我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问:你好!北京房姐,我想咨询一下璞瑅公馆新房五区是否值得购买,刚需!目前有500,但房款要2000,有购房指标与还贷能力,但新房只有一套169一层,其它237买不起,边户200都吵隔着大路?其它是丰台钓云台,但没学区?价格也差不多
回答:你好,换成我的话,我不会这么投资,丰台的区域性,对于2500w左右的房子支撑力度不够,资源错配,以后涨幅会受限,而且也不好出手。
还是建议你看看北边或者东西城的次新房
比如
朝阳:太阳公元 富力城D区
西城:官苑八号 朱雀门
海淀:碧水云天 光大水墨
提问:房姐好
1.回迁房北坞嘉园,裕隆新村,柳浪家园600子弹以内哪个最适合出手.
2.厢红旗9号院这样的房子未来会面临拆迁吗
3.如果买的拆迁的房子面临二次拆迁是不是会损失很大,因为次拆迁是房主宅基地免费换的,我们这种用商品房价格买的,再次拆迁不是好地段会不会损失很大,急盼您的指导。
回答:1. 推荐北坞嘉园,带电梯,回迁占一部分,福利分房占一部分。玉泉山脚下,不错,管理上不是纯回迁房。居民素质五五分
2. 没有消息说明要拆迁,拆迁的事基本靠赌
3. 损失应该不会,但不建议赌拆迁
提问:老公北二环附近上班,社保五年以上符合在京购房资格,国管公积金月缴6300,实发月工资8000左右,有两次房贷记录,贷款已结清,目前无其他贷款。积分落户还不够。我和两个孩子在外地,一个初中一个小学。三年左右可能落户北京,想让孩子们来北京上学参加高考。高二可以转学到北京上高中吗?小学转学可以就近上学吗?两个孩子转学需要运作还是正常手续?
今年五月份卖了老家房子到手160,目前在内蒙包头自住房屋市值约60,其他可以周转100,不含自住全部房票约270。我没工作考虑到买房后还款压力大,再换手比较困难这次买房特别谨慎。学区,通勤,居住舒适,保值(能有空间)都要考虑。还请房姐指点
1,东城和平里片努力掂脚能买上为数不多的两居室,但是资金有限可选的要么朝向不好要么楼层不好
2,北京一环中央区的规划会让二环内的房有潜力,是不是考虑在二环内买
3,朝阳甜水园东街有个hong chen房产咨询有限公司可以操作小西天回迁房,但是不知道可靠吗?直接去拆迁办办手续,每平米5万,税费自己交,可全款可贷款两年之内办不成全额退款。
4,北二到北三附近的朝阳片压力小可选稍多点,但是学校一般
5,海淀看过景泰西里和西北旺
这些是我看过的,没有方向的乱看,对北京的了解太少了。公积金商业贷款都可以,最近三年不考虑入住
回答:1. 高中转学很难很难,需要你自己去学校联系,但很多高中学校都不接收转学生的。高中不是义务教育,所以学校是有权拒绝的。小学转学是可以的,看下精华帖有一个流程说明。
2. 你们现在还没有在北京落户,没必要看东西海的学区。看看朝阳比较好,看下芍药居和慧忠里,学区也还可以。操作回迁房的方式不建议,风险高,如果失败就算2年后全额给你,但你失去的机会成本是巨大的
提问:房姐您好,目前家里有一个sf二套指标,还有一个sfsd指标。目前朝阳看了不少。有几个迫切问题:
1三居考虑自住加投资属性,预算1000-1200以内,结合您帖子意见,珠江帝景层高偏低带所谓学区溢价,不想考虑,首城、乐成国际感觉超预算,双井大望路附近品质好点有潜力的盘和单价希望您再推荐一下。
2区域上还看了十里堡,四惠,朝青,甜水园,偏自住感觉十里堡首创爱这城好点,投资属性感觉又不如双井石韵浩庭,这两个单价您有何建议,另外有点不知如何取舍哪个方面最重要?现在看了不少有点懵。
3sfsd的另一指标考虑买一个五六百左右的投资盘出租,租金能平贷款就可以,想请您推荐下区域和小区及对应单价?感谢房姐已付费
回答:推荐看下阳光100,天之骄子,九龙,珠江罗马嘉园。
爱这城经过16-17年的上涨,价格已经偏高。石韵浩庭也可以看但性价比不如上面推荐的楼盘
600总价推荐看 天通苑大面积单价2.8内 和朝青6.5内
提问:房姐你好!我想陆续卖掉两处房产,为变尽快出手,需要先过户到孩子名下,卖掉一套再过户一套再卖,这样操作有问题吗?会有其他不好的影响吗?还有,请问这个过程办赠予合适吗?
回答:操作没问题,但赠予后再出售需要缴20%的个人所得税,
个人所得税=(再次转让的收入-受赠时产生的费用支出-再次转让时产生的其他税费-其他合理的费用支出)*20%
或者走对敲的方式(亲人间买卖),成本更低
提问:房姐好。小白一个,纯新人。目前在特区808有一套134平东西向三居,月租金10500,在东直门外18号楼有一套56平两居南北通透央产经适房,月租6500。自己在三里屯附近租房住,月租15000。家庭月收入3万左右。单位在朝阳门附近,孩子在朝阳实验上小学。请问,1、特区808房子有持有价值吗?2、如果想改善居住环境,同时兼顾孩子今后小升初更好的学区和上班方便,有什么推荐的标的?两室两卫,南北通透。3、手头资金不多,换房必须先卖房,您有什么建议?
