我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：请问房姐，盛和家园低层西北向大三居一直都是出租，按目前市场价格是继续出租，还是出售换望京融科三区或者双井天骄合生小区，从投资角度来看？目前大约尚余200万左右贷款，不知道按二套房算可以购置房产的价格上限是多少？

回答：盛和家园没必要换，这个小区保值能力不错的，长期能跑赢大盘。建议抵押出来盘活资金，增加部分预算 投资一套小户型更合适，看看团结湖劲松板块。 如果确实想换，融科会更好点，二套一律全款抵押的方式入，做到首付4城没问题

提问：问个简单的问题，夫妻只有一个有京户，想买第三套怎么操作呢？有京户的下面已有两套房。无京户的办不了工作居住证。

回答：夫妻挪移大法是我国人民最广泛使用的。 如果一方有北京户口，另一方没有资格，通过更名无资格一方持有所有产权，有资格一方净身出户以后，可以继续买入。 主要的难点在，怎么解决贷款。 贷款能力，购房资格，不一定能完美分散到两个人身上。

提问：美丽智慧的房姐你好！新人首问。 本人家庭年收入税后大概30万，现在燕郊自住一套93平两居房，贷款已经还完了。2015年在唐山贷款投资买了两套房，我和媳妇名下各一套，目前尚共欠贷款45万，现在如全部出掉，还完贷款能余下100万。另外在北京顺义天竺自贸区还有一套写字楼也是贷款买的，原值249万，目前尚欠贷款80万。写字楼目前返租给开发商了，年租金20万，贷款和返租协议于2026年同步到期。 现在手上有子弹500，因之前一直无资格在北京买房，今年5月份开始夫妻二人都有资格了，想在年底前先入手一套上车盘。因我们夫妻二人都在北边上班，所以考虑在13号地铁沿线以及回天地区和北七家一带置业。媳妇比较看重小区品质和居住环境，所以看了北七家这边的新房，如翡翠公园、和悦华玺、华润理想国、华润万橡悦府，还有未来科学城的未来公元、东方蓝海，而我比较看重交通状况，怕位置太偏万一以后不好置换，所以着重看了二手房，比较满意的如金域华府、融泽嘉园，国风美唐、公园悦府、流星花园以及立水桥的北京北和顶秀青溪等小区。 1、燕郊的房子现在没有处置计划，唐山的房子是否还有上涨空间，是继续持有还是现在就处理掉。如果处置不掉的话，之前贷款记录太多，我们现在贷款还能否贷下来？ 2、因孩子已经22岁，目前在外地大三在读，计划考研到北京后在北京工作。兼顾自住和跑赢大盘的需求，现在买房是买三居好还是两居好？买新房好还是买二手的好？ 3、上述的新房盘和二手盘，麻烦房姐从性价比的角度帮我们排下名呢。 4、或者还有什么好的地区和楼盘方便建议一下，因为我们目前只关注了回天地区和北七家一带，总觉得好像选筹范围少了些。 万分感谢房姐！盼尽快回复！

回答：1. 唐山又一波上涨，现在脱手比较合适，这个位置没有长持价值，贷款没问题 2. 二手更好，三房比二房好 3. 新房建议看华润万橡悦府 ，二手建议 国风美唐 4. 纯投资 还能看看 望京、百子湾、双井、宋家庄等板块

提问：房姐您好！ 本人未婚，外地户口满五年社保，名下一套东南五环和成璟园160平房产，无贷款无抵押，购买时一次性付清。看了您的分享，今年希望购入一套望京或双井的房产用来投资（不自住）。本人月入税后三万，存款理财300万。现阶段犹豫是卖掉重新买，还是有其他可操作空间？另外 望京和双井有什么推荐的小区吗？谢谢

回答：和成璟园可以保留，建议抵押出来盘活资金，加手上现金凑足800左右全款入一套，望京双井 望京：宝星国际、大西洋新城、华彩国际、慧谷阳光 双井：九龙花园、天之骄子

提问：美丽的房姐你好，我爱人和孩子公司集体户口，孩子今年4岁，后年上小学，考虑先在外地上，上初中以前回北京，所以打算现在买房，长期持有，六七年以后回京自住。我们在江苏常州一套房自住，目前价值170W，还有70W组合贷未还。手头子弹60，北京二贷。爱人北京公积金每月交2800，之前外地贷款，目前每年可以把公积金提出来，我俩年收入20左右。目前的思路是：垫资全款买二手房，目标400左右标的，之后经营贷还掉部分垫资资金，再找合适机会出掉常州房产，再以租养贷。由于我和爱人都是独生子女，双方父母最终都要跟随我们生活，所以打算入手80平左右房龄2010年以后的次新房。目前看了通州华业东方玫瑰和亦庄万科金域东郡和通泰国际公馆。亦庄配套学区比较心动。想麻烦您指点一下，我的思路可否，看的这三个小区怎么优先选择？还有没有其他区域和楼盘推荐？

回答：你好，这几个楼盘的排序： 万科金域东郡华业东方玫瑰通泰国际公馆 万科金域东郡在亦庄学区不错，毕竟符合你们的需求。 华业东方玫瑰，是临河里地铁大盘，小区共计44栋楼，9000多户，兼具高层板楼、塔楼、塔板结合，户型多样。目前价格倒是很合适，的缺点就是密度有点大。 通泰国际公馆价格比较高的。 小区环境较差，不建议。

