上次人口数据出来时，我就提到湖南过去十年人口虽然增加不多，只有76万，但是长沙这几年增速非常快，估计人口都是流向长沙了。
今天湖南数据出来，还是让我很激动的，整个湖南省，只有长沙人口增加了300万，十年增速42.6％，刚好突破千万人口，成为第17个千万人口大城市，而且在湖南的头部城市地位越来越突出。
目前已经公布数据的省市里，只有深圳、广州、郑州、杭州、重庆、西安的常住人口，十年增加了300万。
下图还没把西安做上去，西安十年增加了448.5万人，达到1295万人，跻身第三名了，果然抢人还是有效果的。
我估计长沙这个增量在可以排到前十名，中部城市里，比合肥的191万多了近110万，如果武汉没有超过长沙那就会被笑话了。
湖南除了长沙，其他地级市人口增速少的可怜，14个城市中，有8个城市人口流出。流入的其他5个城市人口增速甚至可以忽略不计，十年才一两个点，每年流入几千个人。
特别是岳阳，楼市向来比较强悍的，没想到人口流出竟然排名第二！
另外，长株潭一体化建设，结果株洲湘潭完全没吸引力，湘潭人口还在流出，反而把人口全部吸虹到长沙了。
按之前长沙统计局的数据，长沙常住人口只有880万，目标是想扩建到1000万人口的城市。
长沙体制内的人告诉我，主要是产业多元化，房价低这两大优势，容易就业，安家也不难。
长沙的产业龙头主要是工程机械，原本国内的增长空间已经有限，但一带一路的发展又让长沙的工程机械大展宏图。还有食品加工也是支柱产业之一。
文化传媒还不错，很多人是看着湖南卫视的娱乐节目长大的。
现在长沙麓谷在发力互联网产业，引入腾讯、华为、百度等龙头企业，这些才是高收入的新兴行业。
不只是产业，就凭借着长沙的低房价，和优质的教育医疗条件，以后对省内地级市的吸虹效应还会逐步加强，估计将来增加到1500万人都不是梦。
这十年来，长沙的幼儿和小学生增速比总人口增速还快，幼儿从2010年的17.16万增长到去年的40.76万，小学生从41万增加到71万。
确实有很多地级市的人去长沙买房，都是考虑到孩子的教育，长沙的义务教育在都是很拔尖的。
现在长沙已成的网红城市，著名的奶茶店茶颜悦色、文化小吃文和友，已经把品牌打响到了。很多外地人去长沙旅游，都是吃喝玩乐。
以后做大做强省会是各个省的发展战略，作为湖南的中心城市，湖南地级市的人口只会不断流出去长沙，或者广东。
所以长沙前景非常值得看好！如果你是湖南人，早日逃离各个地级市县级市吧，现在去长沙发展还来得及。
长沙最诱人的莫过于低房价，基本上只要你在长沙工作三五年，都能攒够首付，因为一套房就一百多万，首付三五十万就够了，1.5万可以买到核心地段，1万也可以买到三环内的房子，这也是能够持续吸引人口不断涌入的魔力。
可惜我还没有名额，不然真的想现在在长沙给父母买套房，因为行情好了，很多楼盘也不接受资格延迟了。
这么多省会里，我感觉长沙的房子安全性是的，租金也很高，就算是现在调控严格，涨幅慢，但随着人口的大量流入，说不定哪天就爆发了。
从下面这个长沙新房限价图就可以看出，最中心的区域限价也不过万五六每平米，就算加个装修，也2500元／平。整个二环内东西南北的房价差别都很小，还没有形成明显阶梯。
今年清明我去麓谷看的时候，新楼盘人气很旺，单价都在1.1-1.2万左右带精装，比如保利恒伟时光印和对面的长房云尚公馆都卖的不错。
这个片区集聚的都是IT高科技企业，人群收入以后也会相对比较高，现在买房都是要跟着产业走，错不了，尖山湖现在1万出头还是很便宜的。
五一我回长沙，又去洋湖转了一圈，早几年我还没感觉到洋湖这么热门，但随着各大名校落地后，有追赶梅溪湖的势头。
这边的新盘价格也不高，我看了几个盘，包括华润，中海，建发，卓越的房价都是1.5万／平上下带精装，卓越的位置更好，贵一千块。
长沙房价真的跟蜗牛一样涨的慢，我前两年去看的时候就是1.4万了，这才涨了一千块。
二手房也不贵，洋湖西边的小区，比如中海国际社区、华润橡树湾都只要1-1.2万／平米。东边南边配套更齐全，所以相对贵一点，但的小区，万科白鹭郡、中天栖溪里也只有一万五六。
洋湖的新盘二手房倒挂不明显，所以只要你有购房资格，现在基本上都可以买到新房。
但我也了解了一下，整个洋湖南边可售新盘，包括已出让的2块土地还没开发，以及目前在售的房源套数，加起来大概也只有4000套左右，库存真的不多了。
包括整个长沙的库存都不多了，4月19日，克而瑞的数据显示，长沙楼市库存量为531万方，去化周期5.1个月！
所以开发商现在很傲娇，之前开盘时还接受你资格延期，现在都不行了，因为很多盘都只剩尾盘了，去化速度很快，完全不愁卖。
长沙今年对55个企业的员工放松购房资格，其实也是一个小信号了，有名额的赶快买吧。
我估计长沙今年下半年到明年上半年也会有一波行情，只要之前的调控暂时不变，就库存来看，也该轮到长沙表现了。
现在长沙有三大片区比较热门，梅溪湖、滨江和洋湖，属于一流区域。
滨江倒挂五千左右，新房1.5万，好的二手房2万了，主要是新盘也少，所以新房最抢手。
滨江的弱点是学区一般，不过赖不过他位置好啊，一般靠江的地段都差不了。而且周边都是金融企业，收入也相对较高，购买力较强。
梅溪湖我也去看了多次，学区好，品质不错的二手房两万二三，比如金茂府、梅溪湖壹号悦湾、中国铁建梅溪青秀。差点的也要一万八九了。跟滨江差不多，比洋湖高，在长沙算是端的片区了。
新房呢，梅溪湖一期所剩不多了，算上装修价格在1.3-1.7万／平，特别是绕梅溪湖的只剩下公寓在卖。
二期更便宜，还有不到一万的盘，大多也是一万三左右。
因整个梅溪湖板块前景看好，备受市场欢迎，中海阅溪府4月二期加推，开盘就售罄了，招商华发依云曦城2次加推也基本卖完。
现在整个河西相对河东老城区更热门，因为是白纸上画画，市容市貌更好，而且板块的住宅也更成片，产业结构也更前端，很多公司都搬到河西来了，吸引了河东很多人过来改善，所以我觉得河西潜力会更大。
虽然现在河西的配套和人气还不如河东，但要用发展的眼光看问题。
河东因为是老城区，二环以内大部分房子都太老旧了，慢，除非是新房，次新房，或者靠江的房子，要么就是好学区，这些会例外，其余老破旧都没前途。
当然如果你是在河东工作，那就买河东二环到三环的新房子也不错，比如省府板块、高铁新城也还可以，新房相对成片，北边我一直不太喜欢，除非你在北边工作。
地产视角2021-05-20 11:02:05
