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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：智慧的房姐，您好！ 再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园，投资+自住差距大么？都有哪些差距呢？ 2、您在其他回答中提到，天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。我想问一下，这个是咋拆的？我实地踩盘，看到南部法式园顶复基本都是平层，而北部中式园基本都是斜角，但是比东一的顶复要好很多。 求教东三斜角顶复是咋拆骨的，谢谢。

回答：没有什么差距，北区性价比高的盘出的量很少，大部分实在东区淘 一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价 ，这样对比更可观 东三区大部分为平顶，赠送露台，东一区也最旧。

提问：问题如图，烦请指导，谢谢

回答：1. 年龄没问题，还要看家庭收入，建议去户籍地街道办事处办事大厅咨询。 像买有产权的经济适用房 ，目前比较难申请和摇号，可以试试申请北京共有产权房 2. 有记录并不影响接力贷，女性66岁做接力贷有点难了

提问：房姐您好！想买一套小户型给老人住，本人户口通州，目前有一套房产在通州，想买一个250w的小房子。现在居住的房子（通州）对应的小学很差，初中还可以，如果买了新房子可以把孩子户口迁过去。现在看了常营附近的经济适用房如首开畅心园、金隅丽景园等和通州玉桥附近的幸福艺居、京艺天朗、美然百度城等，基本可以选到这个价位的房子。 1. 如果买玉桥，这个地方的小学和初中算通州不错的（东西海买不起不考虑），但是在北京算是差的，房龄大概2000~2005年左右。 2. 如果买常营经济适用房，这边上的学是实验二小和陈经纶初中，也是一般的。 想问问房姐，我们应该是换房子去城里买个老破小（现在房子卖了也买不上大的），还是应该再买一个？ 3. 玉桥和常营经适房您觉得哪个更划算？ 4. 在朝阳和通州如果上的学校都是一般的，哪个区更好一些呢？ 5. 通州未来的发展会不会带动房价上涨？

回答：你好，感谢付费！ 通州目前的教育不如主城区，人口迁移和教育水平提升是个缓慢的过程，短期内没戏，但是长线看差距会逐渐缩小。 如果孩子是近几年上学，你比较重视学区的话，通州可能暂时还难以满足你的需求。 目前通州的学校基本分两种类型： 1.老牌学校。 2.通州新引入的名校分校。 以下是通州相对好的小学： 1.运河小学 2.后南仓小学 3.北京小学通州分校 4.官园小学 5.史家小学通州分校 6.东方小学 7.育才小学通州分校 对于你目前的情况，如果生活半径在通州，建议加仓通州，未来利好更大。

提问：房姐好，请问持有的北四环附近的老公房世纪村小区的房子可以留着吗？从资产增值角度讲，有没有必要换成附近更新的嘉铭桐城等小区？如果还想置换在那附近，有没有什么特别推荐的小区？

回答：90年代期间一批典型巨无霸塔楼，电梯筒子楼，电梯高板开始密集出现。 世纪村就属于其中一类，电梯高板＋巨无霸塔楼，也是亚运村板块常见的公房建设风格。 并且小区楼间距比较开，绿化特别单子，所以外看特别宽阔，实际楼内的居住体验就要差很多，说到底还是当年为了展示形象所做出的牺牲。 总是缺了那么一点儿「人气儿」。 回到主题，世纪村价格东西区略差，基本也在7万上下，在公房里属于比较贵了，加上北四环亚运村这些年实在没有发展，未来的稳定性不明和风险较大，出售换成优质的标的是可行的。 嘉铭桐城带学区，小区品质普通，不是实力消费我其实不建议，的办法是挪开这块儿区域，隔壁望京，太阳宫，都比这一片要好很多。

提问：想纯投资，三里屯团结湖附近的一居室可以吗？大概都是50多平的，房租听中介说还不错。这有投资价值吗？

回答：北京买房，回避一居室。 团结湖已经过了买点，且大多数人很容易买到85年以前，房龄错了就是硬伤。 三里屯老公房房价太高，房龄太老。 没有必要为了租金而赔掉房子。

提问：接刚才安置回迁房的问题： 这类房屋不和开发商直接签约，而和开发商违规的卖房公司签约，是不是不行？买一手房是不是要和开发商直接签约才行？

回答：无论从哪个角度提问，结果是一样的。 搞清楚这个问题，从两个角度来思考： 1.所谓的「不限购项目」的操作逻辑是什么？ 2.用「不限购项目」做资金盘，应该如何操作？

提问：房姐你好，丈夫京籍，我非京籍，目前居住及孩子落户双榆树，房户主是孩子的太奶。我父母想用我的指标买房，预算800（可浮动），比较注重居住环境，近几年不住先出租，等父母年龄大了搬过来。准备买房后把老公和孩子的户口迁到房子上，保证顺位，这种1911后的顺位是不是比目前房户主太奶的情况入学时能好一点？目前初步考虑双榆树东里、太阳园、世纪城晨月园，请问这几个小区从学区、居住、以后租售情况对比，哪个更值得入手？或者有没有双榆树周围其他小区推荐？

