我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐:你好！本人北京集体户口，有400左右现金，准备买首套房，想和母亲自住兼投资用，并落户口。目前看了立水桥附近的旭辉奥都商住两用房，110平，纯南向，报价360万，可以落户口，还有90平，320万左右，打算以后有钱了再入一套商品房。还看了立水桥附近的商住房润枫欣尚，60平，156万左右，租金5500左右，想先买下出租，然后将剩余钱再入一套商品房落户。所以问题是:1、旭辉奥都的房子可以买吗？以后再出事手卖的话，会砸手里吗？2、可以先先买润枫欣尚的小平米的商住房出租，然后剩下的200多首付再买商品房落户吗？如可以的话，推荐那里的房子比较好呢？3、如果以上两个方案都不可行的话，那应该买哪里的房子呢

回答：不要买商住 400首付理论上能看1000的标的，也需要看你的月供能力，选筹范围在 双井 望京 朝阳公园 如果想两套，一套自住一套出租，自住按300就选望京 租出100选东三东四老破小，选筹范围 团结湖 北工大 劲松

提问：天津有房两套，市价都在100-120之间，手上子弹大概100，天津户口所以至少得保留一套房，孩子户口也在天津。月能承担房贷2w，北京有套商住大一居。孩子现在三岁，出于教育考虑，现在想再买一套小两居。我和老公都在北京稳定工作，目前纠结房子怎么买，买哪里。

回答：1. 天津出一套，能有200的子弹。北京的商住也没有长持的价值，但你短期应该出不掉。 2. 200的子弹考虑，选筹建议看 芍药居（人大附），慧忠里（朝外）安慧北里X园（陈经纶嘉铭西校）。 3. 你首套二贷并不能贷足，建议全款抵押的方式入，可看到总价500上下的标的

提问：女神好，非京籍，北京2套房，华纺易城北向2居（不满五）不便卖，朝阳捷座全东向3居，宁波小三居，宁大对面地铁（明年10月可以突破限售）想卖了朝阳捷座，换大的未来自主，想在4环周围，目前海淀住公司房，明年租房住，自有两套房品质差不想住，且没有教育资源，小朋友要上小学，不知买哪？ 想买望京觉得潜力无限，北京还要横盘多久？如抵押大额贷款，继续横盘2-3年是不是太受伤？目钱年收入税后100W 未来不看好自身行业，本人房地产行业———

回答：你好，北京未来会不会一直横盘?一定不会，就算不放松调控，通胀也扛不住啊，再说压抑太久必有一波行情，只是行情何时到来不能确定。 现在置换合适吗?当然合适，投资绝迹只有刚需和置换的北京，长期横盘说明泡沫已经挤干，跌无可跌，房价已是谷底了。 深圳，广州，上海已经相继上涨，北京不缺购买力，只需要等待政策的放松。事实上北京的重点学区和望京这些热门板块都有小行情。 在楼市调控期间，成交结构发生了变化，买房要求三年或五年社保，整个城市的新增购买力大幅减少，那剩下哪些人还在买房呢？ 三类人群： 原住民 户口一直在本市的移民 社保买了很多年的移民 相比新移民，以上三类人群本身大多已经有房，他们买房只是为了满足改善的需求，所以一座城市一旦限购，购买力主力就会从刚需客转换成改善客。 海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。 嘉铭桐城，东湖湾，澳林春天可以关注。

提问：接上一条限竞房问题。其实我是因为这个问题加入星球的。 我的朋友有意要买，我需要专业上给他点建议。1、限竞房维权都表现在哪些方面的维权？ 是房屋质量，还是平米数不够，还是表现在哪些具体方面呢？

回答：1.能量守恒，既然要限制价格，自然货不对板 2.绿化，物业，外立面，大堂，楼道，楼道结构，房屋解构，建筑质量，管道，窗户，墙板...任何方面皆有可能 3.房本面积由测绘决定，一般面积不会错误

提问：房姐您好，现在手上有650w，流水每月有15w，北京无购房资格，可以用fp买吗，可以买到多大的标的，这个资金量适合买什么版块？

回答：可以结婚买房 650万首付很多，可以抽出500万买入一套1400+的标的，望京\/双井的标杆三房 另外150可以买入两套杭州500+的标的。 如果有800万，可以拆分两套400万首付买入1200的三房。

提问：房姐好，新人首问。 个人情况：京户，望京工作，预计明年结婚，小两口居住 资金情况：计划出售一套皂君庙附近老房，目前已挂出，预计子弹500，二套房贷款 购房诉求：1、希望通勤时间在40以内；2、总价考虑在600-700范围内，如果多贷的话，dyd如何操作？也可以贷30年吗？3、附近有公园、商场的配套设施；4、有地铁口；5、更倾向自住环境好的小区，不跑输大盘即可； 问题一：出售皂君庙老房（60年代老公房）有什么技巧可以使房子尽快成交和尽量卖高价格嘛？ 问题二：现在都说年底房价要涨，想请教是该等房子卖出后再买入，还是同时操作，万一心仪的房型出来了但房子还没卖掉有什么方式可以解决吗？ 问题三：目前考虑望京、东坝、北苑地区的小区，看了首开常青藤，除了人车不分流其他都满意，还有没有类似居住比较舒适的楼盘推荐 问题四：首开常青藤四期两种户型，顶层两居带大露台的和小三居比较看好，这两种户型想听听房姐的建议。 感谢房姐指点

