的话，海淀会更好 推荐看 美丽园 郦城 远大园 ，五环外看看橡树湾，上地佳园

提问：房姐您好，关注很久了，刚入星球，新人首问，目前情况：北京无户口，刚满五年社保sfsd，子弹约200左右，想上车次新两居室总价520万左右，主要以自住＋保值，未来5-6年考虑再换朝阳三居或者好点学区两居，我工作在崇文门，爱人工作在安贞门、德胜门、复兴门附近三个地点之间轮换，看您介绍和推荐，主要考虑石佛营，朝青，高碑店，十里堡等东边五环里的房子。对居住环境有一定的要求，目前看了炫特嘉园、都市华庭、晨光家园、兴隆家园、都市经典花园、国美城和奥森附近公安局宿舍等小区，苹果社区南区两居不太能够的上，国美感觉附近餐馆多比较乱，炫特嘉园听说一居较多租户比较多人员较乱，都市华庭只能买楼层朝向不好的两居。晨光家园a区比较旧。 1、请问以上小区怎么排序 2、石佛营附近中水金海，紫罗园小区较小，环境一般值得入手么？ 3、兴隆家园社区较大，都市经典花园小区环境还可以，520万左右，这两个小区现在是否溢价？考虑增值保值和居住您推荐么 4、东五环里总价520万左右两居还有别的合适的小区或板块推荐么（次新，有电梯）？

回答：1. 500内基本都是上车盘，靠近城区肯定就需要牺牲一点品质。你看的这些直接对比小区没有意义，都属于一类产品。涨幅差距并不大，需要看标的比较 2. 有性价比的标的，也可以入的 3. 都市经典可以入，兴隆家园一般 4. 还可以看看常营板块 万象新天、柏林爱乐

提问：房姐您好！新人首问盼回复！夫妻双方非京籍，在豆各庄有一套两居室自住，为了孩子高考把户口从广州迁到了天津，（现在孩子上小学，未来什么时候去天津上学还没有计划）在广州天河有一套价值800万的房子。家庭年收入税后70-80万，最近在考虑把广州天河的房子出售，然后办理LH获得二套资格，在北京双井或者望京入手一套两居或者小三居投资，因为家人反对贷款可能会考虑全款买入，（加卖广州房只有850子弹）大概率近几年不自住因为考虑孩子转学会比较麻烦，另外在天津河西有一套价值130的老破小去年购入的，因为孩子没有去天津上学，所以暂时也不能卖 1.广州房子相比上半年涨了一些，现在出手是否合适？还是再等等？因为在北京再买房中介费各种费用一下来就几十万所以很纠结是继续留着广州房还是卖了 2.双井或者望京板块或者其他地方有哪些楼盘值得入手？急盼您指点！非常感谢！

回答：你好，感谢大额赞赏！ 广州这一轮还没有涨完，如果不出政策限制，这一波大概率要持续要年后，建议继续持有。 北京年底是比较好的淘笋时机，有性价比高的，可以先付少量定金，定下来，跟业主沟通交易周期。 橄榄城 宝星国际 慧谷阳光 季景沁园 首城国际 天之骄子这些楼盘可以重点关注。

提问：房姐，你怎么看慧忠里学区呢？

回答：亚运村这边外国语学区，房屋比较老，价格略贵。 在嘉铭桐城收掉几个弱学校后，慧忠里的价格因此变得更贵了。 同类的选择中，望京的学区风险更低，成长性更好。

提问：美丽的房姐，夫妻非京，上班分别在二环宣武门和建国门，纳税刚满5年，均不在通州。孩子已入海淀私立学校，平日住宿，无需，但也希望能保值。老人偶尔来京短住暂不长住。符合首套，首付预算300万以内，总价700万左右，期待入手3居以上，120平以上，宜居住房，近地铁。目前将要入手4号线颐璟万和大户型，但对北京全盘情况并不了解（二手房完全没看过），担心决定太仓促，希望房姐给指一条明路。推荐一些合适的盘。非常感谢！

回答：这个楼盘不是很火，户型不好，附近规划一般。 建议看二手，例如 百子湾附近 苹果社区、后现代城、沿海赛洛城。青年路附近 国美城、朝阳园

提问：房姐好。辗转难眠急需答复。现状：北京两套房一个国美次顶层三居（视野无敌好）+长阳芭蕾雨悦都（有贷款），成都有一套17年买的新房，现在卖掉可以翻两倍（净剩100）。目前租住在海淀春荫园小区。 最近看上台湖金茂悦，想问一下房姐，以下哪个方案最合适呢？方案1.卖掉国美+卖成都+现金=900 sf，在世纪城买1100的两居（约100平），我不需要学区名额，单纯觉得世纪城居住环境好。但是两居确实不适合我们俩孩子的家庭。但二套贷款只能贷200。 2. 不卖国美，只卖成都，sf250，再买一个台湖金茂悦？但是限竟房只能9年后再入市。 从未来资产增值的角度，哪个方案更好一些呢？3.还有其他更好方案吗？

回答：建议方案一，如果投资尽量买学区溢价小的标的 台湖属于两区交界，两不管，除了地铁规划啥都没有，投资不合适，而且金茂悦这个价格还如不如买通州核心区。

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