我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号,加入知识星球"北京买房" 进行提问,有问必答,全程指导买房
提问:房姐你好,最近在考虑购入一套东四环周边的小户型,目的投资+自住2-3年之后出租或出售的,预算在500-600万因不想给自己太大压力,目前有约440万想组合贷个60-160万的样子,对房子的要求是环境好居住舒适+好租好卖,对做饭燃气没有要求,对学区也没有要求。
最近看盘比较关注的是丽都壹号北向61平米,公园1872的9号楼一居80-90平米(东北西北朝向便宜但不知是否之后好租好卖)和凯德锦绣64平米开间(考虑购买后改造成一居室)
主要问题:
1. 想问问房姐如何看待这三个小区和相应户型?
2. 朝向在租售时对房价有多大影响?
3. 还有没有其他推荐,主要选择区域还是朝青,酒仙桥望京
回答:凯德锦绣和丽都壹号相比周边溢价过高不推荐
公园1872属于租金高但幅度小
朝向折价5个点左右
朝青:华纺易城、国美, 酒仙桥:上东三角洲,望京:慧谷,澳洲康都
提问:房姐老师,您好!我今天刚入星球,公积金账户30W,持有工作居住证,名下无北京房产,无首贷资格。现有亲戚帮代持的亦庄次新两居(总价450,贷款270,近期有上涨趋势)和20W产权车位,现还可以再筹500左右子弹。因亲戚各种网贷借款了几十万还不上,感觉代持有风险,考虑过户或卖掉。因在亦庄工作,有俩孩(3岁)后期还要上学,需要兼顾投资和自住,希望还贷压力不要过大,请问该如何配置,谢谢!
回答:代持房产做单独项目考虑处置。
亦庄也分选筹,有好有坏。
500万什么时间到,这是一切关键。
因为市场不等人。
比较好的路径是:
现在开始做daikuan准备工作,流水,公司等;
同步追房,合适出来速度约谈房东,签约,留2-3个月以上周期。
付10%定金(可以分两次)。
过户前,除物业装修户口押金一次性尾款付清,意味着签约到过户期间,你还有时间凑资金。
过户前凑齐,或短时间过桥后能到位。
另外不要想着既要又要;现在传统牛校学区总价高,风险多,贷不足,介入难度大。
老老实实买一个双井标杆次新带还不错学区,自主上学上班,都方便。
还贷月供,参考《月供怎么还》
提问:没抓住2015\/2016的房产大牛市,肠子悔青也没用,只能向前看。直奔主题吧。俩娃家庭,在京一个小两居,地段和学区还可以,勉强够用,但因各种原因,同等区域想要置换大三居等改善型住房不敢想,也没条件;另环京还有一个小三居,但砸手里了,价格比高峰期跌了很多,你懂得,也卖不出去。现在家里勉强还能凑出280-300个,亲朋好友或信用贷授信再借点的话,勉强预算能做到350左右。家庭这两年收入税后大概100上下,可能还不到,但都上35了,估计不一定能持久。两个方案:
1、在京再投资一个500万左右的两居(二套,实际得7成首付了),然后把家里的这套也租出去,以租养贷或再添点钱,以租养租,改善一下现在的住房条件。
2、回老家某长三角二线城市,以父母名义或通过接力贷方式,多贷点款,配置个700-800左右的房子。这种房子在当地应该还算可以了,可以买到相对不错的位置或楼层。
犹豫,北京现在泡沫不大,但在严格控人,二手房不活跃,且有阴跌趋势,中长期趋势看不准;南方城市这一波很活跃,比较热,有点泡沫,但人口且高层次净流入较多。
3、投入股市?有点胆小,没做过高风险投资。
这种情况,怎么配置最有利?
回答:35岁的年龄,如果不是有年薪百万以上的工作,就把重心放在资产的收入上。
对于普通人来说,的资产收入路径是一二线的房产。
无论第几套,都可以贷足评估价的6-7成,基础知识要记牢(敲黑板)。
长三角二线,南京杭州都不便宜,2.5的苏州扬州,不便宜。
如果你看到北京阴跌,只能说明看到的东西全错。
环京全部卖掉
先把所有房屋详情列出
提问:房姐安!首房首贷,200万左右首付,计划买400+的房子,投资为主,通州北关北2010年以后的房子和常营附近次新房,您觉得哪里更合适?或您帮忙推荐下其他区域,感谢!
