租客注意，住建部出手整顿“二房东”，今年起4类房子不能租了

国家统计局数据显示，今年一季度末我国平均房价已经高达11030元／平，是2000年的5.36倍。另据中国房价行情网发布的数据显示，截止到2020年底，平均房价超过2万／平的城市有21个，平均房价超过1万／平的城市有79个。这意味着，就算是购买100平米单价1万元／平的房子，购房者也需要准备35万元现金，而且每月还要承担4143元的银行贷款，期限是30年。

单价1万元／平的城市年轻人的购房压力都这么大，可想而知那些动辄5、6万一平的一线城市，年轻人面对高房价该有多绝望。知乎上有一个话题，说的就是现在的年轻人面对不断上涨的房价，面对动辄几十万上百万的巨额购房首付款，很多人已经开始产生“厌恶房产”的情绪，更有甚者破罐子破摔表示，“永远都不会考虑买房”。事实上，连国家都已经承认了，大城市确实存在“住房突出”问题。

其实并不是年轻人不需要买房，而是居高不下的房价和超前消费观念，让他们无力承担购房首付款，无力偿还购房后的巨额月供。即使有些年轻人已经买了房，多半也都是靠着“啃老”的方式达成所愿。

越来越多的人买不起房，怎么办？国家层面给出的解决办法很明确：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。换言之就是，全世界任何一个国家都不可能人人都买房。惯用的做法就是，让有钱人购买别墅、大平层等商品房，钱不够但同时又是特殊人才的，可以申领保障房、人才房、共有产权房，再不济也可以通过租房来解决居住问题。

现实中也确实如此，面对居高不下的房价，越来越多的年轻人把租房当作解决居住的方式。4月底，贝壳研究院发布《2021年新青年居住消费报告》显示，虽然18到35岁的新青年买房意愿高于租房，但现实中租房仍是新青年的主流。约49.2％的受访者目前正租房居住，合租是主流的租赁方式，约45.3％受访者的居住状态是自有住房。

此外，虽然2020年4月份央行发布的报告显示，我国城镇地区居民住房拥有率已经高达96％，户均拥有1.5套房，但截止到2020年末，我国租房群体仍然高达2.1亿之多。相关机构更预测，到2025年，租房群体规模或增至2.5亿，租赁市场资金规模将超3万亿。

一句话，我国的租赁市场规模丝毫不输于商品房市场。尤其是未来随着商品房由增量转向存量，租赁市场进一步发展壮大，租房将成为绝大多数大中城市解决居住问题的主流方式。

然而，过去这些年我国租赁市场的监管规范，却并没有像其发展那样，跟上步伐。尤其是很多一线城市，仍然存在房东任意驱赶租客、二房东恶意克扣租客押金等情况，更有一线黑中介一次性收取租客半年或一年的租金，然后转身将差额租金卷走的极其恶劣事件发生。

为了程度保护刚需租客的权益，也为了加强住房租赁企业监管，引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险，促进住房租赁市场健康发展，住建部终于出手了——4月27日，中国经济网报道，住建部等六部门联合发文，从行业管理和规范，到租金监管、租金监测，全方位整顿租赁市场。

重点值得一提的是，文件明确要求，从事住房租赁经营的企业和转租10套（间）的自然人，应办理市场主体登记，单次收取租金的周期原则上不超过3个月。且单次收取押金超1个月的，应该在银行开个监管账户，去住建局备案并定期公示。截止到今天，已经有杭州、重庆、西安、成都、深圳等多个城市发布新规规定“房客的租金必须要存入监管账户”。

业内专家分析认为，此次住建部要求租赁企业务必将“租金纳入监管账户”，意在重点整顿长租公寓、房产中介以及一些自然人性质的“二房东”。那么将“租金纳入监管账户”到底有哪些影响？首先，不能随意克扣租客租金；其次，无法挪用租客租金，过去很多长租公寓“拆东墙补西墙”的盲目扩张行为无法再继续了。换言之就是，堵住了长租公寓等监管漏洞；再者，可以起到有效规范住房租赁市场秩序的作用。直白点说就是，此举将很好地规范约束第三方平台收钱之后严格履行合同，保护租客的权益。

