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提问：房姐你好。我是sfsd，自己手里有500w，再借家人朋友100w（少借点），打算公积金贷款120w（不想商贷）。家庭收入不高，而且很稳定。在中关村三桥附近上班，小孩24年上学（还想生二胎）。 现在想在双榆树附近买个700w以内的小三居，解决自住+学区的问题。但看您之前说双榆树是危险地段，又有点犹豫。是否改成买个小一居解决学位，剩下的钱双榆树附近租房住+再其他区域买个小一居投资？ 自我感觉，个方案接送、居住便利性会好一些，但保值方面差一些；第二个方案长期租房生活品质差一些，而且买完学区一居，剩余的钱只能考虑总价300以内的房子了，目前也没有目标区域。你能帮忙分析、指教一下吗？多谢！

回答：你好，“危险”是指从投资角度，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。 投资角度看，我们更鼓励投住分离，买入一套小户型挂学位，剩余子弹入手潜力盘。 但是牺牲居住环境换取投资，租房6年，大部分人做不到。 加上700万总价比较尴尬，硬买2套 在选筹上范围很小。 双榆树板块属于中关村片区，学区溢价不算多，风险更小。 建议直接入手双榆树小三居，先把自住问题解决了，未来孩子上完学，或者子弹充裕之后再考虑出手裂变。

提问：房姐好，新人首问，请教：现有亚运村安慧里2居一套，想换总价在1000万以内的三居，夫妻俩，孩子和父母同住，改善现有居住环境（小区人不要太杂，素质高，人车分流）并有增值潜力，没有学区需求，本人和爱人的工作地点分别在北太平庄和大屯路奥运村附近，孩子以后上学也在北太平庄附近，求推荐小区？另外换房是否一定要先卖再买？有什么注意事项吗？

回答：选择并不多， 建议看下奥森板块 1. 奥林春天的三居 户型很好全是南北通透，密度也很低，缺点就是没有电梯。 2. 还可以看下 世茂奥临花园的三居，物业管理不错，外立面维护也比较好。主力户型为南北通透三居室，三面朝阳。 先买还是先卖要看周期，上涨期先买，下跌期先卖。年底一般属于周期性市场低点，适合先买再卖。当然同时进行也是可以的

提问：房姐你好，这是我的第三个问题，前2个都得到回答，非常感谢！现在在按照西城学区票+天通苑的路线规划。上学自住都有了压力还不大，毕竟2个小孩上学教育的支出是未来大头，估计上学还要租房住。现问题有二：目前有一套小房子，再买二套的话需要卖掉这个，西城学区打算明年入学结果出来后入，政策明朗些，孩子后年上学，请问我这新两套买的顺序应该是怎样？天通苑何时入？需要利用抵押什么的手段吗？两个房子用谁的名有讲究吗？问题二，天通苑经初步了解，东二东三顶复都是楼梯房啊，您说的电梯加装未来能加上吗？47号楼是个25个单元的大楼，这环境。。。也看了电梯房，那单价就三万多甚至四万了，超过您说的450-600，是不是就不要买了，选房这一块有点迷惑，您的建议是单价多少以下买天通苑，如果高于多少就选择哪里（望京或其它）？非常感谢！

回答：1. 后年上学，就先考虑学区。你现在资金充足得话就全款抵押入。如果月供能力强但首付不够就做垫资全款再抵押 2.短期加装电梯可能性不大。天通苑单价3以内的都不错，只看总价700内的标的

提问：你好，我非北京户籍，刚需首套房，但有外地有贷款记录，算二套，想买总价六百万以内的房子，工作地点在菜市口地铁附近，看了角门附近的，有个西马金润小区，离地铁4号线比较近，骑电动车也可以上班，楼龄参差不齐，有的带电梯有的也有不带电梯的，户型都有南北通透的，只是带电梯的两居都超过600万了，有不带电梯四楼楼龄2008免得90多平四楼的要580万，还看了丰台大红门附近的彩虹城，房子比较新，但据说有个海鲜市场夏天有味道，另外还有丰科板块的北京方向和万科西华府，房子比较新，但也比较荒，万科西华府感觉没什么人，北京方向就4栋楼，不过离地铁都比较近有可能涉及到不满二，但是现在不确定选哪个，想咨询下你的意见，做个推荐排序？或者你这边还有什么推荐？

