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提问：房姐下午好，现在资金有150w左右想要买常营周边的房子。 之前看的也比较多挑出来的两个小区，北辰福第跟北京新天地两个可以选，北辰福第相对于北京新天地距离地铁更近距离天街更近，北辰福第有单价 4.8的现价商品房跟北京新天地的5.1的商品房，请问房姐以这样的价格在这两个小区算不算笋？

回答：北辰福地带税4.8万属于略贵 北京新天地5万属于略低 前提都是正常户型正常情况，没有额外的硬伤。 目前贷款环境下，如果用抵押贷，正常可以65-7成，个别可以85成，150万首付我们保守可以买到400万出头的房产，那么可以买到5万*80平的次新两居。

提问：房姐好，新人首问，盼请翻牌，感谢。 先说说自己情况，单身，女儿11岁，我和女儿户籍广东（家里亲人也多在广东），今年我和女儿均已入广州集体户口。目前居住在北京已有住房，现阶段工作地点在广西，未来定居城市主要以女儿高考的一线城市为主，发展城市是北京（在冲刺北京积分落户但很难），其次发展城市及以后养老可能是广州，广东无房。 收入情况：因为所在行业受疫情影响极其大，今年及未来都比较深远，未来收入将极其不乐观，目前手头有资金300（除此还留有2年房贷月供）希望能尽可能在广州市中心、地铁方便、小区物业好环境好。以投资为主，如北京积分落户失败，即有可能去广州自住。 问题：（1）广州市内有哪些楼盘合适？（2）个人名下已有一套北京住宅，在广州算二套吗？首付需要几成？感谢！

回答：1. 广州比较推荐黄埔和万博板块。 选筹参考: 金碧世纪，雅居乐花园，中海康城，黄埔雅苑，万科城市花园，金色悦府 2. 看你是否有贷款在还，广州无房有住宅类贷款记录首付四成，广州无房贷款未还清 首付7成。

提问：金域华府vs世华龙樾回迁vs冠城大通 两居都在500到600，小学的话，目前看金域华府的反而好一些，但是中考锁区，不知道怎么选择

回答：三个板块有明显差别 世华龙樾明显品质好很多 金域华府因为附近的融泽嘉园，附近人口密度较高，出行还是有一定影响 冠城大通更新，但北清路也更远，除了后场村部分中高管，未来流动性风险较大 首先看你的首付现金多少，底仓有多少。

提问：房姐，荣丰2008的那种超小户型，19平方到30几平方不等的房子能不能做经营贷呀，单套抵押的那种经营贷？接受的银行多不多？

回答：目前北京低于40平的房本贷款不太好做，不是完全不能做。 荣丰2008因为超小面积超低的总价和西城相对劣后学区相对低的单价，对于一些想要西城又没用足够资金的家长，是一个不小的吸引力，350万即可换一张西城的票，中产阶级跳一跳就能够到，导致了成交的巨量。 风险性比较高，但因为总价又只有350万，风险的损失不高。 这种侥幸属性，深受中产的喜爱。

提问：房姐你好，北京买房小白我现在的基本情况：16年买的深圳一套两居，用我的名字买的贷款我老婆也签字了贷款未还完，我老婆在北京5年社保，我们想在北京买套房子主要是做投资+自住（不过10年内不会来北京住，小孩在深圳上学）能拿出来首府在260左右，房姐帮忙推荐下哪里的合适？（之前中介带看过西三旗富力桃园一居，看过限竞房北七家的金辰府还有亦庄的招商臻珑）我没有区域限制，房姐帮忙看看我现在的情况推荐哪里？万分感谢！

回答：西三旗富力桃园一居不适合，北七家的限竞房不建议买，位置不行。亦庄的招商臻珑溢价产品。260的首付按二贷能看400左右的标的。如果你们月供能力不错，可以垫资全款抵押看500+的标的。推荐看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 ，丽景馨居，晨光家园

提问：房姐你好，一直在你的回答感觉倍受启发，最近看房看的头疼，特来求助，期盼给予指点。目前手里现金220，消费贷可以搞60，感觉如果买新房只能五环外的普宅，五环内可以接受468万左右的普宅，问题是：1、孩子不到1岁，用考虑么？东西城入手值么？2、亦庄有没有投资价值，新盘超420有点费劲，买二手的可以么？3、五环里哪能既保值还能有学区？

回答：1. 如果未来3-4年有资金支持置换，就不用考虑学区，否则还是考虑比较好。东西城看你的需求，考虑学区入手没问题，投资的话不推荐 2. 亦庄可以入,一些盘也带学区还不错，例如禧瑞天著上建华还有远洋或者经开汀塘也不错 3. 亦庄就挺好 或者回龙观板块

