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提问：您好 次提问 北京社保3年零4个月 手里有400丸 一直租房在望京附近 房租在12000+ 现在面临要换房子 （租）有想法花钱解决工作居住证达到购房资格 有点纠结 希望房姐解疑 1要不要再攒多一些钱买高端点的房子 现在继续租 2或者压力大一些 现在解决工作居住证 或者结婚的方式 买望京的房子 哪个楼盘更划算呢 3 如果现在先不买 用5万 10个月咋解决工作居住证啊 去哪里办啊 4 看上了景粼原著的洋房顶层128平 900万 不知道您看不看好 5感谢回答

回答：你好，感谢付费！ 最近总是有人问我，现在买北京会不会站岗? 确实有可能站岗，但是以北京经济繁荣的基本面，楼市一直在走长线向上，持续分化之路。 现在买房结果有两个，一是买错房子，横盘1-2年，最后借势猛涨一波，实现稳赚； 二是买对房子，小年小涨，大年大涨，实现躺赚。 买房不能等，除非你赚钱能力很强很强，否则越等差距越大，永远也等不到凑齐你心目中理想首付比例的那一天。 长线（踏空）风险就是短线风险。 北京破限购方案： 结婚是最容易也是最的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 找渠道办理居住证，周期15个月左右。 高级人才，有的单位落户； 某些法拍，可以不限购。 注册公司购房，不过税费比较高。 孙河定位就是未来朝阳的富人区，属于一块大的比较完整的地块，没有什么回迁房、自住房等政策房，以别墅和洋房为主。产业更是基本没有。如果景粼原著是自住，喜欢就好。投资的话，肯定是跑输的。 子弹400，考虑自住+投资，更倾向入手望京板块内的刚需或者改善盘，比如融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园、北纬40度、臻园等。

提问：北京工居证，目前有一套石景山西五环自住三居（市场价600万，其中公积金贷款100万），有现金400万。需求：1、购置一套郊区房攒积分落户，好租好售；2、购置海淀中等一套，用于孩子上学（现在2岁半）。我工作地点在西三环苏州桥，请问该如何配置房产，采用什么样的贷款方式才能更好的满足我的需求？家庭税后收入80-100。

回答：1. 看下回龙观板块，流星花园、龙华园、新龙城、和谐家园，买入一套小一居 2. 可以看看中关村一小、二小的房子，比如东南小区、科育，不过只能买两居，想买三居的话可以看看万泉小学的，比如小南庄 3. 出掉石景山房产，全款抵押入一套自住+，在购入一套低总价落户房

提问：可可爱爱的房姐好！看了您一些帖子，迫不及待加入星球； 非首房首贷，非北京户口，有工作居住证，在北京有资格入2套房；31岁，明年结婚，婚后1年要娃，现打算和男友领证后共同在北京先入手一套2居，自住+增值，暂时不想考虑学区，想以后条件再好点换房或者继续入第二套。 我本人名下2套房，老家5线城市1套45w总价，贷款20，父母住；河北固安1套82平空置，目前已挂牌打算100w出手凑首付，还有45w贷款；我每月还贷+3份商业保险等，均下来每月还款1w，男友无额外还款；两人年薪70w，税后+公积金有50w； 目前男友100w现金，我50w现金，可凑200w首付；原打算买总价400内的房子，月供1.5w内，但是看了房姐的帖子，感觉尽量价值化，能多贷就多贷，尽量买大更合适。所以请房姐帮看看我这个现状条件，怎么搞合适 1、买总价多少的合适 2、回龙观、常营一代推荐哪些房子 3、怎么能把现有的固定资产和钱化的利用起来。

回答：1. 把固安的先出掉，你们的月供能力不错，可以垫资全款抵押入一个500-600左右的标的。月供在1.5W左右 2. 回龙观看看 新龙城 智慧社 美唐或者北京北, 常营 北京新天地，苹果派