回答:首先计划中的预估有偏差。
200万首付做好全套的操作,可以买到460-500万的房子。
通州北关,大多数存量房有一定溢价,再者评估有可能不足,导致降低,贷款不足,贷款不足进一步降低。
二者对比,常营板块次新更好。
提问:房姐好,首次提问请指点:sfsd,首付250w,计划买总价530w的房子,加税费、中介费能承受550w(次买房不太敢抵押等操作)。已婚没娃,家里有东城地安门一套平房,暂时满足小两口自住,想买一套两居室等未来有娃自住。活动区域在东边,不考虑学区,所以看了十里堡、青年路、望京、常营片区,最后选定了以下几种方案:
1. 国美城两居室,次新生活比较便利,但两居以后还需置换。
2. 晨光家园A区三居室,稍微有点老,但离地铁近,三居可以满足未来孩子、老人看孩子三代共住,短时间不置换也无所谓。
3. 同等价位可以买天通苑大三居,但我们上班都在东边,交通可能不太方便,一直还没去踩盘。
想问下,从保值、未来发展来看哪种方案比较好?有过有其他小区推荐也可以,谢谢
回答:晨光家园在十里堡片区的中心位置,离朝阳大悦城很近,周边配套齐全。缺点就是非封闭管理,物业一般。
国美居住人群更年轻些,周边配套也不错
这两个盘都是能跟上大盘涨幅。 近期有要孩子的计划或者5年内不考虑置换的情况就选择晨光家园
另外还可以看下 青年汇佳园都 北京新天地 柏林爱乐
提问:房姐您好,想咨询一下,我们换房改善型需求,对学区要求不高将来有学上即可,整体预算在900左右、包括卖掉一套老破小,现在看的团结湖和朝阳公园一带,目前觉得合适的如丽水嘉园、团结湖公寓等,请问这些有什么大问题吗?另外朝阳公园西门的博雅园如何?谢谢啦
回答:团结湖公寓价格相对较低, 因为产品小众,流动性比较低,除非有低于市场价的才考虑,这个盘的优点是比其他公寓得房率高,视野,位置都不错。丽水嘉园这个盘还行可以优先考虑,博雅园三栋楼连体,没有成规模的社区,不过楼房品质还行,有合适的标的可以考虑
提问:北京房姐您好,手里有1200万现金,想投资一套性价比高的房产,然后再利用此房产和手里的现有房产做抵押购入天通苑的复式房2套,目前有2套全款房产总价值在2400万左右,请帮我建议纯投资房产选择那里合适,如果购入天通苑楼层那个区域出行方便,复式价位多少合适,谢谢谢谢谢谢
回答:思路可行,不过高总价的抵押对流水的要求很高,需要注意
推荐 望京以宝星,慧谷等为代表的次新7*200平, CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平
天通苑建议看东区,单价 2.8内
提问:房姐好,我们现在住在惠新西街,房贷6万5\/年,年薪30万+,家庭无负担,工作稳定。打算年底入手二套一居,首付120左右,信用贷可以60万,或者找抵押公司全款后做一抵。刚开始在网上看双龙南里,石佛营,请问您觉得还有什么适合的小区?哪种贷款方式更好?希望租金可以大概覆盖房贷,不要离现在的家太远,以后我们养老住。谢谢~
回答:推荐你看看炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 这几个都不错,都好租,也都带电梯
建议看300+的标的,流水覆盖月供的2倍,风险可控,也不会对影响生活质量。首付过低情况建议全款抵押入
提问:房姐老师节日快乐请教:
坐标:帝都。全款买房。用女儿指标(首套)我的名字可否也上房证?(二套),然后办理抵押经营贷(女儿主贷,名下有公司,我做共同借款人)。
这样操作的原因是,老公不同意买房,这样就不用经他同意和签字。未来的想法是;房子能去掉女儿名字,腾出她首房首贷指标。
请教房姐老师,不知道这样操作是否可行?如果可以,房产证上还需要注明比例吗?未来以何种方式去掉女儿名字好?
回答:北京家庭名下(父母+未成年子女)可以有两套房资格。
如果女儿已经成年,户口迁出,母亲需要有购房资格才能上房本。
办理抵押经营贷,不用你上房本,直系亲属本身可以贷款。
注意刚毕业的学生不一定好贷款。
提问:房姐老师,我是在京国企正科级(但不是档案市里管那种),请问这个身份能开公司,办理抵押贷款么?我上网查了查,也没有特别肯定的答案,请问见多识广的您,盼回复
回答:是否能办理企业,要看每个单位对于员工的规定,没有统一的标准。
只能说公务员行业比较敏感,大多数单位不允许。
为了绕过这一点,可以用配偶或者父母的身份注册公司。
如果配偶或者父母的身份也敏感,再考虑实际控制人的贷款产品。
以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
请搜索关注“北京房姐”微信公众号,加入知识星球提问,有问必答并送赠送购房内部资料;重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘,砍价,贷款等专业意见,全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。