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北京房价分析:望京房价怎么样?还值得买吗?

北京房姐 2021-04-09 07:01:36

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐您好,本人名下还有一套购房资格,计划全款八百万左右现金(首套贷款已贷款用足),想在北京买套次新两房投资,个人比较倾向于望京或四惠地区,您觉得是否合适?或者有什么其他更好的推荐?还有时间方面,是春节前跑步入场二手房?还是等春节后选择新房更合适?谢谢。

回答:四惠地区一般可以回避 四惠属于交通枢纽地段,有大型立交桥,有四环路,通惠河,建国路,京通快速,铁路,地铁...整个地区被隔断严重,很难买到优质标的。 800万首付现金,十分充裕,现在开始准备贷款,可以贷足1600左右,买一套2200-2300万的标的。 依据现在市场上的一线情况,可以灵活调整。 比如如果有两套1200的标的,可以直接买入两套1200(分拆2个400万首付)标的。 目前买房关键的两点: 1.贷款搞得定 2.有房源出来,抢得到

 

提问:房姐好!新人首问。婆婆名下丰台好户型板楼,90平环境一般市场价410,可以凑300现金首房二贷。孩子两岁想买西海。如不想居住水平下降您建议置换还是买占坑房?一、您认为近几年学区政策会明显朝不利于房价的方向变动么?直升校会取消吗?风险如何衡量?失去直升优势的房单价会亏损多少?二、如果买,陶然亭和八里庄小学对比,90平总价都在850左右,西城有直升优势,海淀不直升有假多片规则,居住条件好,从保值角度应如何选择?三、黑窑厂西里65年的老公房建面66使用86总价880 不能商业贷,能否操作?产权到期只需补交3%土地金?相较畅柳园四平园谁更好?四、西城直升有其他推荐么?如何全程指导买房?谢谢

回答:教育一定会均衡话,集团化,均摊化。 海淀东城从学区对口,演变成学区划片,并且学区越化越「稀薄」,而原来学区「稀薄」的朝阳甚至丰台,学区则会受益。 直升校短期看不会取消。买入总价的标的为学票付费,是的防风险策略 建议学票+自住的配置,例如 西城陶然亭小学买个面积的一居,然后在中海紫御公馆买个两居室自住,这俩离的不远, 畅柳园 四平园黑窑厂西里 西城看陶白片区,陶然亭直升北师大附中,育才也是直升。还可以看看新街口的志成小学,直升35中

 

提问:房姐您好,新人小白首问。 20年7月社保满连续60月,投资需求,首套首贷,区域不限。 子弹主要靠父母赞助,300万左右。 本人月收入35k到手。 考虑为增值,生活在海外,不自住,可以租出去还点儿贷款。 麻烦帮忙定制一下(北京不熟悉,越细致越好,如xx地段xx小区xx面积之类的)

回答:考虑你的月供能力,看总价600-700左右的标的比较合适 月供在1.5-2,tty的顶复 单价2.8内可以入。还有像青年路的青年汇佳园的小两居,或者 风度柏林、后现代城 都可以看下

 

提问:房姐好,我们现在住在惠新西街,房贷6万5\/年,年薪30万+,家庭无负担,工作稳定。打算年底入手二套一居,首付120左右,信用贷可以60万,或者找抵押公司全款后做一抵。刚开始在网上看双龙南里,石佛营,请问您觉得还有什么适合的小区?哪种贷款方式更好?希望租金可以大概覆盖房贷,不要离现在的家太远,以后我们养老住。谢谢~

回答:推荐你看看炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 这几个都不错,都好租,也都带电梯 建议看300+的标的,流水覆盖月供的2倍,风险可控,也不会对影响生活质量。首付过低情况建议全款抵押入

 

提问:房姐您好,咨询下贷款选择: A.4.35%年利率 7成 20年等额本息 B. 5%年利率 7成 3年先息后本 C. 6.09%年利率 8成 10年先息后本 大概率持有3-5年后会置换房产,以上贷款选择哪种选择合适?多谢!

