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房价来啦!14个准特大城市13城过万,厦门甚至超了广州,钱还够吗?

房产分析员 2021-04-22 15:39:42

准特大城市是我国城市体系中的重要一环,是特大城市的后备军。随着人口向大城市的集聚,这些准特大城市也在向特大城市迈进。当前这些城市的房价水平如何?

按照中国城市划分标准,城区常住人口300万~500万的为I型大城市,500万~1000万的为特大城市,1000万以上的城市为超大城市。根据住建部的《2019年城市建设统计年鉴》,目前I型大城市共有14个,包括哈尔滨、长春、大连、合肥、昆明、太原、长沙、苏州、南宁、乌鲁木齐、石家庄、厦门、宁波和福州。

根据中国房价行情平台网数据,对14个准特大城市房价水平梳理统计发现,共有13个城市平均单价过万,其中厦门高居榜首,福州和宁波紧随其后。

厦门房价比肩一线城市

从城区常住人口规模来看,14个城市中共有5个超过400万大关,其中哈尔滨、长春、大连位居前三,均超过了440万,哈尔滨距离特大城市的标准仅有一步之遥。

值得注意的是,这三个城市均来自东北。

吉林大学东北亚研究院教授衣保中对财经分析,东北的老工业基地从“一五”时期开始就有很多大项目,建立了比较完整的工业基础和工业体系,那个时期也奠定了城市发展基础。在改革开放前的计划经济时期,东北的城市发展的程度比东南沿海要好,重工业多,产业工人多,所以城区人口规模大,在都是名列前茅的。不过,总体上,这些城市近年来经济和城市人口规模增长速度都相对缓慢。

相对来说,东南沿海部分城市如福州、宁波、厦门等在计划经济时期,城市规模都比较小,改革开放后,这些城市轻工业、外向型产业迅速崛起,加上近年来人口政策的放开,城市规模快速扩大。

从房价来看,14个准特大城市中,有4个城市(厦门、福州、宁波和苏州)均价超过2万元/平方米,全部来自东南沿海地区。其中,苏州、宁波和厦门人均收入水平均位居前十。可见,收入高的城市,房价水平也比较高。

其中,厦门以48570元/平方米的均价在14个城市中高居。在所有城市中,也仅次于深圳、北京和上海三大一线城市,位居第四,甚至超过了一线城市广州。

厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎对财经记者分析,厦门在城市建设、教育等公共产品的供给方面都是福建的,作为区域中心城市,厦门房地产市场对周边地区有很强的“海绵效应”,把周边泉州、漳州等地的资金、购买力都吸引了过来。另外厦门打造总部经济,也吸引了泉州等周边很多大企业来设立总部。

与此同时,厦门房地产市场在供应端又一直偏紧。王崎说,厦门过去多年住房供应明显低于人口和住房需求增长步伐,缺口较大。

数据显示,2019年厦门住宅商品房销售面积仅为274.7万平方米,在35个重点城市(包括直辖市、拉萨以外的省会城市和计划单列市)中,略高于西宁,位居倒数第二。

此外,厦门存在的结构性问题也十分突出,岛内外差距十分明显。面积只有158平方公里的厦门岛,教育、医疗优质资源集中,岛内房价远高于岛外。王崎说,今年厦门岛内二手房热度较高,主要是,但岛外的楼市热度一般。所以厦门要加快岛外的发展,大力补足岛外的教育等公共服务短板。

长沙收入高房价低

厦门之后,福州以26566元/平方米的平均单价在14个城市中位居第二。整体来看,福建的两个中心城市房价水平都比较高,这与福建经商群体大,民间资金较多有关,而且福建土地比较紧缺,地价比较高。

福建省政府发展研究中心原副主任王开明对财经分析,福建经商群体大,民间资金较多,但福建山地多、平地少,土地供应比较紧张。比如厦门和福州这两个中心城市城区面积都比较小,人口密度很高,地价很高,所以房价也高。

宁波的房价水平与福州相差无几,在14个城市中位居第三。根据国家统计局公布的2021年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,2月宁波二手房同比上涨10.1%,在35个重点城市中位居第二。

整体来看,14个城市中,房价前五名全部来自南方地区,后三名城市则全部来自北方。

总体来说,南方城市新兴产业发展较好,年轻人流入较多,收入水平更高,对住房的需求也更旺盛。同时,这些城市民营经济发达,国企占比较少,非商品化的住房比例较少,市场化的住房占比更高。

相比之下,北方很多地方以国企为主,工业化进程较早,非商品化的住房占比非常大,包括大量的棚户区改造,供应很大,这也使得房价保持相对较低的水平。

当然,也有的城市人口流入快,收入水平高,但房价还保持较低水平。长沙的人均收入不仅在中西部主要城市中领跑,而且还超过了东部的青岛和天津等地。不过长沙的房价一直保持在合理水平,数据显示,3月份长沙的二手房均价为11715元/平方米,在14个准特大城市中,位居倒数第四,低于太原、昆明、南宁等地。

2020年12月,在浙江省绍兴市举办的中国改革(2020)年会暨新发展阶段地方改革推进高层研讨会上,房地产调控的“长沙样本”受各方高度评价,成功入选10个“中国改革2020年度案例”。

此前不久,长沙市委副书记、市长郑建新在接受专访时透露,长沙现在是所有大城市里房价和收入比的城市,一个普通家庭工作6.4年就可以买100平米的房子,年轻人不靠父母,和伴侣一起就可以轻松交首付供房。郑建新表示将继续管控好房价,还会为刚毕业的大学生建设一批“物美价廉”的青年公寓

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