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专家谈:20215年 房价还会小跌吗?有答案了

北京房姐 2021-06-12 07:01:33

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:新人首问。 房姐好。 我海淀知春里小区塔楼一居,准备卖掉原小区置换个小两居(加上税费预算700以内),改善下居住性,将来儿子结婚也可勉强作为婚房,若儿子不想住就再置换。儿子结婚前几年也就是出租,所以要考虑保值、增值。这段时间看了看知春里小区,没什么可心的房源。就想把范围扩大到马路南边紧邻的”双榆树北里”。 请问: 1.据说双榆树北里小区对应的小学比知春里要弱一些,将来保值性要差些吗? 2.看到房姐问答中提到“双榆树是危险地段,尽快出掉换仓”吃惊不小。这个”危险地段”的双榆树是指包含知春里小区在内的双榆树商圈还是指具体的双榆树小区(南里、北里、东里、西里)?为什么是危险地段?请详细解读。 3.基于本人情况,房姐还有什么好的建议?

回答:“危险”是指从投资角度,一律回避学区型的老破小,长期看风险高回报低。如果是刚需 那就总价原则入。你们现在没有学区需求,可以认为是投资需求,选筹上双榆树需要精挑细选,推荐看下 清河的次新房,比如观景园、莱圳家园,或者天秀花园

 

提问:上林溪,安宁佳园,清上园这几个小区那个好呢? 安宁佳园里面好像绿化比较差,楼也旧点。 上林溪稍微贵点,同样价位的只能买个两居室,户型也不通透。 清上园不太了解,还没顾上实地调研

回答:清河是比较新的板块。 清上园属于相对较老的,安宁佳园小户型较多单价较高。 综合上林溪的居住氛围更好,离地铁更近。 这片主要对口码农改善自住,如果是为了回报,可以看看望京。

 

提问:房姐真诚向您请教: 自住小营09年120平两室板楼,还有dk130万左右。前夫jlh还有个房票有贷款记录。新房看了喜欢观承望溪的环境及132平大平层700左右。也看好万象悦府的地理位置,目前手里子弹只有一百来个,另有老家张家港一套和泉州度假房一套出手1 我应该卖北京房换房还是用dyd付首付更好 2 700w买观承望溪132 四居大平层 (三年后一家可自住压力大点)和500w买万橡悦府89平 (买了用来出租,以后留给孩子压力小点)或买天或回的复式或东边的小两居用来保值投资,哪个更好 ? 3 东边小两居 tty复式三万内和hlg的复式三万左右顺序如何排比?复式和三四层的平层三居更优先哪一个?

回答:建议抵押出来,新盘性价比上 万橡悦府观承望溪 投资角度建议淘二手,tty东边两居回龙观 复式还是平层需要价格做对比,还要看个人喜好

 

提问:房姐好,新人首问。 目前在北京德胜片区有1套92年公房,对口小学是实验二小德胜校区,名额没用过,近期也不需要学区票,现有公积金贷款; 大厂1套无贷款,房本办理中; 天津宝坻京津新城双拼别墅1套有商贷。 目前孩子已经长大,想考虑给他准备用房,在北京城区再配置一套品质不错的楼盘。现有现金180,家庭流水60。 请问这种情况下,如何改善或者配置家庭房产?现有房产如何优化整合?北京推荐哪些品质不错楼盘?是否可以直接以孩子的名义买? 另外,有个疑问:tty大户型没有电梯,且人口密度大、交通也很拥堵,除了单价优势,能请再分析一下它的优势吗?我看您也提到过可能加装电梯,但时间不定。 谢谢了!

回答:不需要可以出掉,大厂的房子抵押掉。 孩子满18就可以独立够买。不知道总的预算多少。不考虑学区可以看望京、亮马桥、双井等板块 ,例如 橄榄城、首城国际、乐成国际等 tty大户型不是都没有电梯,可以把精华帖看下,有过详细分析

 

提问:你好房姐 新人次提问 工作在南礼士路 事业单位 买房子弹130 考虑350以内 看了石景山医院旁边的碣石坪 01年的高层 低楼层1居 建面60南向 不是很方正 使用面积算上阳台42.5 335w 怎么样 收入不算高压力也不小 可以自住也可以买了依然租房住 石景山和丰台 考虑未来的话 哪里比较适合

回答:你好,鲁谷这一片,我们称为养老院片区。 密度不高,街道干净,到处都是公园,社区米面粮油配套发达,但是现代商业是没有的 古城那边开车的话到西二环都是一路高架,能做为一个居住区承接外溢人群。 石景山的老破小价值并不高,丰台可以关注:中海御鑫阁、三环新城、设计师广场

