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他强任他强,东风拂山岗!严控下的深圳学区房仍旧“特立独行”

繁华楼市 2021-03-25 16:00:47

高质量的学区房在全国多地房地产市场是一个“永恒”的话题。近期,深圳、上海等地的学区与招生制度再起波澜,学区房又成为热点。然而,即便是面对严苛的楼市调控,优质学区房的价格依然显得“物有所值”。

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一个又一个的上涨

如今,很难找到四百万元以下的深中学区房。经过记者的咨询,从事房产中介也感到很吃惊,“去年深圳暴涨的房价,优质学区房可谓是涨价的先驱。尽管深圳的二手房刚刚推出参考价,整体市场还是降温了,但优质学区房还是火上浇油的!

沿着田贝四路和贝丽南路走去,不少培训机构和深圳中学初中部学区房的广告信息都很引人注目,虽然周边大部分都是楼龄近20年甚至20年以上的小区,但由于优质学位的“加码”,房价却水涨船高。上个世纪80年代建造的愉天小区,由于户型面积小,加上深圳中学初中部和翠北小学的双高学位,以及可能的拆迁概念,一直是投资者关注的学区房小区。据记者调查发现,目前该小区二手房成交参考价格为每平方米98800元,而一套35平方米的房源业主挂牌价已高达670万元,折合每平方米19万元左右。今年五月的同户型均价仍在465万元左右,而前年的同户型均价每平方米9万元,涨幅十分惊人。新春佳节过后,优质学区房的需求依然很大,对于这种小户型,很多客户选择一次性付款,所以不受参考价格的影响。

福田百花和红荔村片区是深圳传统的优质学区,学区房的价格也比较坚挺。这里的学区房价格在参考价出台后没有下降。现房主金茂礼都23平方米的房源挂牌价格为730万左右,3月初刚卖出一套为720万元,客户一次付款。并且在深圳,集团化办学的趋势将部分中小学纳入比较知名的教育集团,也成为房价上涨的催化剂。过年前后,我在梅林一村附近看房子,看到房子的价格也从930万涨到了960万,正是因为这个片区的学校并入了教育集团。

事实上,所有受访者都认为,深圳教育资源依然紧张,优质基础教育资源更加紧张,且均衡程度有待提高。高质量的学区房是刚需,所以比较保值,也更受投资商青睐。尽管不能说读得好的学校可以考得好,但是一个孩子读完了书也许还可以挣一大笔钱,能不吸引人吗?

非优质学区房与优质学区房有何不同?和愉天小区相距不远的旭飞华达园,也是以小面积房源为主,二手房成交参考价格为每平方米50400元,业主挂牌价格在每平方米6万元左右。另一方面,深圳二手房市场在参考价格出台后也陷入了博弈阶段。根据深圳市房地产中介协会发布的最新数据,深圳二手房网签数量为1026套,较上周增长3.8%。由网签量连续4周来看,低位横盘走势十分明显。

可以说,学区房因其特殊的属性,其价格变动往往保持自身规律。

过程很长?

上海的学位房改革最近被迅速引爆。日前,上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取办法》,提出了“综合评分制”录取,具体分为区、区、校两类,共占本市实验性示范性高中招生计划的50%~65%,与改革前相比,这一比例进一步扩大。

这份报告指出,这一政策是以教育改革的目标和精神为基础的,从一个侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。资料显示,2020年上海新建商品住宅平均销售价格为每平方米55994元,同比上涨2.5%。并且以去年学区房炒作较多的大三林板块(包括前滩)为例,其2020年全年新建商品住宅均价为每平方米99359元,同比上涨17.7%。自上海出台“学位向区分片”入学新规定以来,学区房价格一路高涨,更有市场消息称,上海著名的双学位小区梅园房价便出现了大幅下跌,但这是否意味着外界所期待的市场拐点已经来临?

虽然学区房并不会马上变冷,但高烧不退的学位房冷却模式已经开启。为什么说上海新政不能从根本上给学位房降温,是因为在优质教育资源匮乏的情况下,单纯靠“设计分饼”的规则,不能解决供需矛盾,不能缓解虎爸虎妈的焦虑。著名的名校是因为它的升学率很高。大学入学考试看的是一本率,重本率,中考看的是名校高中的比例。

近年来,各城市也采取了许多措施,以实现教育质量的平衡。但在深圳,深圳龙华区教育局日前对《深圳市龙华区大学区义务教育阶段学校积分入学办法(修订稿)》(征求意见稿)进行了修订。其中,对于入学积分的标准,深户与非深户的积分计算,大学区与单区加分制等问题,都向社会征集意见。只是,对于新入学办法是否能降低学区房的热度,市场意见不一。近日,北京海淀区房管局联合区市场监管局在上地、万柳等区域加大执法检查力度,对涉嫌炒作“学区房”概念、借机哄抬房价、代理未取得房主书面授权的房屋买卖等违法行为进行调查取证。

有人指出,学区房是二手房市场的风向标,学区房市场一旦降温,所处区域的二手房价格也必然会受到影响,这或许也是调控的重点,对于家长和购房者来说,在这种学区房政策下,更要积极理解政策改革的初衷,即“教育资源均衡”的改革思路,理性选择学校,理性置业成为关键。

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