回答：西马金润这个小区比较复杂。 首先是角门的定位，不是在产业，而是一个双轨的交通节点＋大片居住社区： 北到金融街，南到大兴，十号线到东三环，高铁一站地 简单说，这里就是交接产业区的居住社区，但距离地铁步行有一段距离。 其次，这个小区物业跨度较大。 从95年后的公房，到2000年的经适房，再到2005年的次新房都有，物业不同，具体房源不同，价值差异很大。 彩虹城中规中矩，还可以。 说一下缺点吧，周围乱点，得房率不高。以前听说旁边的蛋禽厂夏天会有味道，这个不太确定，核实一下. 西马金润有合适的房源优先考虑，其次是彩虹城。还推荐看下 远洋自然、上海建筑、星河城

提问：房姐您好，关注您很久啦，新人首问。 目前看上一套有要下手想法还有点忐忑，所以求助您指点。 我和男友，婚房首套一起买，首付90（现金70，两人公积金账户20）。目前看上大兴金惠园三里老区272万一居，主要看中南北通透，距离地铁500米方便通勤（我俩上班一个大望路一个海淀黄庄上班都是1出头），中介介绍小区潜力好，旁边两个小学都有名额上，一个北大医院。感受周围别墅区环境相对好。 我们问题就是首付紧张，如果组合贷首付115还需要借款20左右，考虑全商贷，首付105，打算10万的中介费契税刷信用卡或者平安普惠。 问题：男友家西城公房，以后小孩计划西城上学。婚房需求主要是刚需通勤，5-8年后好转手。不知道我们的情况是不是相对很合适的选择了，对经济政策片区状况不了解怕考虑不周全，还有其他小区建议对比么？谢谢！

回答：高米店本身也有商业区、住宅区，这一片也在向产住结合发展，地段没什么问题。金惠园基本可以忽略学区属性，自住舒服的话可以入。 另外 朝阳的炫特区，丰台 中海御鑫阁 也可以去看看

提问：请问房姐，外地人如何获取北京的购房资格呢？

回答：常见的解决北京购房资格的方式有四种： 1. 5年社保 5年社保是最常见的破限购方式， 连续60个月社保个税，持续时间长，费用高。 由于时间拉长导致不确定性指数上升，容易错过上车的重要时机。 2. 北京户口 北京户口已经形成专业的市场，目前市场价100万上下，费用较高，如果没有可靠渠道，办理风险较大； 3.结婚 与北京户口结婚，是获得购房资格最快的方式； 风险在于，结婚的关系面较大，需要处理家庭关系，财产处置，如果没有熟悉或可靠渠道不建议办理； 市面上专业婚票价格约10万＋，男女略有差异。 4.工作居住证 拥有有效的工作居住证，可以购买一套北京房产，所以又被称为是「北京绿卡」。 工作居住证与户口的基本功能相似，可以享受购房资格车牌摇号小孩上学等，的区别是子女不能在北京参加普通高校高考，可以参加职业院校高考(有部分二三本)。 在有办理工作居住证资质的公司缴纳社保(有基数)8个月以后办理，共计时间约10个月，市面上办理费5-10万不等（社保另算）。

提问：新人首问： 背景：本人30岁，在济南有一套三居（有贷款记录），女朋友东城区户口，sfsd资格，打算买房后结婚，预计现金230左右，两人目前年税后40w+，购房后不希望有过多的房贷压力，不是主要考虑方向，主要看两居和房产，希望5-10年后换套大的，有几个问题麻烦帮助解答下。 目前主要看了旧宫、台湖、通州九棵树和房山，工作在北四环。 1、旧宫周边配套成熟，主要看了灵秀山庄和美然绿色家园，差不多都是02-03的房子； 2、台湖润枫领尚，17号线北神树较近，目前周边没有配套，比较依赖未来发展； 3、通州的阿尔法社区，低密度，实用性比较好，未来环球影城是否会有增值； 4、房山广阳城的绿地新都会，价格较低，不确定未来发展如何； 目前个人比较倾向3、4选项，房山的话可以用二套资格买一套，在用女友sfsd买一套长阳的投资，请房姐帮助指点和推进，感谢感谢

