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“双集中”下的土地市场变竞技场,热点城市溢价率超100%

楼市逗逗 2021-05-08 13:51:27

对房企来说,“双集中”下的土地市场,是竞技场,也是秀场。

在无锡的土拍直播中,融创疯狂扫货,惹来网友热议,“要不无锡都给你?”;广州首批放出48宗土地,超过全年供地总面积的六成,却不见富力、时代等老朋友的身影;3房企中,仅万科略显活跃,碧桂园与恒大悄悄隐身;围观的中小房企看着飙升的溢价率,只剩苦笑。

在土地集中出让的“放大镜效应”下,拿地数量、资金的高低,直接展示着企业实力。随着上海、深圳、北京等更多重点城市开启集中供地,房企分化还将再次加剧。

但另一方面,秀场的表现无法成为判断优胜者的标准。高调拿地的企业,除了资金问题,还需要面临集中供应时期的竞争压力。而此时选择沉默的房企,也可能正在其他赛道默默发力。这场土地盛宴背后,房企之间的激烈角力才刚刚开始。

谁在抢地?

4月至今,超6座重点城市开闸放水,完成首批集中供地。

由于“限地价”,广州、杭州、无锡平均溢价率较低,但很快转入竞自持阶段,不断抬高可售楼面价。杭州首日供应的32宗宅地中,30宗土地溢价率超过20%,几乎全部顶着30%的溢价率上限成交;无锡首批成交16宗地,仅1宗地未超过限价。

不限地价的重庆,溢价率持续飙升。为了防止市场过热,重庆对20宗地块的付款要求进行限制,若溢价率超过50%,该宗地出让价款支付时间减半。但目前来看,这一举措并未影响房企对土地的热情。首批出让的46宗地中,有22宗成交溢价率超过50%,几乎每一宗优质地块都引来规模房企的激烈竞争,溢价率达到130%。

土地集中出让新规出台,巨额保证金让资金有限的中小房企更加谨慎,但对于“财大气粗”的房企而言,却是大快朵颐的好时机。具体来看,有三类房企正在尽情享受这场土地盛宴。

类是融资优势突出的国央企背景房企。

广州土拍中,越秀及其联合体拿下6宗地块;重庆土拍中,溢价率高达130%的地块由招商蛇口拿下,保利、越秀亦在本地房企的厮杀中成功拿地;长春土拍仅4家头部房企成功拿地,分别为中铁、华润、万科和保利,其中,中铁拿下13宗地块。

“双集中”规则下,国央企背景房企的资金优势得到进一步放大。除了体系内部灵活调拨资金,“三道红线”融资收紧以来,银行、信托、私募等授信业务也更愿意向国央企背景房企、头部房企倾斜,不仅额度充裕,利率也明显偏低。目前保利、金地等国企发债利率均低于4%,而其他民企基本超过6%。

第二类是资金实力强大的头部房企,例如来势汹汹的融创。

据统计,仅广州、重庆、无锡三城的首批集中土拍,融创及其联合体就已拿下15宗地块,拿地金额超过240亿元。无论是数量,还是金额,目前均稳居拿地榜首。除了与厦门国贸联合拿下的广州地块,其余14宗地块均溢价成交,溢价率20%及以上的地块达到8块,溢价率超过60%的地块为3块。

5月7日,杭州首批集中供地32宗,融创再次出手拿下4宗地块,溢价率均超过20%,总价超过129亿元。同一天,融创还在嘉兴分别以49.83%、37.63%的高溢价率拿下两宗土地,总价超过12亿。

财报显示,截至2020年底,融创在手现金高达1326亿元,为其在招拍挂市场大杀四方提供充足的底气。除此之外,作为头部房企,融创还能享受到成本较低的前融资金,进一步强化其议价能力。

第三类则是具备区域深耕优势的本地房企,强者厮杀,弱者捡漏。龙湖、越秀、融信+滨江联合体等均在集中出让中拿到大量优质土地,不少房企选择与国资背景企业联合拿地开发,亦在土地市场中有所收获。

