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北京楼市现状:五环内涨,五环外跌,房价冰火两重天

北京房姐 2021-03-09 09:01:38

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:深感幸运,新人首问,盼房姐指点迷津,本人:一、在丰台丽泽金融区工作,老公在三元桥附近,家庭年收入税前45万,双方工作稳定。俩孩,老大9月二年级,老二明年上幼儿园。考虑通勤、学区因素,准备换房,与老人同住,共6口人。二、家庭成员保险均配备,所以保障较可。三、现有资金100万,有两套房:均在房山,拟出售一套房产,扣掉余下贷款,能有228万。故共有买房资金328万,准备入二套用商贷。另外一套首开熙悦山澜庭(房山长阳),还有余下公积金贷款67万,周边配套可,市价450万,目前自住,户型很好,居住舒服,月供3900,目前准备租出去月入5000元,以后给老人住。有过借呗,2019年11月前使用过,不过很快还款,信用良好。 恳请指导如下方案可否: 1、老大转学海淀:二里沟中心小学,入A.建设部大院(90年,38或46平,520万以内,出房少)、B.景王坟(90年,44平,西北,455万),C.景王坟(90年,38平,东北,480万),A\B\C均租出去,月入5K-6K,再租大户型。D.中纺宿舍(80年,49平,500万,二室一厅可凑合先入住),小区内的住建部幼儿园以后给老二上。2021年底16号线开通通勤较方便。中学有一个坑校。 2、老大转学西城:第二实验小学玉桃园分校,初中有一个坑校。E.如意里(92年,40平,520万)。E同A\B\C.租出去再租大房子.通勤稍差,中学好点,也有一个坑校。 3、或者推荐合适的房子,据我所知如广外(小学中学坑较多)、羊坊店片区(中学坑多)不大好。 4、二套商贷合适吗?老人有独生子女享入京购房资格。万分感谢

回答:海淀无坑的就是上地,其它都有坑。东西城德胜和月坛是比较均衡的板块,但没什么符合这个价格的标的,你也可以淘下看看。 第二实验小学玉桃园这个学校一般,建议选择海淀二里沟中心小学。标的选择 推荐看建设部大院 一律总价原则买。二套贷款能满足就可以,如果资金有缺口可以垫资全款抵押入

 

提问:刚才发送的消息,显示一部分内容发送失败。所以再发送一遍。 房姐好,我因为要出手老破小,加上存款,可以拿到900的子弹,现在一套自住房产,每月要还贷2万多,因为收入有限,所以不想再贷款,打算用这900全款去购房,孩子5年后上大学,现在老人住着这套,再购置房子,需要同时解决老人的住房问题,所以想听听您的建议,如何操作合适。之前有过两个想法。 一是,买个品质好的大户型,这几年老人先住着,5年后搬去跟老人一起住。看了龙城花园、园墅、流星花园的房子,感觉高不成低不就,而且龙城花园的房子是1997年的,园墅的房子是2007年的,流星花园一区的房子是2003年的,不知道有没有空间,而且5年后再搬去住会不会太旧,不喜欢了担心不好出手。 二是,用这900,买一个一居用来投资兼出租,一个两居投资兼老人居住。但是对选择哪个片区能增值心理没底。 因为家人工作的关系,想把房子买在京藏高速附近,北五环内或回龙观。希望房姐帮忙分析一下龙城花园、园墅和流星花园一区的房子,回龙观、北五环内哪些小区值得入手,谢谢您!

回答:考虑投资就别看别墅,龙城花园和园墅不推荐 可以看看流星花园三区2006年的,密度低,未来出手也没问题,或者次新盘金域华府、国风美唐 自住+保值都不错。 尽量一套满足需求。如果想用方案二,可以看下朝阳东三东四老公房

 

提问:房姐好,新人首问,本人28岁,男,未婚,在京社保5年+,互联网行业,公积金顶格,想在婚前购置一套刚需+保值房产,现在有一个问题是家里做生意和远洋地产有合作,目前还有应收欠款300万,所以考虑购置远洋的房产来抵债,看了一下北京的远洋新楼盘,除了千万级别的,只有亦庄的首创远洋禧瑞天著符合条件了,想问下您 1. 这个楼盘可以入吗?注意事项有哪些? 2. 如果自住的话,工作只能选亦庄或国贸了,这两个地方的互联网企业不多,您觉得供这套房是否合适? 3. 据我了解亦庄开发区是硬件公司和工厂企业较多,未来亦庄的发展方向仍然应该是智能制造相关,未来会引入更多的互联网企业入驻亦庄吗? 4. 未来我有创业的想法,您认为亦庄的创业环境是否良好?