回答：你好，首开常青藤小区本身配置还算可以，6层电梯洋房为主，楼外观也不错，卖相还可以，花园洋房范；户型也很经济，不过管理很一般，目前进去看颇有些破，四期新一些。 这个小区有个问题，作为08年以后新小区，居然不人车分流，这个拉低了不少档次。 当然了，在东坝那边，刚需小区里面，也就奥林匹克花园比它好点，周边都是经适房、回迁、两限，要不就是大豪宅了，所以首开常青藤的流动性还不错。 东坝配套目前很一般，县城即时感还不如县城丰富。首开常青藤在东坝地区保值还是可以的。 东坝还处于一个炒作概念区，郊区配置，四环价格，相比有一定的溢价，房子会新一点，自住可以考虑，投资角度不是的选择。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 如果预算能到800+，建议直接入手望京。自住和潜力都不错。橄榄城 ，东湖湾，保利，澳洲康都等。 全款抵押：先找垫资公司过桥，全款买入，迅速做抵押，相当于首付4成。另外北京有部分楼盘，可以抵押8.5成，利率也不算高。

提问：新人首问 家庭情况：本人京籍，老公非京籍，均为首房首贷，工作地点我在海淀定慧寺附近，老公在西南四环。父母有北四环亚运村95年老公房和天通苑2000年左右商品房（17年高点买入，现在亏损还不想卖），我们自己2020年底首付能有200，再等一年或许能有250-300，请问房姐：1.现在买还是等一年？2.想兼顾自住和保值，目前学区不是必要，建议买哪里？目前我们考虑的位置有定慧寺附近，丰台10号线沿线，石景山1号线沿线，或者朝阳区华严里，亚运村附近（离老人近）。房姐有无更适合的地段推荐？3.定慧桥，恩济里，五路居附近老破小值得入手么？请房姐指教，能具体到小区或地块，谢谢！

回答：上得了车就现在买，等一年还能在等 海淀 恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的，可以考虑 朝阳 看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里

提问：房姐好！儿子去重庆工作要几年的时间，想在重庆投资个小户型住宅，恳请房姐赐教：1、重庆现在适合房产投资吗？如果适合，哪个区域更好？能给推荐几个小区吗？2、最近看了两个江北区的楼盘，一个是北滨路2011年的珠江国际单价1.8万，另一个是新盘江北嘴1号院单价2.8万。这两个楼盘怎样？盼回复，衷心感谢！

回答：1. 重庆雪坡长，可以入 2. 珠江太阳城的算得上重庆极佳位置之一，珠江国际又是其中品质的组团，介于观音桥和江北嘴两大财富中心之间的位置，后期潜力不错的。江北嘴1号院属于CEO盘 不推荐。 另外推荐看下 冉家坝橄榄郡、天一新城、紫都城、长安丽都，江北嘴紫御江山，南坪经开区罗马假日、东原檀香山等。

提问：房姐您好，新人首问，请您指导 夫妻，男方有工作居住证，大兴13年众美城2居78平，月供0.5万，望京19年老破小64平2居月供1.8万。 准备现在卖掉大兴房子，凑首付250万再买一套，月供没问题，不考虑城六区，主要考虑投资增值。 1，您看这样操作是否合适，还有其他更好方案吗？ 2，现在开始卖大兴房子，看新房子，操作时间是否合适，要再等等明年看房价变化情况吗？ 3，可以考虑哪几个小区的房子，每个小区价格多少可以，如果有3居更好，2居也没问题，请您帮忙排序推荐几个（不考虑城六区），谢谢！

回答：1. 操作没问题 2. 最近几个月是淘笋的好机会，属于买方市场，春节前入就可以 3. 推荐看下亦庄板块，这里未来会形成新的增长极，也是一个产职结合的板块，产业集群正在形成，周边配套 像学校医院也逐渐完善，潜力还是蛮大的 新盘看下 招商臻珑府、融创亦庄壹号、禧瑞天著。二手可以看标杆 林肯公园，另外这类板块尽量看新盘或次新盘。

提问：你好！我和我老公都是北京人，40多岁，有一个小男孩。 在白纸坊桥西（西二环边上）有一个90平米两居，然后在天宫院地铁旁买了一个80平米的两居，给孩子准备的，同时为了投资，也为了保值。 但从去年来我发现目前只有二环里面和海淀的房子在涨，其他区域大概率都在跌，我不知道现在是把天宫院的房子卖了好还是继续留着呢？卖了自己投资是否会跑赢通胀？不卖，是否房价还继续会跌？ 麻烦请房姐给些意见或建议。谢谢！

回答：东西海回暖，大多是学区支撑，但内部也同样分化，西城多校划片的原因，像 金融街和月坛等高价片区的成交价同比去年均下跌近10个点左右。相比低价的牛街和新街口处于上涨状态。 除了东西海，其实北京整体市场是在回暖 ，内部同样分化 同比去年 像朝阳、丰台、昌平、亦庄都有不同程度回升。但大兴整体处于下跌，主要是前期价格虚高，本身没有基本面支撑，熊市期间跌幅就会更狠。天宫院在大兴来说属于比较成熟的板块，同比3年前跌幅在9个点左右，我认为近一步下跌空间不大，建议持有，跟随大盘应该没问题。

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