回答:如果是我,我可以选1年期。 如果选筹买的好,可以尝试3年期的先息后本。 北京3年先息后本常用产品不是5%,比这个利率低。 大多数客户,我会建议选择20年等额本息,4.35%需要老房本,也就是抵押现有的房产

 

提问:您好!我们夫妻都是五十岁的北漂一族,在北京丰台有自住房一套,约价值580,还有一套小面积的loft商住房,在石景山区,目前我们夫妻年收入在100左右,目前手头有200。孩子研究生毕业,已在北京工作,很快解决北京户口。想改善居住环境的同时,兼顾孩子未来的婚房。目前有两个想法:1、在门头沟区预付定了西山燕庐的161平方米的房子一套,但是得卖掉目前在丰台(四环边)的住房,用孩子的指标,还要贷款约400;孩子结婚就只能住石景山区买的商住loft房;2、想退掉西山燕庐的房子,买青龙湖附近的房子,还想卖掉商住的loft,虽然很难卖;当然也需要贷款约300;但是可以留下丰台的现有住房,给孩子留下未来的婚房。或者您还有没有更好的建议,很矛盾,想听听您给的专业建议。谢谢。

回答:1. 西山燕庐比较适合门头沟本地人,不建议买给孩子做婚房,位置偏 2. 青龙湖比门头沟好一点,但也不是好选择。 买房地段很重要,太偏的位置只能自住了,保值效果比较差, 属于跑输大盘的产品。 买新盘 石景山可以考虑禧悦学府、中海寰宇天下。还有亦庄的几个新盘也不错。二手就可以看看朝阳 朝青、双井、百子湾板块

 

提问:美丽的房姐好,新人首问,在拜读您所有的精华帖后: 我和先生都是京籍,月薪都是4万加。工作地点分别在望京及海淀牡丹园。 家庭包括两边老人在京三套房分别是:1.我父亲名下西城白云观老破小(无房本,现已租出,预计3年后小孩上小学用)2. 我名下大兴彩虹新城两居一套(还有贷款90万,我父母住)3.他父亲名下方庄芳群园三居一套(因小朋友准备附近上幼儿园,我们和他父母一起住) 问题如下:结合整体家庭房产情况,如何盘活,再买一套用于我和先生小孩居住及保值。 方案一:先把彩虹新城卖掉,换到双井既保值又方便我们照顾,那推荐的小区是?九龙花园,苹果社区 方案二:把彩虹新城dyd,再加上手上100子弹,直接在望京或双井买一套小两居,因为是二套,如何加大杠杆,望京有哪些好盘推荐? 是否还有方案三?因为我们理想还是回西城陪小孩小学中学。

回答:方案一 除了九龙花园,苹果社区 还可以看看 天之骄子、华腾园 方案二 望京可以看看 望京新城,澳洲康都 ,加杠杆就需要垫资+全款抵押的方式入 其实你卖不卖彩虹新城都可用垫资的方式拉高杠杆,第二种月供压力会大,你们的收入承受总价800上下的标的是没问题的。

 

