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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐，您好！新人首问：首套有购房资格，想在朝阳区选购一套小平米一居或是开间！首付有150左右，想组合贷！之前看过世安家园、西园一区高层和宝星。目前5年以内以租为主，想以租养贷，五年后可能会住也可能换房，所以想购买一个保值高，能增值，好出手的房子。想问问您有推荐么？南城三环内，方庄、宋家庄、角门、草桥等也都有考虑。希望房姐指点迷津！谢谢！

回答：世安家园缺乏望京或者东湖渠一带的配套，质量也一般加上本身的位置尴尬，不推荐，宝星很难找到符合的标的。相比推荐 西园一区 我一直不推荐一居，另外可以淘下 团结湖、甘露园、劲松等地的紧凑两居公房

提问：美丽的房姐，您好！新人首问： 1. 拟购北京二套，套是单位的经适房。 2. 二套首付能承担250w，总价在450w以内的小两居。 3. 孩子2022年上小学，可以去西苑小学，离爸爸单位很近。妈妈工作地昌平，有班车。 4. 但西苑片区的房价太贵，单价9.5万起，而且房源少。 5. 在西苑一片选小两居呢？比如中信所。还是去海淀别的片区选？如果在西苑小学上学，有一定可能性升旁边的初中。如果去海淀别的片区，可有推荐？谢谢！

回答：在西苑附近可选择并不多，可以看下 马连洼片区 梅园、竹园、兰园 不带学区，自住起来会好点，但是通勤和小孩上学会有点距离。 考虑兼顾学区还能看下志新村小区、东王庄小区或者石油附小那一片

提问：房姐好！新人首问，盼回复！情况如下：家庭京户，目前学院路老破小一套，全款，市价400左右，孩子后年小学，大厂孔雀城一楼带院3居一套，全款，市价200左右，自由职业目前收入不稳定，基本无还贷能力，(因爱人在上一次婚姻内家庭购过房子，在四线城市，对方公积金贷款，负责还贷，但房本写我爱人的名字，离婚协议约定此房归孩子所有，但一直未过户，目前贷款未还清)请问这种情况是否我们目前家庭购房也属于二贷？如果我们目前的情况属于二套二贷，是否只有LH才能如您所说使用杠杆进行有价值购房投资？还是有其它方法，万望指点，当前希望家庭资产重组，利益化，以投资为主，考虑如下，1因学院路老破小溢价，周边对口小学也是普通小学，是否可考虑卖掉学院路去朝阳买房自主，选择孩子上学方便的楼盘即可，如此既有一定改善居住条件的空间也可自住保值，或者完全为了上学方便直接租房亦可，请房姐帮我分析下此方案是否可行，利弊如何，给出建议，感谢！2.孔雀城房屋目前出售中，近期应该会出手，出售后打算纯投资一套城里的老破小，用您说的方法先全款再贷款，因目前还款能力弱，希望考虑总价相对低，租售比高的紧凑2居老公房，希望2-5年后好出手，有较好获利空间，烦请房姐推荐适合的区域，户型，合适的价格区间，不胜感谢！另请问我未考虑到的您是否还有更好的建议和方式，主要针对家庭资产重组和投资这方面

回答：1. 因为北京认房认贷，名下有一套，再看肯定是二套了。LH或者全款抵押的方式买都能加杠杆 2. 思路没问题 ，不知道你们孩子在哪里上学，朝阳在望京或者朝青板块选筹自住+保值都不错 3. 400内的标的 可以看看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 。租售比都还不错，租金能抵一部分月供。 更推荐2套置换为一套，兼顾自住+保值会更好。分散资金看二套因为总价都不高，很难淘到好的标的

提问：房姐您好！本人非京户，在老家合肥名下有一套房子（有贷款）是婚前购买，老公是京户，名下无房。目前老公家里有门头沟一套80平小两居（无贷款），满五，还有远大路一套军产房（问过可以上人大附小银燕分校）。现在刚怀孕，之前以为银燕分校不好所以打算买学区，但是我们属于二套，卖掉门头沟首付也不多大概只有三百多。这几天发现人大附小银燕分校就是人大附小，只不过一年级都在银燕分校上，二年级再回来。所以考虑了一下，打算买一个上班方便有潜力的。我们在长春桥和五道口上班。但是海淀价格太高，也不确定学区的保值性。另外我打算将来拿深圳户口，所以目前考虑的是北京买一个，保值潜力的，以后有机会深圳再买一个。请问北京有没有推荐的区域和小区？军产房是否可以抵押多出点首付呢？另外爸妈在合肥有两套两居，不知道是否有必要在合肥换三居呢？还是留着将来去深圳置业？感谢！

