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提问：房姐好，新人首问 1.子弹400左右，没有首贷资格了，海淀区坐标翠微路附近，，如果考虑6年后孩子上学，考虑恩济里小区可以么？附近翠微小学或育英的有些太贵了。 2.如果同样资金，朝阳置业是不是更好，有没有尽量能兼顾孩子上学和增值的选筹范围。 谢谢。

回答：恩济里基本是无学区的老破小，6年后才考虑上学，现在买有点早。买自住+保值的更好，未来再置换更合理。朝阳的增值空间更大，选筹可以看 朝青、十里堡，兼顾学区就看慧忠里和芍药居

提问：房姐您好，新人首问！ 1、请问朝阳区大屯里小区（金泉广场北侧）和外经贸大学西侧的惠新里小区，是否有的潜力，未来持有的价值大吗？ 2、想改善一套3居或4居，区域考虑在亚运村或奥森周边，现在重点在看： 康斯丹郡、亚运新新家园、万科星园、上元君庭、北辰绿色家园拂林园。想找个户型方正性价比高的板楼，希望能得到指点！ 3、或在亚奥区域还有何高性价比楼盘推荐，预算1000w以内的，烦请指教，谢谢！

回答：1. 可以持有，这类产品跟随大盘。 2. 亚运新新家园以联排和小洋房为主，实际的流动性较低，一个期一年可能不到10套交易。 康斯丹郡偏养老社区.建议 万科星园上元君庭北辰绿色家园拂林园 3. 亚运村偏学区溢价，投资不合适。

提问：房姐您好，新人首问！目前夫妻异地，孩子四岁，打算卖掉广州一套房然后在北京定居，考虑首付400+,总价1000以内的三居室（需要全款后再抵押），兼顾居住和学区。先生工作地在北二环，明后年应该可以解决户口，孩子的小学可以享受到一部分政策福利，但是中学没办法解决。东西海学区虽然很好，但是鸡娃压力太大。看过了嘉铭桐城，三居超出预算。现在纠结几个问题：1.现在这个阶段卖广州买北京合适吗？2.朝阳区的值得买吗？还是放弃学区，买奥森板块？ 3.朝外比较好的学校，小营一带、珠江帝景可以吗？求推荐一些楼盘！万分感谢！

回答：1. 广州现在出掉比较合适，因为今年价格有一波炒高。后期大涨的动力不大 2.你也属于刚需， 朝阳的学区可以买，珠江帝景可以入。还可以看看新北苑那边，比如世华泊郡的3居，对口朝外来广营校区九年一贯制，也还不错

提问：请教房姐，像朝阳石佛营，十里堡一带已经六、七万了，也不是什么，他的增值空间在哪呢？它的历史高值是多少？

回答：老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小6万是可以入的。 老破小的优点在于上车。可投资的板块大多 在市区地段，居住密集地段，这也是老破小的价值支撑。

提问：房姐您好，我听了上一条问题中您给的意见（如上传图片所示）从去年十月开始一直在看双井地区的房子，但是因为种种原因到现在也没有买成，之前在潘家园的老破小已经卖出，所以手里有现金，还是想考虑800-900的标的。鉴于您之前推荐的苹果社区首城国际等小区已经出现了较大涨幅，想请您从以下方面分析一下现在我们的购房策略是否应该改变 1.大的方向看是应该在双井这边追涨还是看其他区域的房子？ 2.考虑自住加投资，除了双井您有没有什么其他区域以及楼盘的推荐？ 3.考虑的话，区位，交通，配套，户型，小区环境您可否能按照重要性排个序？ 4.在前一阶段看房的时候吃了一些中介不给力的亏，想问是否还是应该选绿色中介这种规模的？虽然中介费高但是信息掌握全面

回答：1. 双井板块现在并没有高溢价，性价比依然存在，还是。 2. 丰台的丽泽商务区、通州 运河商务区、海淀西北旺、朝阳望京、新北苑 3. 区位和交通最重要 4. 这个和中介能力有关，和公司的关系不大。建议找经验丰富、服务年限足够长的经纪人

提问：房姐，您好！新人首问。 家庭情况：天津滨海新区塘沽火车站附近有一套两居室，价值140左右，贷款剩余90多万，每月还贷8000。 河北保定市中心有一套两居室，全款，价值140左右，但是目前没交房没下来房本，不好卖。 家庭年收入：除去房贷房租和各种家庭开支后，年净余30。手头还有60存款。 夫妻二人都在西二旗附近工作，想在北京入手一套房产，投资+自住。因外地有贷款，在京买房算二套。 1、看了房姐的很多帖子，很中意天通苑东二区和东三区的南北通透三居室。目前手头现金60+父母支持100，首付160左右，能否买到天通苑的三居？如何操作？家庭已有贷款且年收入不高贷款容易吗？ 2、天津的房子，因高点买入且挂有户口，暂不想卖。保定的房产如果能出手，压力会小一些。但是无房本的房子如何操作才能出手，有什么建议？ 3、天通苑如果买不了的话，建议买哪儿？资产如何配置？

回答：1. 天通苑3居基本要400+，你首付160按二套买肯定不够，只能垫资全款抵押了，那样月供大概1.5上下，能否承受需要你来衡量。 2.没房本流通性很差，一般要交易都是私下首付一半，再等几年等本过户，而且价格比有房本低。可以找当地中介了解情况 3. 还可以看看 回龙观 霍营板块