提问:房姐你好,我是新加入你的星球,已购会员,相见恨晚,新人首问,请您多多关照! 个人情况:本人女未婚,京籍,名下已有一套望京房产,有贷款,此房为代家人购买并持有;本人男友非京籍,持有北京工作居住证,有首房首贷资格。目前俩人准备结婚购房首付子弹不太充足,大概200-250,俩人年收入合计70左右,虽然我们有还款能力,但不管首套还是二套,貌似现在只能买总价450-550区间的房子。经过双方家里协商打算用男友sfsd资格购买,以化利用杠杆。因为我们打算结婚后马上生孩子,有了孩子,男友父母过来带孩子一居不太够住,所以在考虑一居或者二居。我们现有以下困惑难以抉择,急盼房姐指点迷津: 1. 什么时候买?是不是应该利用用好sfsd资格,考虑到后续换房首付压力比较大,是否应该现在直接入手二居?还是暂不上车,等明后年凑够更多首付再上车? 2. 在哪买?因为我家在望京,想在望京买,但是目前子弹在望京只能考虑上车盘,小户型多少会溢价。或者在望京以外买,比如北纬等,或者房姐您有其他的建议小区吗? 3. 买什么样的?如果在望京,500左右买个品质一居比如季景沁园\/朝廷等,还是稍老旧小两居比如世安家园\/利泽西园? 目前在望京看过的几个房源对比如下: A. 季景沁园一居,530w,68平,朝北,楼层好视野好,小区新环境好,面积小,朝向差 B. 银领国际一居,490w,79平,朝北,小区旧一些,朝向差,但面积大 C. 望京西园三区一居,520w左右,82平,朝东南,视野差,窗户都有部分遮挡,小区旧一些,但面积大,朝向好,小区位置好有学区 D. 都市新海岸一居,530w左右,72平,朝南,楼层低,小区夹在公交站和热力厂中间,小区太小怕关注度不够将来不好出手,但朝向好,有学区 E. 北纬40度一居,500w左右,69平,朝西,户型方正但里面哪哪都小,卧室卫生间厨房都小,最主要五环外贷款贷的少,但小区比较新,有学区,离阿里在建总部近将来可能有发展 现在我们主要考虑点是,如果买一居不够住,我们可以跟我父母住的小三居换住,但将来肯定要用这个一居换房,那现在入手什么样的房子既保值将来又好出手?基于此上述几个房源房姐您推荐我们选哪个?还是您有其他推荐的小区?

回答:1. 在春节前上车,凑首付是可以一直凑下去的,但房价起来是不等人的 2. ACEBD 3. 另外可以看看 宝星国际、慧谷阳光。如果你们要考虑学区因素就优先看望京西园、南湖东园二区 这类老小区,否则就看品质一居

 

提问:房姐好,新人首问: 1.万科翡翠-山晓。1500万下叠(地上两层地下两层,有南北花园),有人大附石景山,但地铁不确定 以及楼上还有6层,影响采光。 2.万科翡翠-公园。1300万下叠,户型不如山晓,但临近17号支线,而且楼上只有中叠和上叠,采光会好。有昌平皇城根和11中学。 3.万科观承-大家。合院,300平的1700万,400平2300万,好处是独门独院,但学校未定,地铁较远。一期卖了一年多,300平的还没卖完(400的卖完了) 4.山屿西山著 - 上叠1400,下叠1800。户型不错,属于海淀,但是限竞房,周围没地铁也没学校,而且是简装交房(万科都是精装) 个人需求是3-5年后自住兼顾保值增值需求,以上四个盘,烦请房姐给点评点评 非常感谢! 如能推荐1000-2000之间,比较有潜力的楼盘,更是不胜感激!

回答:翡翠公园万科观承-大家山屿西山著 万科翡翠-山晓 另外翡翠公园自住兼顾投资,中叠更合适,因为价格低,而且还是别墅性质,中间层,不热,也不漏雨 ,这房子发生过负面新闻,下大雨把一楼的下沉式花园给淹了,所以经量避开下叠吧 新盘的话 中铁诺德 也可以考虑

 

提问:你好!西北旺的天阅西山,单价8万,精装平层面积180。自然环境较优。海淀北部新区核心地段,旁边大悦城、华润万象汇正在建设,基础设施配套发展快,步行800米地铁永丰站。周边高科技企业聚集。但是业主因为小区不能封闭的问题一直在维权,而且后期还有大面积的商住公寓等待开盘。想咨询一下,房子的空间怎样,是否值得投资?第二小区不能封闭的问题是否有解决的希望,与公寓混在一个小区是否负面因素?第三投资买房,目标区域东城西城海淀,预算1000-1500,有没有其他推荐的小区。

回答:天阅西山是品质盘了自住+保值可以,纯投资不是选择。小区封闭的问题只能看开发商的态度了。不能封闭对它后续肯定会有影响。西城可以看看朗琴园、清芷园、椿树园 ,海淀可以看看太阳园、郦城 橡树湾,品质都还不错

 

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