回答：考虑你们上班就近的话，在东王庄或者西王庄买个三居，这是五道口非学区里面的选择。还可以看看西边，比如定慧寺那边，定慧西里。清河板块的 永泰X里，永泰园这些都可以考虑，军产比较特殊应该做不了抵押。有自住需要可以换三居，否则没必要折腾

提问：我目前居住在北京通州云景西里南区6层板楼一楼，89平米两室两厅可改三室一厅不影响通透性。由于户型客厅透光不行，我想换客厅有阳台的好户型三居室居住。目前看了一下禹洲朗廷湾的90平米三居户型不错，但属于两年后才能交房的限竞房，还看了很多二手房如：园景东区、紫荆园、运河明珠等的二手大三居，不知道从投资角度看的话，怎么换比较合适？或者是否增购禹洲的新房更好？增购因手中现金和限购政策限制所以很难实施，有什么好策略吗？（我一家三口通州户口，我年薪45万，老婆5万，目前手中现金130万，现在的房子在我名下，我在东单上班所以临近地铁）。 另外还想问个问题，我的孩子现在梨园学校上初一，我打算花点钱下学期转入东城，是否可行？

回答：你好，感谢付费！ 禹洲朗廷湾： ，现在住通州梨园，算是通州成熟的片区，加上明年环球影城开业，成熟度稳步提升。通州北关和台湖东片距离大体相近，但北关和梨园彼此更近，往来更方便些。 第二、教育方面。朗廷湾对面有个范庄小学，确实是村小。2018年前，直升北京五中通州小区只有焦王庄小学和龙旺庄学校，2019年逐步接纳了范庄的直升。但只限京籍，非京籍要视情况择优录取。 第三、户型方面，朗廷湾双卫双卧室朝南，不足是北向卧室太小，简单的装修。北向卧室这个在很多限竞房都存在，甚至做小孩房都紧张。 第五、楼盘建设品质控制，禹洲是小高层产品，有一定优势。​ 考虑自住，可以入手朗廷湾。 长期来看，紫东侧的市府重地周边教育等配套会加速进场，而博夹在八通和6号线之间也会继续保值，相对稳定 通州板块 百合湾和京贸国际是比较推荐的 学区这个东西，能找关系 走后门的了

提问：房姐，清秀园的两居330万首付不够上车吗？

回答：不是很建议 首先，南邵及更远属于远郊地段，脱离了城市范围，价值风险较大。 其次，330万的两房，可以买到东四环； 一个北六环外，一个东四环，两者差别太大。 首付再少，也要遵循买房的底线。

提问：新人首问：房姐好，直入主题咨询房子问题。我和父亲、我儿子都是石景山户口，老公青岛户口。父亲的拆迁房是石景山刘娘府这边的平房，听说马上拆但还未拆迁，据了解回迁房质量一般般，而且儿子不到2岁，25年上学，考虑回迁房周边的小和初都一般般。想考虑海淀区中等的。目前山东有3套房，其中临沂一套有房贷，市值180万贷款60万（不满2年）、日照全款80万（满2），这两套都闲置，另外一套青岛城阳自住，市值180万公积金贷款20万（满五）。 想咨询：1、是否可以考虑要石景山刘娘府的拆迁房，还是要现金去其他城区买房，但拆迁款不知道能有多少，2间平房才30多平方，要拆迁房可能更好，是吧 2、如果卖掉临沂日照的房，如果可筹200万+首付，家庭收入30，可以买哪里的？ 如果现在卖临沂的，需交营业税。考虑玉泉路距离石景山近比较方便，先在安居客了解了永定路学区的，玉泉路周边及田村附近的二手房信息，玉泉小学要比田村小学好，我看您文章中提到过要90年后的，也要50平方以上吧，是不是50平以下不好贷款，这个学区您推荐么，像我们这样经济能力一般的，应该怎么考虑，周边有合适的小区推荐么，网上看了玉海园、玉阜嘉园、永定路1\/17\/19号院、金沟河15\/17号院这周边的，有板楼有塔楼，一居二居面积40-80不等，您建议什么价位、一居还是二居合适 3、如果等临沂的房子满2卖掉，就得22年买房，那会房价不知如何走势，是否现在就早上车。 4、我父亲有资格，但年龄已70周岁，能接力贷么。要不就只能用我的资格，算是首房二贷，利率是1.1%么，是抵押贷合算，还是直接二贷合算？

回答：1. 可以搏一把拆迁房，给的资金太小对你现在购房帮助不大，搏一搏看看运气吧 2. 大小不影响贷款，玉泉小学可以的，学区一律总价原则买，资金不多久不要考虑兼顾自住的问题。 3. 优先北京上车 4. 70不能接力贷了，没有1.1这么低的，二贷6成首付，抵押贷能做到4成首付，需要看你们的首付能力和还款能力