提问：房姐，你好！ 新人首问，已付费 我在京具备首房首贷资格，手里资金可以准备210W左右，买房的主要目的是为了孩子上学，只图个中等学区就行，其次兼顾自住，一家三代，家庭月收入在4W多，年底不确定，我在海淀上班，我爱人在国贸上班，目前倾向于霍营、回龙观、望京、朝青，目前离婚状态，我爱人三年后有户口，但是可能赶不上幼升小信息采集了，我目前自己准备了三种方案： 方案一：用我首房首贷资格，按揭买一个总价450左右的房子，三年后通过过桥填平贷款，办理落户后再办理抵押贷款，填平过桥。 方案二：用我的资格先买一套总价280左右的小的，三年后自己平掉贷款，再卖掉这个小的，换个大点的，再按照二套正常按揭。 方案三：用我爱人的二套资格直接买个，这样可以按照非京籍有房来派位，前两种只能按照租房派位。 烦请房姐帮忙分析下这三种方式，那种更稳妥，或者还有没有更好的方式，另外这几个地方，这个首付条件，您有没有推荐的房子。

回答：建议方案三，这样顺位更靠前。还可以考虑垫资全款抵押的方式入，这样能拉高总价，突破二套贷款限制，回龙观建议看 融泽嘉园，对口育翔、161的昌平分校。望京就看 南湖东园二区 小学一般，但初中是望京陈经纶很不错的，还可以看看南湖中园、望京西园的房子

提问：房姐好，家庭名下杭州一套200平三居室（价值900w）、北京大兴一套70平一居室（目前一家三口自住，价值300w），孩子今年开始在大兴上幼儿园，2023年小学想在东西海上。家庭年收入到手60w左右，家庭负债160w。需求有三点，1.2023年之前买套东西海，中等学区即可 2，杭州大房子卖掉之后要再买套小两居(一是我的户口在杭州二是过年回杭州有地方住) 3，家庭的这点资产该怎么倒腾能做到保值。帮忙给点建议，大兴的一居室要什么时候出掉？杭州的房子什么时候卖？北京和杭州的小两居大概买什么价位什么样的房子比较好？以上的买房卖房顺序是什么？现在思路比较乱，麻烦帮忙梳理下，tks

回答：北京不着急买，23年看政策再决定买哪里。 杭州的玩法和北京不同，建议新盘，杭州目前的限价新盘，倒挂严重，有确定，如果能抢到利润比较可观。 就是中签率低，可以多开发几张房票一起摇号，其中一人摇到之后找开发商更名就好了。 建议60-70%的预算留给北京，剩下留给杭州 优先卖杭州，买北京

提问：房姐好，新人首问，北京户口，sfsd，首付150，自住，单身男，计划未来三年娶妻生子，国管公积金，年近30，年薪25-30在西二环车公庄上班，自己有车，看了几个区域，包括二手房和新房 二手 1.红庙北里，6楼次顶层1990年老公房，345w，57平，南北通透，两室一厅，走廊干净 2.石景山鲁谷，杨庄，海特，有好几套可以买的不列了，感觉您不太推荐石景山，也麻烦说说原因 新房 1.融创亦庄壹号，两居首付130东西向，已经付了个订金，东面是河，三居首付接近180南北向，纠结要不要多弄40w上车三居 2.隔壁招商，三居首付165南北三居 3.万科城市之光东望，三居首付170左右，离17号线首站近属于通州 三个新房交房时间差不多，2023年初，都是限竟房，得2028 2029才能交易，都差不多5万一平米，上班都是十七号线再转一趟13 14站左右 您觉得哪个更有价值（未来5-8年）？最近的房企融资新政可能让融创再像泰禾那样吗？未来交易的时候3居会比2居涨幅更大吗？通州的购房政策很紧，买在万科能借力通州吗？如果再等等，一年内还会有哪些您认为值得一试的新盘上市？

