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北京楼市:每个板块都有天花板,一旦买错1年不涨

北京房姐 2021-04-05 08:01:34

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐,您好!打算入手西城德胜的,2023年入学,现在是出手的好时机吗?如果不是,什么时候出手合适?如果是一下哪个方案可行;1、入手90年以后总价的房子。2、德胜置业的房子怎么样,以后能涨起来吗?只要装修成住宅,能落户也能上学,能入手吗?3、房姐有值得购买的社区推荐吗

回答:1. 东西城房价受政策影响大,我一直推荐用总价原则入 2. 德胜置业小区共有6栋楼,我了解到目前仅有2,3,4,6可以落户上学,1,5号楼产权建委那里有瑕疵不能落户不能上学。提前了解下,这种房子能上学就有价值,没有学区属性没人看的。就别看重的事了。 3. 西城比较均衡的还有月坛和广外,可以淘下

 

提问:房姐好,周末愉快,朋友推荐关注您的公众号,看了一篇文章果断来星球潜伏了两天,看过帖子和大部分问答,感觉眼界被打开,也很喜欢您的眼光和魄力。 麻烦您帮忙考虑一下,从家庭资产增值并兼顾2021年小学入学(不追求,类似育新即可)的角度,您会建议的操作以及可以关注的小区? 目前情况如下: 1.回龙观龙跃苑两室一厅(出不出都可)约420万有70万公积金贷待还(所以没有sfsd) 2.目前首付约250~300万 3.家庭月收入5万 意向: 偏好两套一套 城四区近地铁都可以考虑(如两套的话,其中一套投资通州也可) 目前在网上关注的小区有: 艾瑟顿国际公寓 学知园 松榆西里

回答:松榆西里艾瑟顿国际公寓学知园 如果是首付300内,建议只看一套,分散两套可投资的标的非常少,竞争激烈也意味着溢价 海淀可以看看 定慧东里 定慧西里 朝阳可以看 南湖东园二区、南湖中园、花家地X里、望京西园的房

 

提问:房姐你好,子弹560,首套首贷单身,可买通州,转了一圈,二手主要看的您推荐的东三环,现在想以公司名义360全款买入通州cbd4.5w单价特殊政策两居住宅公寓,剩200用SFSD资格淘个笋,给后面操作留有余地,但未发挥出500子弹首房首贷的杠杆优势,请问这么操作合理吗?通州特殊政策住宅型公寓值得入手吗

回答:公司买房以后转到自己名下是可行的,不知道你说的特殊政策住宅是指什么,除非有明确的套利空间,否则不建议如此折腾 500+的首付买入1000+的标的是比较合适,望京、双井都有不错的选筹标的。

 

提问:老师请问下,亲戚排号西三旗共有产权房,位置靠前,这种共有产权房性质的房子,4万多一平,值得买吗?北京首套,外地有房

回答:共有产权房是坑 共有产权房,不是房子,产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半,剩下的不是再卖出50%的价格。 共有产权房,产权风险敞口太大,西三旗4万多的太贵。 不要期待共有产权房。 等待投食的人生,会渐渐失去希望的能力。

 

提问:房姐您好,请教一下朝阳公园附近的泛海国际是否属于周边品质最优的楼盘之一?您怎么看这个盘的潜力,以及朝阳公园板块的整体潜力?非常感谢!

回答:朝阳公园板块,分朝阳公园南门,西门,北门,以及东四环泛海等地段,这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门,标杆是棕榈泉,此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的,以及万科东第,公园大道等溢价盘,此外还有甜水园,秀水园,水锥子等老公房,甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门,主要是枣营板块,以老公房和外销公寓居多,外销公寓中以清境明湖等相对优质,但2017年后,价格也逐渐补涨,目前6万多大面积老破大没有特别优势,枣营老公房较贵。 北门,从亮马桥路到东风北桥,有福景苑这类公寓老破大,东风桥亮马水晶,瞰都等类次新,也有南十里居酒仙桥街坊等公房,相对较好的是东润枫景。 东门,泛海是地段CEO标杆,观湖国际价格相对溢价低一些,但也很难出笋盘,靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看,南门次新老破小,西门老破大可以多些关注

 

提问:房姐你好,首次提问,本人家庭收入税后50万左右,在婚前分别买了一套房,本人于17年2月入手南庭新苑南区小两居一套,当时价格323万,不过交了15万左右的税费,我媳妇20年5月入手交大东路也30号院1号楼的房子,655万,都是领证前买的,我做得担保,现在月供有点压力,交大东路月供24000左右,南庭新苑月供9000多,曾经考虑把南庭新苑出手,来还一部分交大东路的贷款,不知道南庭新苑这边和交大这边的发展潜力,目前单位在交大附近,所以基本上在这边住,我们两个人都是央企,有户口。现在出手南庭那边的房子亏20到30万,不知道这个资产如何配置,降低月供压力。

回答:你好,南庭新苑虽然回迁,毕竟年代新,而且那边新盘少、小户型更少(天悦和金府户型都大),有一定稀缺性,可以弥补回迁的一些缺点。 新宫地段比较好,有潜力,具备有一些投资价值。 建议继续持有,至少等楼市回暖之后,不亏本再出手。 现在最需要解决的问题是开发副业,增加工资外的其他收入。

 