提问：您好，新人。简单描述一下我的问题：父母岁数大了，想换一套带电梯的房子。旧房情况：位于海淀区小西天附近，1997年已购公房满五，建筑面积97平米，房子在5层（总高6层），正规三室一厅一厨一卫，厨房、卫生间和阳台都是新装修的，一直自住，室内环境保持的很好。7月份已经挂在网上出售，挂牌价格895万（单价9.2万）。但是目前看房的人不多，中介的意思是挂牌价太高，导致看房人少。我们也在寻找合适的房源，目前集中看的是丰台角门，马家堡一带，考虑这里房价低，出行购物看病也方便，可以买一个楼龄新，户型好的房子。如果两边的房价差额能到100万，既可以覆盖换房的成本，还能略有富裕给父母养老用。已经看了远洋自然，西马金润一区，海上海花园，丽水园，总价都在720万-800万左右。现在的问题是，我们已经看了2处合适的房源，但是没有人出价买我们的房子，中介希望我们降价，但是降到多少他也没有把握。我现在也没想明白，我家这个位置除了学区一般，其他方面真的很不错，但是为什么不好卖呢？如果不是因为没有电梯是不会出售的。您给分析一下：1、小西天的房子售价多少合适，2、是现在按中介的价格调价（中介说830万），还是再等等 3、是不是我想的太完美了，现实情况不是这样 4、我们看的这几个楼盘是否合适，目前父母比较中意海上海花园，小区楼龄新，环境好，房子在顶层售价780万。5、下一步应该怎么操作？问题比较多，谢谢您！

回答：1. 多几个找中介，多搭关系，让中介帮你多说话，让他上心，吊住。 房屋照片拍摄好点，大家都是会先网上看房，价格你根据成交进行调整。先按这样操作，如果确实价格挂的过高，只能降价。 2. 角门马家堡一带的标的没问题，这几个是不错的居住投资相宜标的。

提问：新人首问： 一、现状：CBD房产一套市值1000左右，有一定上涨空间，南三环民水民电商办一套出租中，子弹400，家庭月收入4w左右，比较稳定，但养两娃开销较大。家里老人有sfsd资质，目前老人在外地，预计十多年以后回京居住。孩子在海淀读书。 二、诉求：拟用老人资格入手一套保值增值，以租养贷，短期内主要用于投资，无学区要求。 三、问题：之前看了一些您的问答，感觉您比较推荐望京、朝青板块以及天通苑大户型。因家人有较强的“次新房”情结，且不太愿意杠杆太大影响生活，在房子租金外愿意加5k\/月的杠杆，1.请问您有什么小区推荐？2.沿28号沿线寻找是否有成长空间？3.轮撬动持有几年后卖出挣一点后再换一套价值更高一点的操作是否可行？如果可行，怎样操作为妥？4.现在jyd似乎利率更低，是否有必要抵押CBD的房子？ 期待您的回复，谢谢！祝您端午节快乐，万事如意！

回答：根据你的情况，建议看600-700的标的。优先看 天通苑顶复，朝阳可以看下 青年汇佳园 首开常青藤 润泽悦溪 首城国际 等 5年左右 有赚钱效应即可置办下一套。因为你并不愿意加高杠杆，所以jyd的资金作用不明显，用不用都可，用老人sfsd也是可以的。

提问：房姐，你好！ 新人首问，已付费 我在京具备首房首贷资格，手里资金可以准备210W左右，买房的主要目的是为了孩子上学，只图个中等学区就行，其次兼顾自住，一家三代，家庭月收入在4W多，年底不确定，我在海淀上班，我爱人在国贸上班，目前倾向于霍营、回龙观、望京、朝青，目前离婚状态，我爱人三年后有户口，但是可能赶不上幼升小信息采集了，我目前自己准备了三种方案： 方案一：用我首房首贷资格，按揭买一个总价450左右的房子，三年后通过过桥填平贷款，办理落户后再办理抵押贷款，填平过桥。 方案二：用我的资格先买一套总价280左右的小的，三年后自己平掉贷款，再卖掉这个小的，换个大点的，再按照二套正常按揭。 方案三：用我爱人的二套资格直接买个，这样可以按照非京籍有房来派位，前两种只能按照租房派位。 烦请房姐帮忙分析下这三种方式，那种更稳妥，或者还有没有更好的方式，另外这几个地方，这个首付条件，您有没有推荐的房子。

回答：建议方案三，这样顺位更靠前。还可以考虑垫资全款抵押的方式入，这样能拉高总价，突破二套贷款限制，回龙观建议看 融泽嘉园，对口育翔、161的昌平分校。望京就看 南湖东园二区 小学一般，但初中是望京陈经纶很不错的，还可以看看南湖中园、望京西园的房子

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