回答:1. 特区808很小, 缺点是略破,交通不是太方便 去地铁走路约15。 合适的机会可以出掉
2. 可以看下太阳宫的房子,例如 冠城大通澜石、太阳公元、火星园等
3. 先卖房,期间筛选出期望的小区,持续关注是否有合适的标的,尽量拉长交易周期
提问:你好,有空请指点一下:我工作在通州,老公工作在北四环,孩子上初中在广渠门附近,目前通州滨江帝景有套两居市值460万左右,大厂有三套小房子市值300万左右,家庭年收入70万左右。因为孩子一直在东城上学租房,房租15000元\/月,通州和大厂的房子都空置没有出租,目前琢磨房租太高,还不如把四套房子都卖了在双井或7号线沿线买一个两居,自己能住也保值,另外还有两个方案是四套卖完后在运河湾换一个大三居,或者卖大厂三套在城里地铁沿线贷款买一个老破小,因为孩子已经初中不用考虑学区。这三个方案哪个更靠谱,或者您还有别的更好的方案?请指点。最近看了双井附近的房子,富力城、时代国际、首城国际,时代国际的南北通透两居、全南三居和富力城的两居,首城国际的两居,合生国际家园两居怎么选?谢谢
回答:你好,一线城市不建议置换,成本太高,一进一出税费吃掉利润。
大厂3套可以出手,滨江帝景还不错,建议保留 抵押融资增加首付。
自住建议买双井,首城国际还不错。
时代国际的房子大多都太吵了,正对这广渠路,潜力一般。
富力城自住也还不错。
这几套房给的信息太少,具体还是看价格
提问:新人首问。房姐好!男友有一套朝阳惠新两居还贷中,计划用作婚房。我目前有sfsd资格,考虑婚前买个小房,一是投资,二是婚后有孩子了父母来北京暂住,子弹有限160万,能接受350万以内的房子,目前主要看了安贞、小关和惠新附近的一居和望京的老破小两居。如果再买个小房,我们的还贷压力较大,基本月光,但sfsd资格不用又觉得可惜。请问:1.现在房住不炒的政策下买个总价低的房子是否有空间,一居室几年后出手是否好出。2.如果买,北三环的一居和远一点的两居该选哪个呢,安贞、小关、惠新、和平街片区和望京南湖渠哪个更值得入。3.这个预算,如果考虑投资属性,在其他区域您有什么更好的推荐吗。感谢房姐!期待翻牌儿!
回答:优先上车,剩下就是涨多少的问题。
板块上更推荐 选两居公房性质,八里庄到甘露园,石佛营到十里堡,酒仙桥高家园,劲松十里河北工大这几处
具体的可以看下 炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里等
提问:房姐,新人请教,坐标乌鲁木齐天山区,现在在租房,三年后单位搬新市区(城北),单位也有可能会有房子的说法,但那边都不便宜,建议现在先在老城区买好还是等等呢
回答:乌鲁木齐城市人口和吸引的人口都有限,老城区翻新比较困难,新城的房产还足够购买力的消化。
找找价格还没有涨上去的新开板块地铁房吧,有地铁是关键。
总体来说,目前不建议投资乌鲁木齐。
提问:房姐好,新人首问,
本人在朝阳区东坝富东嘉园有一套一居室(下面统称一居室),但因怀孕想换一套两居室来改善居住环境,现住在望京婆婆家,原因是离单位近上班方便,以后打算宝宝生下来也由婆婆来带,所以无论是现在的房还是未来要买的房,未来三年都是计划把房子要租出去,之后再考虑从望京搬出来住。目前一居室有90万公积金贷款,月供4000,租金 4000左右、而现在相中的两居室490万,计划组合贷款149万+60万储蓄,月供8300,租金在 5500左右,考虑到未来地铁3号线的开通带来增值也好(地铁站离小区500米)为了改善住房需求也好,我还是倾向于换房,可一算无论是房贷也好,租金涨幅也好都不合适,确实拿不定主意,所以想和房姐请教几个问题
1. 现在的经济环境下要不要换房?未来整个北京房价是否还会持续涨?
2. 未来东坝的房子会不会有大的涨幅,在东坝适不适合买经适房?
PS:地铁、第四使馆区等因素、但小区周围限价房和经适房包围,房子空间受限
3. *重要*:未来房产的增值预期和房贷,租金不合算之间怎么取舍
4. 除东坝外是否有其他选择,条件是离望京近
回答:1. 换房尽早啊,城市化的进程还在继续,都市圈的形成是未来的趋势,产业集聚和人口集聚都是这个过程的必然规律,这些都是支撑北京房价的基本面
2. 东坝随大盘涨,不会有独立行情,经适房适合全款抵押的方式买
3. 租金不必过度在意,一年没多少差距,房产的涨幅才是投资的核心。房贷就是杠杆,选择你能承受的就可以。一个涨幅就能远超你的租金和利率差
4. 酒仙桥和小营也可以看
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