提问：房姐，海淀幸福里值得买吗？后期潜力如何？

回答：华润的问题在于品控比过去差远了，我怕你买完就维权。 另外，幸福里位置其实不太行，已经到山后了，我觉得单价8w，再高就不值了，毕竟橡树湾二手也就8.5-9w啊，位置好多了。

提问：你好！请问房姐东叁金茂府未来保值增值情况怎样？首付500到600，贷款贷到，兼顾自住与投资，不考虑学区，请问东叁金茂府，天悦一号，首城国际，万科蓝山，合生国际花园，美景东方，这几个盘应该怎样选择。贷款贷到，二手房交易税费太高如何做抵押贷？

回答：你好，东叁金茂府这种豪宅项目，从投资的角度看，一般。 另外几个楼盘可以重点关注首城国际，其次是合生国际。 到底应该如何贷款？ 首房首贷用来按揭，对应满五的商品房，所以税收是实缴，不能避税。 因此，总价越高的标的，用首房首房首贷按揭需要缴纳同比越多的税费。 全款抵押，可以指导价过户，所以任何时候都是税率完成交易，所以适合找高税费房子，高税费本身就会导致折价，这部分折价金额大于你避税和全款资金成本，你就赚了。

提问：房姐你好，新人首问： 在大望路附近工作，最近打算在朝阳区入手一套总价360-450左右的小两居，自住兼具投资，目前情况如下： 1、手头有200左右子弹，目前天津有一套房产，还有贷款，可否作抵押贷，如何贷最划算？ 2、名下有公司，是否可以走公司经营贷，需要什么样的流程，利率是否有比较大优惠？ 3、朝阳远洋一方、常营地区、金隅泰和园（经适房）这几个区域您推荐哪一个？或者有哪些更好的区域推荐？ 4、经适房需要出让金，性价比是否合适？不太了解这些政策。 谢谢您，期待回复

回答：你好，天津房产如果尾款少于30%，建议还清贷款后做抵押融资。 有公司可以做经营贷，但是抵押产品的利率和年限因人而异，资质好的利率低 年限长，资质不好的需要做一些“包装”。你可以先去银行试试自己能否申请。 远洋一方这个小区还不错，中国建筑设计院设计的房子，低密度 的缺点是距离地铁太远了，所以影响，一般不太建议买这个小区。 两限房小区吧，35%税很高，地段尴尬、地铁\/配套都不近，虽然五环内，生活便利成都还不如常营。 常营北京新天地价格合适可以入

提问：房姐您好，我的情况如下，我是外地人落了京户，有车，未婚手里子弹100w，税后年收入35w，谈的男朋友计划明年结婚，他手里子弹300w，无车，也是外地人京户，收入不稳定事业在起步阶段估计他两年内往家里拿不回什么钱。两人都是首套首贷，婚后就计划生孩。 plan a：明年和男友一起350-400万首付，300w月供买一套三居上车房，不考虑学区（孩子还没出生几年后根据家庭收入情况再做安排），只考虑投资+自住。我工作在海淀三环，工作时间较为自由，所以购房区域也都可。想请您推荐几个小区。 plan b：两人婚前用足首套资格，买两套。只考虑自己的能力，我自己100w首付，看了一圈最近关注了亦庄橡树湾，感觉整体很好，可以自住，预计5-6年以后如果有地铁加持投资属性也很高，想入手一套两局，我自己可以无压力首付和还月供，或者紧吧一点买个92平小三局。请您帮忙看下亦庄橡树湾到底怎么样，可以买吗。至于男朋友300w现金，可以买个总价500w，他两三年内没啥稳定还款能力，可以买个投资属性的小房子租出去，这部分您有什么投资推荐吗。 plan c 直接跟男朋友一起买个橡树湾小四局121平（200w首付，总价500w），23年底可以入住，先租房住，手里留200w现金理财，为以后买小攒钱。 看了一些您的公众号文章，看您比较看好通州和亦庄，希望您能看到我的提问，谢谢啦

回答：你好，如果你指标够多，肯定是拆开买总价低的更合适，毕竟两套的租金肯定高于一套，另外涨幅上来说，总价低的更有保证一些，也更好卖一些。 马驹桥那个地段，很难让人看好未来增值，实在投资就就是赌低价+华润品牌溢价了。当然这个房是纯商品房，价格倒不算贵就是。 缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因版块的交通配套，被人诟病。 300万左右，建议你看看东五环外一点北京新天地、柏林爱乐的正规一居室 如果五环内的话，可以看看炫特嘉园的一居室，或者大望路CBD传奇、金港国际的开间都行 总价500万，关注朝青板块：华纺易城 青年汇佳园 珠江罗马嘉园 国美城

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