除此之外，还有一件重要的事情租客和房东都要留意，那就是去年10月份，住建部发布了《住房租赁条例》，其中“新禁令”明确要求，从今年起，4类房子不得出租。虽然该条例发布时是征求意见稿，但是到今天已经有北京、上海、深圳、广州、南京等十余个城市已经正式开始实施。按照这个速度，到8月份，所有的城市都将开始实行。

我们了解到该新规不仅详细规定了各城市定期发布不同区域的租金指导价、租金监管，合同备案，承担法律责任，更明确企业违规出租可能面临50万元的罚款，情节严重者还将承担法律责任。

作为房东一定要留意4类不得出租的房子，如果违规可能面临一定金额的处罚，情节严重的，还将依法追究刑事责任。作为租客同样需要注意，今年起，4类房子不能租了。因为对于4类新规禁止出租的房子，如果租客贪图便宜承租了，轻则可能蒙受经济损失，重则可能危及身心健康。

到底是哪4类房子不得出租呢？新规第二章“出租与承租”条款中有明确提到：类是不符合住房建筑、消防等方面的标准和要求，不具备供水、供电等必要的生活条件的房子，不得出租。这类房子通常指的是未按照国家流程审批建设，未经国家相关机构验收合格的房子。直白点说就是大城市里的很多“城中村”、自建房等小产权房，以及一些不通水的商住项目；

第二类是不符合国家室内装修有关标准，危及承租人的人身健康的房子，不得出租。国家室内装修标准一般指的是防水要求、材料质量要求和工艺要求。其中与承租人人身健康最密切相关的就是材料质量要求。按照国家标准住宅装饰装修工程施工规范，室内装修所用材料必须符合国家现行标准的规定、设计、施工应选用低毒性、低污染等要求。比如室内环境污染物甲醛含量要≤0.08mg／m3；苯含量要≤0.09mg／m3；氨含量要≤0.20mg／m3。

新规把这一条单独列出来，显然是注意到了不符合室内装修标准的房子的危害性很大。所以不管是租客还是房东都一定要务必留意，因为一旦不符合标准的房子出租了，很可能会危及租客人身健康，租客如果遭殃，房东也休想逃脱责任；

第三类是厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。很显然这一条主旨是整顿城市“群租房”。尤其是一线城市房东、中介以及二房东，为了化租金，往往喜欢把非居住空间租给外来务工人员和刚毕业的大学生等群体。这类非居住空间不能出租用于居住，很早之前就已经达成共识了，现如今“新禁令”再次提及，租客和房东更要留意了；

第四类是其他依法不得出租的住房。一般指的是违章违建的房子、没有产权证书的房子、被司法机关查封的房子、其他房屋共有人不同意出租的房子、被抵押以及未经抵押权人同意的房子等。为什么这类房子租客不能租？说白了这类房子产权不明晰，换言之出租人和租客签订的协议可能无效。最坏的结果就是，房子被查封，租客被清走。如果遇到出租人跑路的，租客的租金也可能无法要回。因此对于这类依法不得出租的房子，租客切记一定不能承租。

住建部出手整顿“二房东”，并且于早前发布“新禁令”明确4类房子不得出租，总的来说是租房市场越来越规范健全的表现。毫无疑问，这有利于租房群体，更有利于整个行业的发展。不过，很多人也担心，“新禁令”明确禁止4类房子出租，会就此推升房屋租金。这样的担忧是存在的，尤其是城市租赁需求旺盛的繁华地段，新规意味着减少租赁房源供应，会加剧市场“供不应求”。不过，也有专家认为，租金是消费，如果房东恶意涨租，租客也可能选择不租。作为房东，同样需要考虑租客不租所造成的“空置期”问题。