回答：1. 红庙这个片区比较成熟，目前红庙北里被列入”战略留白区“，短期内不会开发，旧小区氛围还行。 2. 石景山面临产业转型的问题再者未来规划也偏向养老板块，在城6区存在感，如没有产业支撑房价上涨动力不足，只是卧城无法持续高溢价。在投资角度不是，自住还是不错的。 3. 新盘排序 融创亦庄壹号招商万科城市之光。 4. 泰禾的问题是经营问题，过高的负债率和低营收盲目扩张导致抗风险非常差。现在的市场经过前几年的去杠杆，已经收敛很多，对房企的影响不会那么大了。但是融资收紧必将加速行业洗牌，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。未来房价依然将稳妥发展，部分企业或会针对自身情况进行降价促销。对整体房价影响有限，毕竟北京是存量市场。 5. 3居未来会比2居要好，3居基本脱离上车盘，面向的是能接受高溢价的改善人群。2居大多都是上车盘面向刚需群体，也就代表享受不了超额 6. 城市之光离地铁较远，快到六环，郊区盘一定要近地铁，这是原则，并且配套也不完善，所以并不推荐。

提问：房姐好，新人首问。200+子弹，已婚无孩，北京户口。一个在首都机场附近工作，一个互联网现在奥森附近工作。本来中意望京新城，配套齐全，干啥都挺方便；或者慧忠北里，初中是朝外。但是最近总有亲戚建议一定要考虑学校，学校是最重要的。现在比较迷茫，觉得海淀上学压力太大，东西城房价太高而且我们上班不方便。请您给些建议，感谢。

回答：没必要硬上东西海的学区，你们现在没有小孩。过早买入就是面临市场波动风险。要兼顾学区亚运村的安慧北里、安慧里、慧忠北里这几个盘符合你们的实际情况。望京新城居住体验相比更好点，没有小孩可以入

提问：房姐好，在这里看了两天学到很多，有点具体的困惑想咨询。孩子22年上学，想选兼顾居住，目前只能买到慧忠里两局或者嘉铭桐城和浩运园一居 1.慧忠里从学校角度，可是房子92年的，怕6到8年后不好出手（学区名额满6年得8年后了），再加上政策上担心多校，毕竟慧忠里溢价高。不知道这两个担心有没有必要 2.如果不远慧忠里就只能在嘉铭桐城和浩运园里选个一居，户型都能接受，不知道以后增值如何 这三个小区从后期涨幅居住得等角度您怎么判断呢，谢谢

回答：这些受学区政策影响较大，的配置是自住保值+学区票。如果一套想兼顾很难。慧忠里6-8年出手是否影响，完全看学区政策，这个不好评估。嘉铭桐城品质和学区都会好一点，面临的问题也是一样。 还有一个方案，买入总价的学区门票+租房，这样可以保留一点资金+的学区溢价，以后再买二套自住盘。

提问：新人首问，关注房姐很久了，本来计划在天津买房，我和我媳妇儿还没领证，用她的sfsd购买，因为是外地户口，天津户口在办理中，目前又想考虑北京的房子，但是预算有限，预算总价200-250，首付80左右，我车公庄上班，她在东大桥上班，希望通勤方便一点，目前在通州租房，希望您给推荐几个合适的房源，感谢感谢！

回答：这个预算能看的标的非常少，给你推荐一些可以看的盘。 丰台：中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 通州：DBC加州小镇 华业东方玫瑰 新华联家园，海棠湾，阿尔法社区

提问：房姐您好，首次提问望翻牌～家里有西府景园二居室一套，想卖掉置换成3-4居改善性住房，希望置换住房总价在600-700万之间，总面积在110平方米以上，新房二手房均可，希望小区品质好点。看房子下来只有门头沟，大兴的部分房子符合条件，请问房姐1.丰台西南四环西府景园是否还有空间，现在出手是否太早 2.可否帮忙推荐一下可以600-700万可以购买的改善性住宅楼盘，有一定的保值增值属性，非常感谢！

回答：1. 西府景园属于纯居住盘，相对密度较高，居住环境马马虎虎，这一片空间一般。 2. 门头沟太偏不建议，大兴可以看下，另外推荐在丰台角门、马家堡、草桥可以看下 例如 富卓苑、星河城。朝青和百子湾、常营 也淘一下 例如 国美城、后现代城、苹果派。

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