对于环京房地产市场的态度，我一直非常明确，长期看好，但是由于过去过度开发下的粗放式无序发展，给环京楼市带来了不好的影响，除了环京配套跟不上，最重要的就是房价被炒得太高，过度透支了多年的未来，出来混迟早要还的。
“曾卖 2.5 万 /平的香河某房，特价 8000 元 /平，还送车位！”这样的宣传层出不穷，现在的环京房地产市场就是在还债。
据报道，前段时间有业内人士发文称，环京地区的香河房价出现了 “膝斩”。单价直降近 70%，这可比腰斩听起来更瘆人，这个曾让无数炒房客疯狂的环京区域，如今到底怎么了？
我这样的疑问在老百姓口中其实已经持续了好几年了，因为，环京的房价曾被捧上了天，俗话说，捧得越高摔得越惨，而环京似乎就是对这句话的诠释。
我记得当时的新房有的已经被炒到了4万每平，当然，对于4万的房价我是不太承认的，那只是一场炒作，个别房子被炒高后起了连锁反应，当初刚刚有个别楼盘叫出4万，就被中介、媒体炒成了燕郊房价进入4万时代。于是，个别被当成整个市场的行情。但也足以说明，环京的房价当时有多疯狂。即使大家心里也有数，但很多人已经上车，只能主动被动往前推。
此前有传一张图，环京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元跌至18000元，跌幅超52%。而跌幅的则是永清，单价从23000元跌到6500元，跌超71%。
很多大城市的房价你会发现，涨上去容易降下来难，但涨的时候可没有环京那么疯狂，所以环京玩起“过山车”来那是的够劲爆。
我2002年在燕郊的时候，那会的房价1200元一平，有1万就可以买套房，当然我连1万都没有。2008年，燕郊房价仅3000元/平左右，而到了2017年，尤其是传出各种利好消息后，燕郊房价一跃超过了30000元/平，而后一路高歌，直逼4万。
一切的转折都源于深深的限购，“317新政”后，北京楼市也发生了改变，必然会引起环京楼市“感冒”。我认为，这一切实际上是深受2016年底提出的房子是用来住的而不是用来炒的这个定位。接下来就是随之而来环京限购，而且是非常严厉的，执行非常彻底。
从此房价也就急转直下，回看我2017年关于环京的文章，大都是市场降至冰点、市场冷冻、房价大跌、成交冰冻等，这是一点不夸张的事实。建议大家买房要谨慎。当然那个时候说已经是马后炮了。
实际上，在燕郊房价上涨最疯狂的时候，我就提醒，我看好燕郊等环京楼市，利好消息也是有很多，但是千万不要被炒房的带节奏，过度透支脆弱的环京市场。因为这个地方很奇特，你说它有人口支撑，你也可以说它没人。因为大量的人口都是北京的流动人口。
环京完全取决于北京的市场，非常依赖于北京的政策。没有多少心甘情愿就是想在环京买房，很多人是把这里当作跳板，有钱有资格谁愿意买这里？那个时候环京的各项配套和品质也都不怎么样。
所以，一旦政策来袭，脆弱的环京楼市崩塌了。房价急速冲高后再次跌落神坛，从而急速下冲。
这一切都是在意料之中的。燕郊房价从4万到2万，只用了半年时间，这几年，你可以看看，其实房价已经稳定下来了。
但是好就好在稳定让一些炒房者更慌，此前还说过不了多久房价还会大涨的炒房者给自己壮胆加油，但几年过后，燕郊的房价一直比较稳定。这就造成一些人撑不住了。
“我是首尔林荫大道的房主，因还款压力太大，房子想免费送给大家，只需要你把尾款帮我还了就行。”为了表达诚意，他还加上了“我对以上说的话负完全的法律责任。”
“赠送某房产（目前还有贷款），先到先得，自己还贷款。”
免费送房子的消息还上了热搜。的确新鲜，但是这里边可没那么简单，天下哪有免费的午餐？
所谓的免费房子，其实，剩下的贷款比市场价都要高，在环京区域房价直线下跌的情况下，已成了负资产。
这样的例子不在少数，据显示，目前燕郊的的拍卖房数量达到 300多套，绝大部分的债权人都为银行，都是业主断供之后被迫交出的房子。今天不说弃房断供的后果，以后再说。我只想跟购房者说，免费的房子并不是馅饼，而可能是陷阱。
当房地产发展到“房子白送”的地步，可见这样的市场已经到了非常灰暗的时刻。这是好事吗？我认为是好事。就连放弃当中的环京一哥也好还是环京土储大哥也罢，它们都面临着债务的危机或其他方面的问题，日子也不好过，也在这场环京大调整中跌落神坛。
经济学家管清友也发表了自己的观点，他表示，媒体报道环京燕郊房价大跌，其实是个必然。一是城市功能定位不清晰，缺乏对于产业和人口的吸引。二是房价周期使然。2017年是本轮房价高点，之后从趋势看一路向下。
上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。但我认为灭的是过去环京楼市的嚣张和杂乱无章，是过去的疯狂和迷茫。如果调整过后，会不会否极泰来呢？
先不要急着下结论，因为我想问，炒房者到底得到教训了没有呢？如果不能吸取教训，又怎么面对融入北京的更大追求呢？
近日，经济学家任泽平在自己的视频中表示，环京楼市还有没有救？他公开呼吁，为严格限购的环京楼市松绑，以服务于北京都市圈的建设，服务于京津冀一体化战略的实施。
环京是不是真到了需要放开限购的时候了？我认为完全没必要担心。我支持环京，但不代表可以完全放开调控限制。正因为现在的环京战略地位的优势，它更需要以全新的姿态融入北京。像北三县与北京四统一的建设，正是环京实现完美蜕变的开始。
我从不认为这是环京由盛而衰的开始，恰恰相反，正是环京楼市开始步入正轨，从高速发展向高质量发展转变的开始。而这一切只不过是理所应当要付出的代价。
以后不是谁都可以来这里，这里也不是可以无限扩张，未来的环境更美好，环京会更加宜居，这是大趋势，而不能再因为是否放开限购继续炒作房价了。
环京是有需求的，因为北京的外溢人口中，环京是承接地，但不会轻易放开调控，一是没必要，因为天塌不下来，二是不可以，毕竟环京今后的发展来不得半点马虎，一旦冒然放开，能不能控制住？
光宇吐楼市2021-04-21 16:35:11