缺席者的planB

当房企巨头在首批集中供地的城市拼命厮杀时,也有一部分房企默默退出游戏。

在广州首批集中土拍中,碧桂园仅拿下1宗土地,合景、时代、富力等“老朋友”直接缺席;而曾在年初12天揽下杭州7宗地的绿城,也并未现身杭州首日集中供地。但另一方面,克而瑞公布的1-4月新增货值排行榜显示,碧桂园、绿城均位列10,仍保持相当积极的拿地态势。

显然,这些缺席者还有其他计划。从近期土地市场的动态来看,不少房企避开了热门一二线城市集中供地的高峰期,选择在相对平静的二线或者三四线城市择机而动。此外,大部分城市全年计划集中供地3次,除了空间上的错峰,时间上也可以有所安排。本次首批集中出让,部分房企积极报名后并未积极出价,以观望、试探为主。

据不完全统计,在集中出让时谨慎出牌的碧桂园,近半个月,在非热门城市拿下9宗土地,总价超过28.8亿元,基本以底价成交。

除了避开集中供地的正面厮杀,还有不少房企选择转移战场,向利润空间更广阔的城市更新赛道前进。

4月26日,并未出席广州集中出让的富力,成功拿下广州海珠赤沙旧改,总用地面积达到69.38万平方米,改造范围内总建筑面积达到152.86万平方米;4月30日,合景成功拿下广州黄埔双沙社区旧改,项目建新范围内总建筑面积约250万平方米。

对于大多数房企来说,如果能够跨越行业的天然门槛,城市更新赛道的潜力无限。尤其是在广州、深圳、上海等核心一线城市,城市更新土地供应量已经占据相当比重。以深圳为例,2021年计划供应商品住房用地149.3公顷,其中,新供应土地58.3公顷,占比约39%,而城市更新和土地整备供应91公顷,占比达到61%,成为土地供应的主力。

近年来,上广深等城市也在陆续出台城市更新专门法规,加速更新节奏,提高土地利用率,让房企的时间、资金成本进一步降低。

除此之外,相比需要一次性支付地价的公开招拍挂拿地,旧改的分期付款方式,也更加适合富力、合景等具备旧改优势而现金流不够充裕的房企。

下半场的利润角逐

对于强调管理红利的当下,在土地集中出让的竞技场上拨得头筹,并不意味着胜利。

“双集中”这面放大镜,不仅暴露房企之间的贫富差距,也凸显出不同城市、不同区域的冷热不均。作为开启集中出让的城市,长春的首场集中出让显得有些冷清,原本供应51宗宅地,仅成交38宗,11宗终止挂牌,2宗流拍;看似热闹的广州,流拍土地达到6宗。

房地产行业增速放缓的整体趋势没有改变,“不差钱”的国央企背景房企高溢价拿地,尚有调节的空间,没有融资优势的民营房企卷入这场战争中,需要至少面对三个问题。

首先是拍地前期,房企需要短期内筹集成本适中的巨额保证金

由于多地首批集中出让时间接近,前融额度紧张,中小型房企很难争取到足够的资金,也难免要面对较高的利率。西政资本的报告显示,目前提供给30-100的房企的前融资金,平均融资成本为年化15%左右,而部分中小房企的放款成本达到16%-20%。

其次是竞拍阶段,巨额保证金一定程度限制房企参与竞拍的土地数量,也增强了各家拿地的决心,想要以合适的价格拿地任务艰巨。

从近期土地市场的溢价率来看,受到竞争刺激,多宗土地的价格超过预期。亿翰智库报告显示,重庆本次成交除商住类土地、定向出让土地外的32宗土地,房地比均在0.5以上,20宗土地达到0.7以上,后期利润空间有限。而广州金沙洲地块的成交楼面价超过4.2万元/平方米,周边二手房均价为3-4.5万元/平方米,面粉贵过面包。

最后是成功拿地后,房企如何创造足够的利润空间。

在前融成本高居不下、土地成本直追房价的层层压迫下,房企还需要面对普遍高周转模式下,商品房集中供应的竞争压力。在楼市调控持续收紧,多地新房“限价”的背景下,这成为企业创造管理红利的重要阶段。

在外界看来,当下的集中出让就像是一场场土地盛宴,聚光灯下的房企尽情展示实力,千亿资金如水流。但当歌舞停歇、宾客散去,超预期高价拿地的房企,犹如刀尖上起舞,每一步都需要经过细细的考量。

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