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01
提问：公，你好，我京籍，当前手头子 弹还有280W左右，想置换房产，该缮居住条件。名下房产，手头有1套潘家园的老公房，总价约420W，房贷已经还清；在西城还有1套，总价730万，目前还剩下100W左右的贷，早些年自己住，现在不住了，租给附近工作的年轻人。虽然没你房子多，但我也算是京城公。想问下：
计划把潘家园的老房子卖出去，然后去置换一套次新房，改缮家庭的居住环境。现在看好京城西边的一些小区。这个方案是否合理？建议我入手什么小区？有劳。
回答：整体来看，你还是有一定思路的。本来想让你留在朝阳置换，多一些涨幅，但是看你说要改缮家庭居住水准，不劝你了。
潘家园版块，你也住了这么久，应该能感觉到，整体给人印象是乱，缺少商业氛围。从发展上也不会是未来的焦点之一。老公房，如果碰到价合理的，一直都可以入。但从老公房品类来看，未来价值会慢慢减弱，每年都会如此。
你选择置换是明智的决定，至于西边的次新，可以买未来有发展前景的板块，可以考虑能从“丽泽商务区”获益的板块，但不是指丽泽本区域。具体小区，可以看看玉泉营的万年花城，西边更好的小区，公号入口提问。
02
提问：公，请教您一下，近期因为工作调整，需要到北边工作，想置换到北土城、安贞门、惠新西街南口、芍药居一线的房子。我在通州有套房子，市价500W左右，置换总价1200W以内可以承受月供压力。请问公，有什么小区比较合适我的要求？期待公的回答。
回答：首先满足你的选筹提问，可以考虑下华严北里、千鹤家园。但明显还有更好的选筹方案。
华严北里小区，属于朝阳健翔桥板块，位于朝阳边缘，临近海淀，交通 便捷。总的感受就是去哪都不远，小区生活气息浓厚。作为老小区，内部环境一般。小区南侧和东侧临街的楼栋有噪音，外部街道车多人多，交通拥堵。
千鹤家园小区，属于朝阳惠新西街板块，共9栋楼，三梯八户。室内净高有优势，我看的都是接近3米，有落地阳台。但是个别楼栋有噪音，不大，绿化较少。
你这个资金体量，不适合放在北土城至芍药居一线。如果更侧重升职，可以去朝青淘笋。报纸、升职的房子，需圈内自行提问。别人的问题，不一定适合你。
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京城包租公2021-02-23 07:13:00