 

提问:房姐你好,我们在南邵青秀尚城看了个93平三居室,3\/11,报价375万,可以买吗?我们现在上班地点在10号线上

回答:南邵现在4W的价格是偏高的,次新溢价, 回龙观也差不多均价4W+,所以未来涨幅会跟不上大盘。可以在回龙观也淘一下,例如 慧华苑、北京人家

 

提问:房姐您好!北京首套,有购房资格,夫妻二人月收入三万多点,首付差不多250,现住五棵松附近,想买一个两居,看过石景山的重兴园,重聚园,丰台的万恒家园,还有一个新盘熙悦天寰,想咨询一下这几个是否合适,新盘性价比如何,如果不合适能否推荐几个合适的,谢谢谢谢

回答:1. 熙悦天寰先别考虑,位置偏 周边配套不行,业主正在集体维权, 2. 新盘可以看看 石景山长安云尚 3. 丰台 推荐看看 角门马家堡板块

 

提问:房姐好,已付费,首次提问,希望帮忙解答,感谢。 老婆北京户口,我个人有居住证。目前清河上林溪一套2居士价值700贷款240,翠微一套小两居价值560贷款150万(翠微房产短期不好调整,小孩明年上学使用)。家庭收入,税后80万左右,房贷总月供2万,有一个租金6000,我们自己负担1.4。目前老婆父母在办理随迁户口,预计3到4个月可以下来户口。想通过JYD投资房产(让中介评估后,反馈两个房子能JYD400万,请房姐判断下400万是否靠谱。)。一个方案是卖了上林溪置换一个大房子,第二个方案是使用老人的房票投资小两居(属于二套,外地有贷款)。贷款方式也有两种方式,一是使用接力贷+JYD,二是直接JYD的400全款买房?如果接力贷+JYD这个如何操作?,跟着房姐 无学区和自住,区域要求,后续也愿意再折腾其他房产组合方案,这次置换只考虑空间,希望房姐指导,推荐区域,小区,建议单价,总价范围,贷款方式,感谢!

回答:1. 抵押出400 没问题 2. 建议方案2 ,先抵押两处房产,老人票接力贷入一套总价600左右的标的,推荐看 双井 朝青百子湾等板块 例如 天通苑、青年汇佳园、首城国际的,国美城等 。总月供在5+减去两套的租金,每月还需要3+,按你自己的负债能力去调整总价。贷款年限越长越好,是20年。 还款方式:先息后本等额本息等额本金

 

提问:新人首问:房姐您好!目前北京租房住,租金3600每月,马上生二胎,在京有二套购房资质,老人有首套资质,河北香河孔雀城有套房,目前月供3500左右,香河2万时没卖,现在单价1.1万.老公现在非常想在京买房,自有资金50万,老公意思香河涨价太慢,卖了能剩50万,凑100万首付,用父母名义接力贷首套买套老破小,等着,老公和我年收入加起来24万左右,还要养两个孩子,感觉目前不是我家合适买房时机,经济压力太大,老公非常坚持卖香河买北京,我结合最近政策,感觉香河房价还能涨,可以等等再置换,请问房姐,结合现在情况,我家怎么样处理比较合适,让资产增值

回答:香山如果不自住,纯投资是不如北京的,北京外溢才会到环京 100首付能看250上下的标的,月供大概7K左右。如果能承受可以置换至少持有3-5年。风险是位考虑,如果期间月供或压力太大不建议硬上

 

提问:房姐您好!请问这个房产税对未来一线城市的房价有啥影响?会不会还下跌啊

回答:1. 房产税出台会很慢,即使出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出到现在,房产税依然处在立法讨论的阶段,大量的非商品房 福利房等都是征税的阻力 2. 如果真要出台房产税,征收的对象只能是商品房的购房人。而恰恰是这些人,在购房时已经交过了一次巨额的土地出让金,再让其交一次房产税,于情于理都有点说不过去。可以想见,如果政策一定要出,一定会像上海或者重庆的试点那样,增加大规模的税收减免,如人均40平方米以内免征房产税,照顾大多数人的基本利益。这样一来,征税的力度就大幅降低了,对平抑房价的作用也会很小 3.上海和重庆于2011年开始的房产税试点,对抑制房价的作用很小,几乎可以忽略不计。而在国际上,韩国在2005年加重了房产税(综合不动产税),但是之后的房价依然是上涨的。所以,对于房产税抑制房价的作用,不可过于高估。

 

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