回答:你好,禧瑞天著位于亦庄开发区,周边配套齐全,未来这里还将建设地铁17号线、S6线、还有京津城际高铁,交通通达性大大提升。 总体来说,这是个不错的项目。 亦庄的产业主要分为四类:电子\/互联网、生物医药、新能源汽车\/人工智能、高端制造。 “电子\/互联网”类的代表企业是:京东、小米、IBM、京东方、中国数码、中金数据等等; “生物医药”类的代表企业是:拜耳、诺赛基因、阿斯利康、赛诺菲、GE、瓦里安、岛津、施乐辉、捷迈、同仁堂等等; “高端制造”类企业的代表是:SMC、中芯国际、北方华创、英特尔等等; “新能源汽车\/人工智能”就不用提了,目前无人驾驶就在亦庄做试点。 亦庄是目前北京除了东三环CBD、朝阳望京、海淀中关村、上地、五道口、西二(三)旗、西城金融街这些板块之外,最靠谱的,有产业支撑的板块。

 

提问:房姐好,关于顶复,可否简单说一下区别,比如老破大,无电梯天通苑顶复,金地国际顶复。以及未来的价值走向。谢谢。

回答:两者属于完全不同的产品,对应不同人群。 只有部分较老的天通苑顶复属于老破大,金地属于偏豪宅。 天通苑大面积大约在450-650万居多,对标客户大部分是拖家带口的私营业主、普通大家庭,如果加装了电梯,购买人群可以扩大很多。 金地国际以大三居为主,其次两居和四居,全部是平层,一共只有2套特殊户型属于复式,对应CBD周边高收入的企业高层和老板,大户型2000万起的总价超过白领精英阶层购买力。

 

提问:房姐,您好。本人房市小白一名,目前有北京购房需求,请房姐支招。 家庭资产状况: 老人名下西城两居600万学票 无贷 我名下南沙滩两居400万 贷款60 我名下海口两居100万,无贷 爱人名下安慧里一居300万 贷款50 老家二线城市三居200万 无贷 需求: 近日喜得双胞胎一对,希望给孩子提供良好成长空间,摆脱老破小窘境。计划出售老家200万房产,购入北京自住房产一套,优先环境和居住面积,可牺牲位置,将来孩子上学可住校产老公房。 目前状态: 我居家工作,爱人望京上班(未来一年可能会有变动),家庭年入50,求买房思路和推荐区域。万分感谢!

回答:恭喜,建议再抵押一套资产,盘活资金,看总价500上下的标的,可以看看 北边的奥森one、万象悦府 还可以将南沙滩或者你爱人名下的安慧里出掉 用来补充资金,毕竟这两套单持价值也一般,这样可以看看 望京的 橄榄城、东湖湾 或者 奥森的上林世家

 

提问:房姐您好,我有北京海淀恩济花园一套117.3米三居室闲置,满五不,公积金贷款70,投资角度分析,直接出租好还是出售等价购置其他潜力大地区好,出租能租多少钱?出售大概价格多少? 个人倾向于换购国贸朝阳公园等地区,请推荐适合的小区,面积,户型,价格多少?要求潜力大,第二租金高。 具体操作流程怎样合适? 万分感谢!

回答:恩济花园可以置换掉,投资角度建议 看望京的次新两居,比如融科橄榄城;或者双井这边的两居\/小三居,首城国际、苹果社区。 如果流水和资金充裕直接全款入再抵押,继续投资一套团结湖、劲松等地的老破小 也不错的

 

提问:房姐你好,新人首问,盼回复。京籍45岁,现住在学院路20号,老公房58平小两居,两个孩子,老大高一,老二3岁,明年上幼儿园。通州阳光好东东一套107的两居,06年购入,出租5000,通州白庙新村一套90平小产两居,出租2500,河北永清一套113三居,16年购入,还贷每月3400,还未收房。二孩要在学院路上小学,算上幼儿园一直到初中毕业,还要在此地住10多年。我在沙河上班,年薪15-20手里子弹100。想要卖掉通州的房子,换一套3居投资或养老。请问房姐,现在时机是否合适,是在附近换一套老破小的小3居,还是远一点的,比如回天大一点的3居。永清和小产该怎样处理。谢谢。

回答:1. 年底是买房的好机会,属于阶段性低点 2. 兼顾自住,能接受通勤距离 建议买回天大3居 3. 永清是典型的环京赌场,趁早出掉。小产权的房子,涨幅比不过大产权,而且小产权的房子只能全款交易,无法使用杠杆,从资金配置的角度,建议把小产权卖掉

 

