【楼市】三道红线之下,2021年房地产融资会怎么走?

2020年是“房地产金融审慎管理”元年，房企“三道红线”出台后传统债券融资明显缩量，股权融资和ABS则逆势而上，不同类型融资渠道差距较大。那么2021年房企开年融资表现如何？

“三道红线”导致2020年

房企渠道融资分化

金融政策一览

当前房地产金融政策始终保持偏紧，新规实施后，房企融资发生明显转折：四季度， 5家房企完成港股IPO，增发配股募集总额占全年比重近五成；信用债、海外债和信托8月后发行规模明显下降；ABS作用凸显，四季度发行规模激增。

股权融资：四季度房企扎堆港股IPO

增发募集资金

一览（港股）

2020年四季度，5家房企成功完成港股IP0。2021年，企业仍在寻求IPO的机会，部分企业计划拆分板块（如代建、物业）赴港上市。

信用债：全年规模增长16.5%

8月后明显下降

图：2020年1-12月房企信用债发行规模及发行成本

信用债发行规模超6000亿，公司债为主，中期票据增长近一倍。2020年，房地产行业信用债发行规模达6064.4亿元，同比增长16.6%。

中期票据和短期融资券发行规模分别为1391.9亿和1301.6亿，同比分别增长97.2%和40.7%。

海外债：全年规模减少21.4%

8月后明显下降

图：2020年1-12月房企海外债发行规模及发行成本

海外债规模明显下降，受政策影响显著。2020年，海外债券发行规模为4507.1亿元，同比下降21.4%。

随着国内疫情逐步控制，国内外出台了多项稳经济的措施，海外债逐渐回温。

图：2020年不同阵营房企海外债发行规模及发行成本

海外债成本下降，千亿企业成本优势明显。2020年，海外债平均融资成本为8.32%，同比下降0.52个百分点。

ABS：全年规模同比增长8.4%

四季度激增

2020年，房地产ABS产品总发行规模3122.4亿元，同比增长8.4%。

其中，供应链ABS发行规模共计1846.7亿元，同比增长18.0%，在房地产ABS发行总规模中占比59.1%，较2019年提升4.8个百分点。

图：2020年1-12月房地产ABS发行规模与同比变化

“三道红线”新规后，ABS作用凸显，发行规模激增。=ABS能够盘活房企存量资产，增强自身的借款能力、降低融资成本、提高资本运作效率，“三道红线”后，ABS在房企融资中的重要性将更加凸显。

2021年开年房企抓住

窗口期积极融资

2021年初融资动向：1月信用债和

海外债井喷，房企融资成本分化加剧

2021年房企面临大规模的债券到期，借新还旧压力较大，年初不少房企抓住年初融资成本较低的窗口期加紧发债。具体来看：

表：2021年1月信用债发行

总额前十房企

1月，房地产信用债发行规模649亿元，同比增长266%，平均成本4.72%，同比下降0.75个百分点。

其中，万科、中海等稳健头部房企发债规模大且成本低于4%，绿地、融创（红档企业）平均发行成本较高，达6.8%。

表：2021年1月海外债发行

总额前十房企

1月，内地房企海外债发行规模井喷，规模达795亿元，环比上月增长322%，平均成本7.71%，下降0.3个百分点。

其中，碧桂园发行规模居首（78亿元）且成本（3.0%），国瑞置业发行成本高达14.3%。

2021年房地产金融趋势预判

长期来看，房地产周期属性淡化，房住不炒仍是“十四五”政策底线。

2021年，房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，行业基调保持一致性，未来中央将更加重视防范化解金融风险，但金融政策不会急转弯，不会过早放弃支持政策。

图：2021房地产金融

政策定调

境内融资方面，2021年房地产融资仍然处于收紧状态，2021年国内经济基本面持续复苏、通胀预计进入温和上行阶段，稳健的货币政策会更加灵活精准，房企融资成本将保持稳定。

未来，房地产金融政策将维持偏紧的状态，同时“三道红线”有可能扩围，房企应注重现金流管理，积极调整杠杆水平，开拓多方融资渠道，提升自身抗风险能力。