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提问：房姐您好，sfsd。最近看上一套世桥国贸的房子，帮忙评价下这个小区如何。单价7.6，值不值得入手。166平 还有就是我们现在贷款的话只能贷款255w，首付要1000+。房姐你有什么付款方式的操作建议！ 谢谢

回答：世桥国贸小区很小，公寓式设计，环绕一圈。 由于价格较高，中间也没有长期折价的历史，只能说长期跑输大盘，没有买入点。 同样7万出头，CBD可以买到阳光100，双井可以买到天骄珠江，都要好过世桥国贸。 做全款抵押吧

提问：美丽的房姐好，请问打算投入2500万左右，小孩准备到黄城根小学上学，在木樨地上班，买长河湾小区、官苑8号还是金融世家？哪个小区保值？选择应该是距离还是小区品质？另如果紫御府和长河湾大户型比较哪个好，感觉紫御府单价会低一些。谢谢！盼回答。

回答：长河湾小区里面还算安静，但比较老，外立面显旧， 官苑八号的大户型临街的比较多，金融世家房子品质很好，但户型大，当时为了规避9070，一个房子分拆成俩房本。 紫御府肯定比长河湾好。2000+的盘选品质

提问：房姐好，新人首问，感谢分析回答～ 非京籍满五年首房首贷，最近购房资格刚下来，家人和我都想尽快上车。目前手头能凑到的首付就180左右，因为对双桥比较了解，所以挺喜欢双惠苑，容积率、户型和居住舒适度在这个预算里是比较好的了，目前也看了几套，但感觉价格在最近成交里有些偏高，另外双桥附近购物还行（马上新开个万达），但学校和其他配套都一般，朋友们还建议去看朝青板块的房子，兴隆家园超预算了，金隅泰和园也看了不少套，在考虑的范围之内。另外还有不少同事选了亦庄17号线沿线的新楼盘（禧瑞天著），半年就能交房，去看了下感觉交通挺方便，但亦庄还是概念股，首套实在不敢冒险。 想请房姐帮忙分析下，我国贸工作，单身短期没有孩子上学压力，主要考虑自住刚需加保值，180的总首付，双惠苑、金隅泰和园两个是否合适，另外是否还有其他更好的选择可以推荐？多谢房姐，太感谢啦～

回答：你好，双桥是两头不搭的地段，区域发展腹地较小，赌的是未来全面拆迁全面质变，但是当前的价格基本没有特别便宜的。 金隅泰和园位置一般，不推荐。 可以重点关注：丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 在国贸工作，就别买亦庄了

提问：房姐好！新人首问！ 1，如果想买在房山长阳或者良乡，自住兼投资，400万子弹，二套，主要从保值增值角度，哪几个小区最为推荐？ 2，如果不买在房山，仅为投资，400万子弹，二套，北京投资的小区有什么推荐？

回答：1. 长阳：紫云家园、新悦都、长阳国际城、熙悦山 2.良乡大学城北：金地朗悦（或国誉府） 2. 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区、石佛营西里、安苑北里、安慧东里、丝竹园、惠新里 投资角度，城区内

提问：房姐好，新人首问， 本人在朝阳区东坝富东嘉园有一套一居室（下面统称一居室），但因怀孕想换一套两居室来改善居住环境，现住在望京婆婆家，原因是离单位近上班方便，以后打算宝宝生下来也由婆婆来带，所以无论是现在的房还是未来要买的房，未来三年都是计划把房子要租出去，之后再考虑从望京搬出来住。目前一居室有90万公积金贷款，月供4000，租金 4000左右、而现在相中的两居室490万，计划组合贷款149万+60万储蓄，月供8300，租金在 5500左右，考虑到未来地铁3号线的开通带来增值也好（地铁站离小区500米）为了改善住房需求也好，我还是倾向于换房，可一算无论是房贷也好，租金涨幅也好都不合适，确实拿不定主意，所以想和房姐请教几个问题 1. 现在的经济环境下要不要换房？未来整个北京房价是否还会持续涨？ 2. 未来东坝的房子会不会有大的涨幅，在东坝适不适合买经适房？ PS：地铁、第四使馆区等因素、但小区周围限价房和经适房包围，房子空间受限 3. *重要*：未来房产的增值预期和房贷，租金不合算之间怎么取舍 4. 除东坝外是否有其他选择，条件是离望京近