提问:感谢房姐,新人首问。SFSD,工作在国贸,之前一直住爸妈家在西城,未来有小孩了也考虑继续用这套西城的学区。700w子弹,一直考虑不清楚买房需求,前阵子以“上班近”+“买得起”筛选,看了阳光100、盛世嘉园、建外soho、soho现代城。初步选定soho现代城143平米户型可730w全款拿下。这时候刚好发现了房姐,连刷多篇后逻辑被洗礼,现在的疑惑是: 1. soho现代城,搜到您说不推荐。之前选soho现代城是因为看阳光100是清退办公后价格涨上来的,是不是买这个楼盘就是赌商用清退情况?只要清退了就是好的,但如果不清干净办公租户,这个楼盘一定是跑不赢通胀跟不上北京整体房价上涨? 2. 放弃soho现代城,国贸附近有比较推荐的会跟着北京整体房市上升的楼盘吗?虽然主要自住,还是想要保值增值,自己很难看准,比如蓝堡,之前算品质比较好的楼盘,但这两年却降价比较厉害。不知道cbd核心区附近的楼盘哪个值得看好? 3. 如果也不划定cbd,整个东三四环您最推荐哪里呢?我翻问答的感受是您最推荐双井,不知道是不是理解正确,如果可能,也希望您说说综合增值潜力来看最推哪几个盘 4. 买房款是父母资助,但自己还贷能力并不强,所以前面都没打算贷款。看到您反复强调建议用贷款,也觉得放弃了首房首贷可能有点傻,考虑提高预算接受贷款。现在的考虑是:我如果留一部分现金在手里去贷款,但自己并没有更好的高投资渠道,也不敢过多进入股市,是不是多贷款对我来说并没有什么意义?那么还是把手头的钱都交首付,只适当贷款100-200万左右? 5. 看到您说1000-1800万的房产脱离了红海性价比最优,压着1000万的边,买什么样的呢

回答:1. soho现代城一直是不建议新手碰的,除非底仓非常充足,可以小赌一把。 soho这类产品,虽然部分产权是住宅性质,但是设计和使用大部分都是办公,虽清退办公可能补涨,但后市依然不看好,首套没必要去赌 2. 你的情况建议在双井板块选筹,双井也是北京目前的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块,双井弥补了东三环国贸以北缺少次新,东面板块断层等缺陷,成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小,百环家园经适房为底层人士提供了住所,首城,乐成,珠江,再加西面富力城小区等也满足了品质需求,富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业,给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而新开的乐成中心,商场和高端写字楼一体化,又给双井弥补了产业的不足,从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分,同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟,近年随着地铁开通和城市扩张,人气也逐渐旺盛,给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万,老破大六万,增长潜力很好 3. 贷款是抗通胀的一种手段,也是房产增值中的放大器。另一种思路 可以预留一定数量的月供在手中对冲未来风险。如果只能贷款100-200价值不大,还不如想办法全款,保留首贷资格为未来留空间 。 首城,乐成,珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘

 

提问:新人首问。美丽的房姐,关注您的帖子有一段时间了。想请教的问题如下:女,单身未婚,sfsd,京户,首付大概160-170,工作在北三环安贞、和平西桥一代,工作稳定。想关注总价400左右的房子。最近看了亚运村一代60平左右的小两居二手房,楼龄普遍在1990-1994年的砖混板楼,无电梯。也去看了东小口的奥森one和奥海明月(纯南向或者东向两居)。 二手房的好处是离工作地点近,通勤方便(3、4站公交或骑车),不需要在路上折腾。属于朝阳区。缺点就是楼龄老,组合贷贷款年限不足25年,担心将来换房时下家贷款年限更短,影响出手。而且楼龄老,水电设施老旧,居住体验感差。 新房的优点是窗明几净,居住体验感好。缺点是通勤距离稍远,将来通勤需要从13号支线转5号线,可能会和天通苑人群在立水桥站会和,公共交通或者自驾拥挤。属于昌平区,学区属性不好。交房时间晚,要换房需等8-9年才能交易。 因为现在单身(无对象),但是因为年龄已经30+,有考虑近2、3年尽早结婚生子的想法。个人倾向于想在工作地点附近购房,节省通勤时间,因此可接受二手房。 请问这种情况下,(1)以目前的首付款和工作地来看,亚运村的老破小和东小口的新盘哪个更值得入手呢?哪个保值、增值效果好一些呢?(2)或者是否还有其他区域可以帮忙推荐一下吗?(3)因为目前单身,请问购房需重点考虑哪些因素呢?谢谢!

回答:你好,亚运村的高光时刻是上世纪90年代初开亚运会,那时候方庄跟亚运村一南一北,都属于豪宅区 后来亚运村就一路走低。 总价400,投资和自住难两全。 推荐看奥森板块 澳林春天\/上元君庭可以多关注下。

 

提问:老师好,请问亦庄和丰台科技园两个位置,您觉得哪里更好?

回答:丰台科技园位于边缘终点地段,产业人口仍然来自其他地区通勤,本身也没有过路人群,价格不算便宜。 丰科园附近适合的社区不多,因为此前这里都是工业用地,只是近些年才有了一些住宅项目。 亦庄相比是一个产住平衡的板块,这类产品天花板会更高。更推荐亦庄

 

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