高质量的在多地房地产市场是一个“永恒”的话题。近期，深圳、上海等地的学区与招生制度再起波澜，又成为热点。然而，即便是面对严苛的楼市调控，优质的价格依然显得“物有所值”。
一个又一个的上涨
如今，很难找到四百万元以下的深中。经过记者的咨询，从事房产中介也感到很吃惊，“去年深圳暴涨的房价，优质可谓是涨价的先驱。尽管深圳的二手房刚刚推出参考价，整体市场还是降温了，但优质还是火上浇油的！
沿着田贝四路和贝丽南路走去，不少培训机构和深圳中学初中部的广告信息都很引人注目，虽然周边大部分都是楼龄近20年甚至20年以上的小区，但由于优质学位的“加码”，房价却水涨船高。上个世纪80年代建造的愉天小区，由于户型面积小，加上深圳中学初中部和翠北小学的双高学位，以及可能的拆迁概念，一直是投资者关注的小区。据记者调查发现，目前该小区二手房成交参考价格为每平方米98800元，而一套35平方米的房源业主挂牌价已高达670万元，折合每平方米19万元左右。今年五月的同户型均价仍在465万元左右，而前年的同户型均价每平方米9万元，涨幅十分惊人。新春佳节过后，优质的需求依然很大，对于这种小户型，很多客户选择一次性付款，所以不受参考价格的影响。
福田百花和红荔村片区是深圳传统的优质学区，的价格也比较坚挺。这里的价格在参考价出台后没有下降。现房主金茂礼都23平方米的房源挂牌价格为730万左右，3月初刚卖出一套为720万元，客户一次付款。并且在深圳，集团化办学的趋势将部分中小学纳入比较知名的教育集团，也成为房价上涨的催化剂。过年前后，我在梅林一村附近看房子，看到房子的价格也从930万涨到了960万，正是因为这个片区的学校并入了教育集团。
事实上，所有受访者都认为，深圳教育资源依然紧张，优质基础教育资源更加紧张，且均衡程度有待提高。高质量的是刚需，所以比较保值，也更受投资商青睐。尽管不能说读得好的学校可以考得好，但是一个孩子读完了书也许还可以挣一大笔钱，能不吸引人吗？
非优质与优质有何不同？和愉天小区相距不远的旭飞华达园，也是以小面积房源为主，二手房成交参考价格为每平方米50400元，业主挂牌价格在每平方米6万元左右。另一方面，深圳二手房市场在参考价格出台后也陷入了博弈阶段。根据深圳市房地产中介协会发布的数据，深圳二手房网签数量为1026套，较上周增长3.8％。由网签量连续4周来看，低位横盘走势十分明显。
可以说，因其特殊的属性，其价格变动往往保持自身规律。
过程很长？
上海的学位房改革最近被迅速引爆。日前，上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取办法》，提出了“综合评分制”录取，具体分为区、区、校两类，共占本市实验性示范性高中招生计划的50％～65％，与改革前相比，这一比例进一步扩大。
这份报告指出，这一政策是以教育改革的目标和精神为基础的，从一个侧面也反映了2020年上海市场的风险和问题。资料显示，2020年上海新建商品住宅平均销售价格为每平方米55994元，同比上涨2.5％。并且以去年炒作较多的大三林板块（包括前滩）为例，其2020年全年新建商品住宅均价为每平方米99359元，同比上涨17.7％。自上海出台“学位向区分片”入学新规定以来，价格一路高涨，更有市场消息称，上海著名的双学位小区梅园房价便出现了大幅下跌，但这是否意味着外界所期待的市场拐点已经来临？
虽然并不会马上变冷，但高烧不退的学位房冷却模式已经开启。为什么说上海新政不能从根本上给学位房降温，是因为在优质教育资源匮乏的情况下，单纯靠“设计分饼”的规则，不能解决供需矛盾，不能缓解虎爸虎妈的焦虑。著名的名校是因为它的升学率很高。大学入学考试看的是一本率，重本率，中考看的是名校高中的比例。
近年来，各城市也采取了许多措施，以实现教育质量的平衡。但在深圳，深圳龙华区教育局日前对《深圳市龙华区大学区义务教育阶段学校积分入学办法（修订稿）》（征求意见稿）进行了修订。其中，对于入学积分的标准，深户与非深户的积分计算，大学区与单区加分制等问题，都向社会征集意见。只是，对于新入学办法是否能降低的热度，市场意见不一。近日，北京海淀区房管局联合区市场监管局在上地、万柳等区域加大执法检查力度，对涉嫌炒作“”概念、借机哄抬房价、代理未取得房主书面授权的房屋买卖等违法行为进行调查取证。
有人指出，是二手房市场的风向标，市场一旦降温，所处区域的二手房价格也必然会受到影响，这或许也是调控的重点，对于家长和购房者来说，在这种政策下，更要积极理解政策改革的初衷，即“教育资源均衡”的改革思路，理性选择学校，理性置业成为关键。
繁华楼市2021-03-25 16:00:47
