摘要：冷暖自知（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
楼市真的冷下来了。
春节过后，股市一路震荡，好几个朋友微信问我股票，但咨询买房的越来越少。
一年一度瞩目的大会在北京召开，领导的发言引起热议。GDP目标设定为6%以上；逐步延迟法定退休年龄，提高退休人员基本养老金等基本面的解读相信各位杆友白天已经看过很多。
按惯例，每年政府工作报告我都会逐字学习，尤其楼市方面内容，形成文字并分享给各位杆友。
今天有小伙伴提议这个常规动作是否还需要，因为关于楼市的文章似乎近期不太受欢迎。从这一侧面，其实就说明了房地产的某些微妙变化。
买房对于人生而言，始终是大事。杠杆游戏还是认为有必要通过这场年度最重要大会的重要报告内容，来回溯房地产的一路涨跌。
以史为鉴，杠杆游戏以10年为周期，看看在相关措辞下，当年楼市如何表现。
1、2021年：142字（含标点），比2020年多了50个字，坚持“房住不炒”，强调“三稳”。具体为：
保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
今年比去年对楼市着墨更多，房住不炒之外，还三次强调了“稳”，要想有多大风浪是彻底没戏了。
同时今年强调解决大城市住房问题，是否意味着调控将进一步收紧？如今一线城市楼市早已成为富人的游戏，刚需上车困难，加上2020年几座一线城市又开始轮动火热，和“稳”的确有些背道而驰。
实际上，年后热点城市楼市的一系列动作，也已经预示了今年一线楼市的大致走向。对于刚需来说算是利好，再次给炒房者浇了一盆冷水。
长租房去年雷声滚滚，今年的报告重点提及要规范发展，可见这一行业后续洗牌将加剧，马太效应或将出现。
2、2020年：91个字。具体内容如下：
划重点：继续“房住不炒”、推进新型城镇化。2020年情况特殊，对房地产着墨略少也正常，但重点没变，稳。在此背景下，杆友们回顾下2020年的楼市，是不是大都稳字当头，且城市群相关城市的楼市获益颇大？
此外，在让城市更宜业宜居的推动下，核心地段的品质住宅，抗压能力提升，甚至还有增长空间。
3、2019年：接近300字。重点：未提调控、房住不炒，强调新型城镇化。
要注意的是，虽然没提调控和房住不炒，但因为2018年已经强调多次了，所以2019年不可能急转弯，就是和去年持平。
事实是，当年300个城市的土地市场供需规模和2018年持平，价格方面，中指院的数据显示，百城整体及二三线城市新建住宅的累计涨幅同比均收窄，环比涨幅持续运行在0.5%左右，也是明显收窄。杠杆游戏还注意到，当年杠杆率整体有回升，且这是近三年来报告中最后一次提到棚改。
4、2018年：200多字。重点：首提“房住不炒”，实行差别化调控。
2018年的楼市，相信杆友们印象深刻。这一年是三四线楼市的转折之年。报告中次明确提出“房住不炒”，也表明了后续调控的决心。
报告不再提到三四线要去库存，反而压缩了棚改套数。在杠杆游戏的印象里，这还是最近4年来，报告中最后一次对量化棚改指标。
直接影响就是：百城均价来看，在整体涨幅收窄的前提下，三四线城市涨幅回落最明显。
5、2017年：300多字。重点：三四线城市去库存、棚改。
去库存+棚改，叠加一二线城市率先调控的溢出效应，让三四线城市经历了短暂的疯狂。中指院数据显示，2017年1-11月，商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。
价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，三四线城市楼市全面回暖，重点城市在严厉政策管控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。要知道2016年，一二线城市岂止疯狂。
6、2016年：120字左右，棚改、去库存，支持居民住房消费。
字虽然不算多，但所有的着墨都指向一点：楼市要火了。事实是，2016年启动的房价行情比措辞更魔幻现实。也是2008年以来，楼市最触目惊心的疯狂。
2016年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高。受宽松货币环境、阶段性供求紧张及地价上涨影响，热点城市房价快速攀升。
中指院数据显示，2016年1-11月百城住宅价格累计上涨17.83%。在四季度多城调控政策密集出台后，热点城市的新房及二手房价格涨幅才出现回落。
2016年的疯狂，实际上在2015年的报告表述里已经有了伏笔。
7、2015年：400多字，重点：首提住房保障“货币补贴”。
2015年，报告提出了住房保障的货币补贴政策，同时加大棚改力度，明显能感觉到对房地产的倚重。
2015年，杠杆游戏印象深刻，相信炒股的朋友也记忆犹新。一场股灾改变了诸多股民的命运。犹记得彼时一位朋友初入股市，被涨势吸引，但因为经验不足，买在高点。一直套牢了5年，直到2020年才解套。
这位朋友损失的何止是股市的那些钱，还有高位入场的机会成本。试想如果当年他把钱用来买房，如今又是另一种情景了。
中指院的数据，2015年，政策推动楼市成交持续走高，价格开始止跌回升，百城新房成交价格里，一线城市累计上涨15.1%,二三线城市略跌1%，深圳33.92%领涨。
可惜人生没有如果，人总会为自己的无知买单。
8、2014年：280多字。关键词：库存承压、再提棚改，风向在变。
2014年，报告最重要的信号，莫过于加大棚改力度。在杠杆游戏印象里，上一次提到棚改还是2011、2010年，那几年的楼市实际上也是火热。
2014年再提祭出了棚改这个“大杀器”。经过2008年金融危机后的货币大放水、房地产大发展，很多三四线、县级城市房地产供应过剩，需求跟不上供应。
2014年，房地产投资增速下滑明显，政策还是以“稳”为主，只是这一次是为了稳住不跌。中指院数据显示，百城价格自2014年5月起连续7个月下跌，累计下跌2.25%。50个主要城市1-11月累计成交整体下跌13.6%，其中一线城市降幅达23.3%。供应规模达到近五年同期水平。
在此背景下，2014年，各地限购、限贷等政策退出舞台，反而辅之以各种刺激政策。
棚改、叠加各类政策利好，楼市反弹似乎为必然。
9、2013年、2012年关键词：调控。
2010年左右楼市的火热部分杆友们应该还记得。受此影响，2012、2013年实际上已经到了这一轮楼市周期的触顶下滑阶段。
因而2012、2013年报告的关键词，都和调控有关。2013年报告用130字左右说了要抑制投机，加强调控。彼时新任博士也说了，不搞大水漫灌，要和过去说道别。
但说易行难。回过头来看，2012年的房价并没有合理回归，房地产长期平稳后几年也没有实现。
此外还值得注意的是，房地产税改革也提到了。不知杆友们发现没，2018、2019年左右，报告里还提到了房地产税立法，但2020、2021年，房地产税问题似乎从报告中消失了？这意味着……
综上，我国楼市，短期看政策、中期看政策、长期看政策，几乎是雷打不动的铁律。2021年的楼市，信号似乎没有转向的意思，楼市会如何，冷暖自知。
有时候杠杆游戏在想，如果后来的几年加把油、顶住压力，沿着之前思路一鼓作气，今天房价还会如此吗？
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杠杆游戏张银银2021-03-05 22:24:31