回答：1. 换房尽早啊，城市化的进程还在继续，都市圈的形成是未来的趋势，产业集聚和人口集聚都是这个过程的必然规律，这些都是支撑北京房价的基本面 2. 东坝随大盘涨，不会有独立行情，经适房适合全款抵押的方式买 3. 租金不必过度在意，一年没多少差距，房产的涨幅才是投资的核心。房贷就是杠杆，选择你能承受的就可以。一个涨幅就能远超你的租金和利率差 4. 酒仙桥和小营也可以看

提问：房姐，您好！我的情况和您说一下，京籍，国贸和三里屯各有一套老破小两居在出租状态，月租共16000(分别临街1层和顶层)西四环有个老破小1居一年半左右可转为产权，月4000多。固安有套两居出租。自住北七家老破大一套。父母住崇文门，生活已习惯不能挪。目前有250万贷款在身。年近五十，人到中年，家庭每月基本没什么工作收入。父母还有一张房票，不能贷款。这种情况您看如何做个房产规划改善一下，或通过投资腾挪有一些(由于现金流比较弱，再贷款恐难承受)谢谢您！

回答：西四环老破小价值不大，长期看跑输大盘，建议出掉 固安纯粹炒作起来，无价值支撑上涨动能不足，投入产出比很低，建议出掉 可选择在东面入一套2居长期持有，需要看金额选择具体板块

提问：新人首问 目前弹药250左右，等到明年4月可能会到300左右。这期间准备看看房。工作在知春路。想要购入北边或东边房产。海淀的房子太贵了。只能老破小。要么就是亚运村板块或朝阳公园板块。 请房姐推荐有潜力的盘 1.海淀老破小 2.奥森亚运村 3.朝阳公园

回答：1. 海淀牡丹园塔院社区，东王庄社区，车道沟社区或者双榆树社区 2. 朝阳 可以看看亚运村的保利香槟花园，光大名筑，望京的朝庭公寓、北纬40度，首开知语城，朝青 青年汇佳园，双井的首城国际，四惠的东恒时代二期

提问：找房中重要的一点是考虑人流，比如像建材城东路金隅翡丽这种又偏又没配套的盘，我怎么才能知道他的目标人群都是来自哪里？还是应该既然不知道，直接回避不要浪费时间就好呢？

回答：金隅是有购买力的，属于区域里比较稀缺的标的，有对比优势。 只是霍营地区本身市场总量，更多的来自于上地到回龙观的人流溢出与小区本身的分流吸引。 最终看的是价格。 从战略上，如果你不是需求回龙观附近标的，可以首先定位在朝阳的地铁次新。

提问：房姐好！请问世茂奥临里南侧的能观奥森全景的高层，大户型4居，是否值得入手？本人改善的需求，也希望保值增值。为什么奥森北园附近的房产都跑输大盘？

回答：户型大，总价高，但没有产业支撑，属于自住舒适区 适合改善居住或养老，投资不是，所以3.17后回调力度比较大。 世茂奥临里还行吧，你还可以看下同板块的 融域和国奥村

提问：房姐好！想咨询下，目前有两套房，一套是光熙门小区，45平米，一套在大兴，三羊里小区，90平米左右。单位在三元桥附近，考虑到孩子上学，想换到西城。有以下问题想咨询下：1、西城房价都是靠学区撑着，从居住角度来看，我想买小户型先弄上学籍，房姐认为是否更合理？2、如果买西城学区小户型，手上的这两套房想保留一套，房姐认为光熙门小区房子是否有继续持有的必要，还是都卖了重新购置一个大的？房姐是否有购置建议？3、关于西城学区，房姐有什么好的建议？比较中意德胜片区，但都很贵。谢谢！

回答：1. 买入功能性的，思路没问题 2. 光熙门小户型增长空间有限，三羊里如果非自住也可以出掉。建议置换到丰台 马家堡、角门、草桥，或者朝阳 双井、朝青、方庄 3. 西城只能看看德胜了，但是德胜也有7中这个坑，买裕中这种直升的 或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区，房子质量不要有什么要求

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