提问：房姐好！次咨询，朋友介绍文章。夫妻45岁，家庭年收入税后50万左右，2套房产。 瑞丽江畔房产一套，120平，板楼，抵押贷10年还剩60万没还，每月还贷1.8万，贷款2023年到期，目前出租，月租9000。 西城有一套育民小学，老破小，50平，每月还贷9000。大宝初中，西单附近上学，二宝2岁，二宝 上学前不打算出售老破小。 50 平不能满足一家4口，及老人从外地偶尔过来居住的需求。不想租房。 跟父母2019年合买海南170万商住房产。我们出资50万。 想请问： 1.目前是否是合适时机，卖掉瑞丽江畔，换成学校附近3居室？还是等两年再换，目前凑合住老破小？ 2.如果换房，看了复兴门外大街4，6，8号口，铁道部小区，优点，离两个还在上学的地方近，离1号线地铁近，缺点是没有小区环境，房屋居住质量差，没有停车位。 看了军博附近的博望园，北蜂窝路5号院。博望园能接受的价格都是东北朝向的。优点是面积大，缺点是离两个孩子上学的地方远。5号院价位太高，近两年买不起。中联部小区看了一套89年，三居，都能接受，被抢。如果购买，几个小区怎么排位？ 求其他推荐小区。 2. 求资产配置建议。 3.求二套房购款付款方式建议。 4. 是否要离婚后，做成来卖房和买房？ 希望得到详细解答，谢谢！

回答：1. 北京买房不要等置换也是一样，够得着就上车，无论政策还是价格变化都来的很快，除非等2年你们的子弹能+50% 那可以考虑等， 2. 博望园小区只有4栋楼，没有太大的小区环境，还要注意1号楼和3号楼是商品房公摊比较大，2号楼和4号楼是工信部的回迁房再次出售会多出3%综合地价款；北蜂窝路5号院还不错。 排序上 北蜂窝路5号院铁道部小区博望园 另外推荐看 玉渊潭南路9号院 3.不需要离婚全款抵押入就行，资金缺口不大的话信用贷开发下

提问：房姐您好，我在北京中关村有一套90平米自住房，沈阳二环边有一套住房。孩子还有4年上大学，目标北京或者上海的学校。想在北京或者上海周边入手一套宜居养老房，总价400万以内。目前想考虑在延庆或者嘉兴买房，请房姐帮忙指点一下1.两个地方是否值得入手 2.延庆怀柔密云哪里更适合买养老房 3.上海周边目前还有哪里值得投资 非常感谢

回答：1. 我的建议养老还是要靠近城区，近医院和公园比较合适 2. 延庆不是在打造养老CBD么，规划上应该要好些，另外密云的弗农小镇可以看看 3. 上海可以看油坊桥板块，去河西中、河西南都非常近，价格合理而且好租。

提问：新人首问，房姐你好，夫妇均为京户，目前广外一套次新100平两居，价格估计800+, 贷款还有300，每月还贷1.6w，夫妇两人共有产权，贷款也是两人共同贷。丰台丽泽威尔夏大道有一套30+平商住无贷出租，户主是父亲，16年购入，经历过山车，目前算上租金不赚不赔。家庭现金收入税后90+，手头子弹210+。有期权可能两年后能变现，税后估计200+。孩子已经在上幼儿园中班，后面可能有其他渠道解决上学择校问题。整体总结，对学区和居住属性基本不要求，重点是投资保值，请问有什么房子可以推荐?另外目前丽泽商住不好出手，卖掉估计也就90左右，是否可以长持等待丽泽有起色?

回答：你好，丽泽商住建议直接出手吧，疫情之后丽泽空置率太大，未来发展不确定性大。 子弹300，全款抵押的方式，可以入手总价700-800左右的楼盘。 可以推荐双井和望京板块的上车盘。 如果只考虑总价600以内的楼盘，毕竟推荐常营，朝青，百子湾。 首城国际 珠江罗马嘉园 青年汇佳园 澳洲康都这些楼盘可以重点关注。

提问：房姐好！新人首问！ 1，如果想买在房山长阳或者良乡，自住兼投资，400万子弹，二套，主要从保值增值角度，哪几个小区最为推荐？ 2，如果不买在房山，仅为投资，400万子弹，二套，北京投资的小区有什么推荐？

回答：1. 长阳：紫云家园、新悦都、长阳国际城、熙悦山 2.良乡大学城北：金地朗悦（或国誉府） 2. 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区、石佛营西里、安苑北里、安慧东里、丝竹园、惠新里 投资角度，城区内

提问：房姐您好，我听了上一条问题中您给的意见（如上传图片所示）从去年十月开始一直在看双井地区的房子，但是因为种种原因到现在也没有买成，之前在潘家园的老破小已经卖出，所以手里有现金，还是想考虑800-900的标的。鉴于您之前推荐的苹果社区首城国际等小区已经出现了较大涨幅，想请您从以下方面分析一下现在我们的购房策略是否应该改变 1.大的方向看是应该在双井这边追涨还是看其他区域的房子？ 2.考虑自住加投资，除了双井您有没有什么其他区域以及楼盘的推荐？ 3.考虑的话，区位，交通，配套，户型，小区环境您可否能按照重要性排个序？ 4.在前一阶段看房的时候吃了一些中介不给力的亏，想问是否还是应该选绿色中介这种规模的？虽然中介费高但是信息掌握全面

回答：1. 双井板块现在并没有高溢价，性价比依然存在，还是。 2. 丰台的丽泽商务区、通州 运河商务区、海淀西北旺、朝阳望京、新北苑 3. 区位和交通最重要 4. 这个和中介能力有关，和公司的关系不大。建议找经验丰富、服务年限足够长的经纪人

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