提问：次提问。北京户口，东城区东直门一套老破小，非自住，主要为了孩子上学。自己住在望京花园西区，面积不大85平米，朝向一般（西北）。2012年在顺义水色时光五区投资一套136平米的商品房，户型非常好，但父母住了一段时间觉得太远了，去年给卖了320万（原值120万），卖了之后在柳芳北里置换了一套小两居，价格450万，现出租用租金还部分房贷，其余贷款压力不大。其实卖掉顺义房子我很不情愿，但父母觉得太远，物业费和采暖费太贵，而且还是城里方便就一定要卖掉。但顺义的房子我是全公积金买的，到去年卖掉的时候基本没什么成本，大概每月就3000块钱房贷，换到城里因为有房租，所以总体贷款压力跟之前差不多。但户型差的太远了。请问两个问题：1. 把郊区的房子卖掉换到城里是否划算？有没有换亏了？2. 我现在的情况，如果想改善住房条件怎么操作比较好呢？

回答：1. 换筹到城里没问题，不过选筹上没有操作好。 2. 东城区的老破小如果无贷款，直接抵押出来，望京花园的出掉，不知道你手中还有多少子弹，望京板块 看看 慧谷阳光、宝星国际、大西洋新城、季景沁园。

提问：房姐感谢回复，我其实是看上了壹亮马那个楼盘（新房），请问您如何评价这个楼盘呢？以及这个楼盘配建了好几百套公租房都快和商品房数量差不多了，而且挨得很近，开发商说能有隔离但我总感觉不放心，说实话这个点会不会成为购买的重大隐患拉低入住品质？希望您再次答疑解惑～

回答：壹亮马属于高端盘，问题主要在于东边有京沈高铁，还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心，这个价格在分割上出问题，业主肯定会集体维权。开发商应该不会犯这种众怒的事情

提问：新人首问：房姐，你好！ 本人情况： 1、昌平东小口顶秀青溪，三居（154平）目前市场价750-800万左右，贷款已经结清。 2、海外一套房，目前在办理抵押贷款，年底到账110万左右。 3、手里现金300万左右。 4、正办理父母进京，2月后能获得首套购房资格。 5、目前在风度柏林租三居居住。 本人原本想法： 1、目前感觉顶秀上涨价值受限，周边只有珑塬高端盘，今年好像又出让了2个地块。想置换到具备潜力的区域，还是想考虑大3居。 2、想利用父母首套资格，卖房后，高贷款，置换1200+以上的房子。手里尽量留点钱，以后再给父母买个小的。 3、购房目的是以投资增值为主，做高房子的总价，如果能兼顾居住。 看了你的文章后，目前疑惑： 1、看了你关于天通苑的利好，那东小口这个片区是否还存在价值？ 2、我选择卖房后，全款买房再抵押好呢还是等首套资格？如买大三居，多大标的合适？cbd、望京、奥森拿捏不准。天子骄子、乐城国际、禧福汇、万科蓝山、鸿坤花语墅都看过，世茂奥林那边也看过，望京也比较了解。 3、如果此套不卖，抵押贷款，然后用抵押的钱加上手里的部分现金在双井、望京、九龙山附近选择一套小一点的房子。等以后再处理掉顶秀的房子，再置换一个小一点的。 4、是买地段好的大三居还是再持有一套小两居，犹豫不决。 现在很是疑惑，不知道该做哪一种选择，还望指导。谢谢说的比较多，打扰了！

回答：东小口暂看不到利好，顶秀青溪的单价并不低。 你的资金充足，直接全款抵押更有优势，没必要等首套 投资盘还是望京 和双井之间选择， 双井7.5*160次新\/5.5*218老破大 或者望京7.5*160次新 \/5*240的老破大。 大三居更好

提问：房姐您好！本人非京户，在老家合肥名下有一套房子（有贷款）是婚前购买，老公是京户，名下无房。目前老公家里有门头沟一套80平小两居（无贷款），满五，还有远大路一套军产房（问过可以上人大附小银燕分校）。现在刚怀孕，之前以为银燕分校不好所以打算买学区，但是我们属于二套，卖掉门头沟首付也不多大概只有三百多。这几天发现人大附小银燕分校就是人大附小，只不过一年级都在银燕分校上，二年级再回来。所以考虑了一下，打算买一个上班方便有潜力的。我们在长春桥和五道口上班。但是海淀价格太高，也不确定学区的保值性。另外我打算将来拿深圳户口，所以目前考虑的是北京买一个，保值潜力的，以后有机会深圳再买一个。请问北京有没有推荐的区域和小区？军产房是否可以抵押多出点首付呢？另外爸妈在合肥有两套两居，不知道是否有必要在合肥换三居呢？还是留着将来去深圳置业？感谢！

回答：考虑你们上班就近的话，在东王庄或者西王庄买个三居，这是五道口非学区里面的选择。还可以看看西边，比如定慧寺那边，定慧西里。清河板块的 永泰X里，永泰园这些都可以考虑，军产比较特殊应该做不了抵押。有自住需要可以换三居，否则没必要折腾

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