网传2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
据凤凰网报道，2月23日，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，《通知》指出：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。
同日，郑州市自然资源和规划局发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》：自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。
2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》指出：严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
土地集中出让将对行业带来哪些影响？
1、对房企短期资金或将形成巨大挑战
假设各个城市每年三次集中出让土地，按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。
同时，去年“三道红线”试点以来，行业进入降负债、降杠杆的阶段，销售回款成为企业“回血”重要来源；若集中供地政策实施，对企业营销端也将带来深刻变化，以往的销售节奏与营销节点也需要重新铺排，以面对集中的拿地资金需求。
表：2020年重点城市（市本级）住宅用地供应情况
2、对地方政府供地行为产生约束，对政府管理能力提出更高要求
2020年尽管受到新冠疫情影响，商品房销售面积仍创新高，土地市场热度不减，部分城市高价地频出，“稳地价、稳房价、稳预期”目标受到较大挑战。各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。同时，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。
3、土地集中出让为住房供应带来稳定预期，进而引导购房者稳定预期
集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。
同时，当下快周转依然是行业一大特点，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。但值得注意的是，阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡，因此未来项目入市时点需要政府更好的把控。
两集中政策对土地及房价影响几何
两集中政策在同一时期大量组织土地集中出让，会在一定程度上对城市的土地溢价率以及房价产生一定的影响：
1、在一定程度上降低土地竞拍溢价率
同期大量集中供应土地，将会对竞拍的资金进行有效的分流，单一宗地的竞拍参与方将会减少，土地竞拍溢价率将会得到一定的控制，抑制城市地价走高。
2、同期供应土地同时入市，房企开盘后竞争激烈，对房价上涨形成一定程度的抑制
一年仅发布3次土地出让公告，同批次供应的土地将会达到30-40宗，同批次大量土地同期入市，同期入市项目激烈竞争，价格战将会更加激烈，将会对商品房市场形成一定的冲击，抑制城市房价上涨。
3、对城市住宅土地供应形成一定的抑制，降低城市对房地产的依存度
一个城市1年仅有3次土地供应机会，部分整理完毕的土地一旦错过这三次挂牌机会，将会延迟至下一年，对城市的住宅土地供应形成一定的抑制；降低城市对房地产的依存度。
整体来看，本次政策出台将对行业带来深远影响，对企业带来更大挑战，企业应及时在策略上做出调整。
业内专家谈“两集中” 有助于稳地价、稳房价
业内专家对“两集中”供地政策做了如下分析：
、若是“两集中”供地政策确定，实际上就形成了长效机制三大利器，即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。
第二、此类城市供地和土地交易等会形成明显的变化，这要求房企积极主动研究此类政策和竞争策略。尤其是在集中供地前期，积极做好研究及潜在土地投资机会和竞争类企业，显得很关键。
第三、集中供地政策强调了22个城市的落实，也强调了住宅用地领域的改革，实际上有助于真正减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。
中指研究院支招！房企策略调整的四个方向
1、关注22城之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内部城市
2020年22城商品房销售面积占的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占300城的比例不足三成，在这22城之外房地产市场仍有巨大空间。为了避免集中供地带来的不确定性，企业可适当关注22城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市，分散风险。
CREIS中指·地主作为国内领先的房地产大数据投资决策系统，目前可支持116城监测研究，服务于2500家开发企业及其20万投拓人员，为房企高效看地、研判土地价值、优化城市布局、把握拿地节奏、高质量精准拿地，提供平台级服务支持。
2、在相对宽松的货币环境下，仍需抓住重点城市投资机会
重点22城均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业与人口吸引力的地区，住房需求旺盛，市场仍有较大放量空间，尽管土地集中出让导致市场竞争环境更加复杂，但在当前较为宽松的货币环境下，房企仍需坚守价值城市。
同时，面对单次大量供地时，在资金有限的情况下如何做取舍，需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，若集中跟进多个地块，也需要投拓人员更加高效的分析能力。另一方面，22城多为房企的战略布局城市，假设这些城市的供地节奏趋同，房企若要获得更高的投资，则需要对不同区域及城市的潜力、市场周期进行精准研判。
3、合作拿地，分散风险，实现共赢
总体来看，资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大的冲击，企业分化将进一步加剧。为了更多地参与竞拍，提高拿地成功的概率，企业可采取联合拿地的方式，共担资金压力。
4、关注下一步政策细则及各地因城施策的政策空间
本次相关文件中涉及出让细节较少，预计后续将有更多细化的政策出台。同时，企业需关注各地针对土地端的配套政策，比如投融资的支持政策等，及时把握因城施策趋势，合理安排投拓计划。
值得关注的是，本次政策暂时仅涉及2021年出让的土地，范围覆盖热点22城，预计后续政策将依赖于政府对政策效果以及市场反应的全面评估。
整体来看，本次政策出台将对行业产生深远影响，若政策落地执行，将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力，在激烈的竞争环境中，企业更需练好内功，打造优质产品，同时把握时机，采取差异化竞争策略，实现稳健发展。
综合整理自凤凰网、中指研究院
纽盖特2021-02-25 10:21:10