提问:智慧的房姐,您好!之前的付费被退回了。再来一次~京户二套,目前打算经营贷,可接受350左右不过400的房子。没有通州票了。因为钱太少,打算先上车,2-3年卖了,和攒的钱一起再买大的自住。目前有个小房子住,打算单纯考虑和出租(缓解房贷)。看了常营,柏林爱乐,新天地,北辰福地,金隅丽景园,后面两个便宜一些是不是影响售卖。炫特酷特也差不多价格只能买个一居。青年汇已经买不起了。投资是不是二居好些,望京有哪些能上车的盘推荐呢。还有哪里空间好些~迷茫求教~

回答:金隅丽景园 可以看的,最近两年的涨幅是跑赢大盘的,长期看低价盘会被拉平,能选择两居当然,但上车更重要 望京看看 花家地X里,望京X园 还有丰台板块也可以看看 例如 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场

 

提问:紧急:这两天看了房山原香漫谷的一个底商,原香漫谷四期旁边,一共两层,想买的是一层,70平,每平3万,不能做餐饮,住宅应该在2万2到2万4吧。说是出租的话,每平6元,但实际打听其他的已经租出去的每平5元。这种底商能买吗?有哪些注意事项,有哪些坑?盼回,多谢

回答:不建议碰,商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。 而且在国内,商办资产的负外部性太高了。税收实在太离谱。 底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。 此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅,综合来看投资底商非常差的投资,甚至不能说是投资,基本就是赌博。 恰好未来租金高,不是你眼光好,99%是运气好。 商铺越来越难卖,经纪人卖一套商铺,可以到10%。

 

提问:房姐,您好。新人首问:坐标北京,夫妻均为京户,本人名下在京有2套房,1.海淀玲珑花园185平顶复,2004年购入,商业贷款50万20年,现估价1800万;2.古北水镇龙湖二期36平,2016年购入,首付13万,公积金贷款51万5年。先生名下没有房产。现有100万子弹,年收入税后80万。现问题1.古北水镇的房子现在还需要保留吗?还是应该卖掉?什么时候卖合适?2.如果卖掉古北的房子,加上现有的,再投资的话,是在北京还是成都?期盼回复。谢谢。

回答:你好,古北水镇的房子,浪费一个购房名额,这房子总共没多少钱,的钱基本可以忽略,以后早晚要处理掉腾出购房名额出来。 下一套建议继续入手北京,玲珑花园可以截断抵押出子弹。 入手总价500-600左右总价的楼盘。 板块上建议选择 朝青、双井 、常营 例如 青年汇嘉园、CBD传奇、风度柏林

 

提问:#新人首问#房姐您好,首房首贷,刚结婚领证,打算房子的搞定后怀孕,我有北京集体户口,首付总预算160~190w,两人目前合计税前年薪45,后续也有发展空间,买房主要是自住和保值增值,月供夫妻两人1.8w内都可接受,女方在双井工作金融行业,男方在顺义空客园区工作,买房位置暂时不用考虑男方,未来女方换工作的话金融街国贸都有可能,目前和未来上下班交通工具主要是地铁。从今年6月开始新房和东三环、南三环的二手房都在看,学区因为预算和现在没怀孕暂时不考虑,东三环主要看劲松、北工大、潘家园、双井附近老破小,南三环马家堡到宋家庄二手房都有在看,现在有这么几个问题: 1.是否需要再继续扩大看房区域,之前也看您推荐朝青、十里堡,我们没有去看过,或者您还推荐别的板块? 2.目前觉得有几套还差不多的,请您看看这几个小区和未来发展,并按照优先级排排序。 A.东三环劲松南路小区97年塔楼3层,70平双南卧客厅朝西,均价6.5w,小区均价5.7w,离劲松地铁10,临街但不是主路,买后可以简单收拾一下就入住,周边生活方便,我们现在在劲松租房,对周边比较了解,缺点是3层略有被外面的树木遮挡,影响光线,均价也比小区略高,也没什么小区环境; B.宋家庄附近小区顶秀欣园东苑,2006年房龄的21层塔楼,3层82平西南靠边房子,均价5.2w,缺点是楼层偏低被遮挡,一天阳光也不到2,得房率只有75%,优点是近两年刚装修可以直接当新房,小区环境和管理比较好一些,在建的十一学校九年一贯制这个小区也可以上; C.大红门建欣苑三里,2002年低板楼中低层南北向87平,均价5.3,缺点周边配套较差,南中轴线发展未知,以后涨幅能否跟得上大盘也不好说; D.大红门附近小区临泓路6号院,2006年低板楼低层南北通透75平,均价5.6,缺点除了大红门未来发展外还有小区仅有两栋楼不成规模,以后小区管理和未来能否跟得上周边小区也不确定,现在这个价格也不低; E.角门东地铁附近小区角门甲4号院,2000年低板楼中低层南北两居70平,均价5.6w,均价不低,属于老小区; F.刘家窑附近方南家园一期小区,96年低板楼南北两局83平,均价5.1万,可拎包入住,缺点是离地铁较远,客厅私密性略差,小区较老。 求房姐指点,看看这几个优先级由高到低怎么选,是否还有更合适小区推荐,谢谢。

回答:你好,按照是基建,配套,还是商业水平,南三环更接近二三线城市老城区。 如果南三环价格不到东三环一半,还可以看看潜力,现在基本是7-8成。 所以对比2个区域投资价值,一定是东三环南三环。 劲松那边的老破小 涨幅一般,但是租金还不错。 推荐你看看 CBD传奇、炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里

 

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