回答：这几个地段都不是好选择，房山未来空间一般，通州也有更好的选择。 通州： 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾 朝阳：丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

提问：姐 您好我想向您咨询一下 我的情况是这样 北京人家庭条件不好 父母一直不支持买房所以在北京一直没房 现在租房住在西三环太平桥小区 和媳妇在外地有房贷 攒了多年的辛苦钱 能凑到200多 现在疫情的缘故想再北京买套房 看中了双井附近百环家园 和我现在租住的太平桥附近莲花池南里小区 总价350左右 假如站在您的角度为了投资回报和将来自己或父母住 我该如何选择买哪里的房 万分感谢

回答：百环家园是回迁房开放社区，社区商业发达，上车盘比较适合。 缺点就是居住混乱复杂，品质短期难易得到改善，6万内可以考虑。 莲花池南里附近基本都是，溢价很明显，这种老破小未来潜力有限。

提问：房姐你好！我和老公37岁，非京户口，户口落在天津武清。北京积分落户无望。目前北京望京花家地小区有一套55平的老破小，孩子上花家地实验小学四年级。想稍微改善下住房，希望房子能增值，打算几年后再出手换个大点的。武清区南湖花样年花郡有89平房子一套，市值120-130万。 打算孩子小升初回天津市区上学。目前计划卖掉武清的房子在和平或者南开河西换一个老破小，统筹或者摇号。希望孩子上个好的中学。房子能住不住无所谓，不能住就就近租房。 老公目前年收入大概50-100万税后，大概可以保持10来年。保底能有50万 我自己目前税后收入28-30多万.包含了公积金。我的工作比较稳定，如果不去天津可以工作到退休。但是两年后孩子去天津我需要陪读，天津工资很低，可能会面临永远失业的问题，就靠老公一人收入。 目前北京换房考虑在望京，因为孩子还要上学两年。总预算500万，目前房子扣掉贷款卖出后到手估计在330万左右，年底能有个30-50万的收入。所以手头也就360-380万的现金用来换房。预算500万的房子，但是也想考虑问题。因为天津也要换房，还有我失业问题，不敢贷款太多。 想换方舟苑一期97念电梯房80平，500万多一点，离学校近；附近没有太近的地铁。 或者世安家园80平电梯房，有的不到500万，但是离学校远一点，接送麻烦一点。还有个变电站在附近的梗。2000年房子。 还有南湖中园一区，2000年房子，楼梯房75平也是500万上下。 望京新城的房子感觉很贵了。 或者其他的小区的房子，主要目的上学方便，以后好出手，有潜力。哪个社区更有潜力？ 我在望京老公在酒仙桥上班。

回答：方舟苑的房子也有点老了，不太推荐 世安家园和南湖中园房子没有硬伤，可以入，都能跟上大盘 望京还可以看看南湖东园，还有安贞板块可以看看安贞里，亚运村板块看看安慧北里、安苑北里、安慧里

提问：房姐老师，看新闻说北京市网签开始稳步回涨？那么说明尽快买房（非刚需非必需本来就是慢悠悠的看）尽快妥呢，还是只是淘笋不容易，实际上未来半年一年也不会大涨？中短期什么趋势您无责任分析一下？谢谢啦

回答：北京9、10月份的行情，成交量是比较高的，而不是网签回升。 刚需上车的主流300-500万，局部已经有明显上涨。 现实500-800的标的，大部分也是一些以往不太看得上的中下等户型。 目前比较友好的是800万以上的标的，但部分优质小区、热门板块也面临抢房的情况，需要深耕微观，错峰竞争。 总之，北京现在竞争比较激烈，尽量提高首付，贷足，扩大选择范围获取优势。

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