回答：1. 当然是孩子的父母顺位更靠前 2. 太阳园的房子好多临S2，比较吵，另外太阳园还有回迁房，所以太阳园要挑选下。世纪城晨月园貌似回迁房，居住体验一般。排序上 太阳园双榆树东里世纪城晨月园。双榆树板块整体租金都还不错，差别并不大。

提问：房姐好，我的情况买房有点吃力，请美丽的房姐解惑，北京买房属二套 【首付】需变卖老家白沟的一套还没有房本的房子，目前市值因还没下房本100w，抛除贷款28w，月供2200，还得压尾款到过户时才能给，也就能剩60w左右，加上手里的40w凑100，房子在中介挂了三个月了。现在住的是燕郊嘉都小区的房子，市值140w，贷款68w，月供4000，户口挂在房子上，起初是预备孩子上学用，还没想好出售，如果也卖掉，首付能到160左右 【规划】房子购买三五年内可先出租，同时也为积分落户加下分值，还要考虑学校问题，孩子一岁半，我想在孩子上学前能把分数累计到能拿到户口到状态。 【准备工作】我和爱人月收入30k，已经看过朝阳的石佛营，甘露园的老公房，常营的丽景园、住欣家园、苹果派、管庄北二里及定福庄附近的老房子，亦庄的小康家园、贵园南里、泰河园几个回迁房，顺义县城15号地铁沿线及后沙峪的房子，大兴黄村的老房子，靠近市区的能买的起的都是一居室，如果考虑5口人同住是住不了的。 请房姐支招，1.选哪个区？2.买不到两居，朝阳的四五十平的一居可以么？3.白沟的和燕郊的房子怎么取舍？4.如果兼顾学校，按照我的情况哪个小区更值得推荐？5.如果考虑积分落户选城六区外哪个位置？谢谢房姐！

回答：1. 可选择不多 建议看朝阳、昌平，兼顾学区 可以看看 方庄的方X园、 望京花家地X里小两居，回龙观的矩阵小区也能淘到小两居，还有西坝河板块也可以淘下。一居户型不错能改二的也可以入。 2. 你首付较少，建议白沟和燕郊都出掉，160左右的首付看上面推荐的板块 3. 建议选择回龙观

提问：北京工居证，目前有一套石景山西五环自住三居（市场价600万，其中公积金贷款100万），有现金400万。需求：1、购置一套郊区房攒积分落户，好租好售；2、购置海淀中等一套，用于孩子上学（现在2岁半）。我工作地点在西三环苏州桥，请问该如何配置房产，采用什么样的贷款方式才能更好的满足我的需求？家庭税后收入80-100。

回答：1. 看下回龙观板块，流星花园、龙华园、新龙城、和谐家园，买入一套小一居 2. 可以看看中关村一小、二小的房子，比如东南小区、科育，不过只能买两居，想买三居的话可以看看万泉小学的，比如小南庄 3. 出掉石景山房产，全款抵押入一套自住+，在购入一套低总价落户房

提问：房姐您好！知乎来的星球新人首问。 我是京籍首套资格无贷款记录，今年想上车。 30单身女性，子弹110左右，想买市内三环附近小一居。之前放弃了上东郡共产房选房，希望房子在未来几年能够有好的空间。 目前比较中意东三环团结湖附近，又或者劲松那几个区，北三环也考虑但那边不太了解环境，因为这近十年都在东二东三环居住。 1. 想听听您的建议，东三环附近有哪几个区域或者小区可以多看（我看您回答里多次提到劲松，说的少的是潘家园，这是有哪些未来政策倾向吗？小区北二环到北三环那边您有推荐可以关注的片区或者小区吗（同事我推荐说往西有学区，但我不太了解），和平里北街往东东，或者向西那边到西城那边不知是否也有比较好的一居室。 2. 另看您发布的好多问答里问到工资流水问题。我还贷是有父母一起还。我目前担心自己的流水，因为在国企工资很限制，月薪在6k-11k间浮动，不知是否有影响。公积金还算可以，每月一共缴存3500+。以目前的流水可以拿到贷款吗。 3. 父母居住在燕郊已付清全款了，其实以后也想把他们置换到北京，之前考虑是用燕郊置换到通州，可以先给他们买套大一点的三居室。后来燕郊房价也降下来了，现有的房子估值没有以前高了，所以现在内心其实还有纠结说如果先买了市内一居就没有了首套买通州房子的机会。 先买小一居，以后再想办法置换二套大房给老人这个策略算对吗？ 问题有点多，盼望回复，感谢房姐！

回答：1. 首套上车盘不要看学区，除非是刚需。+自住才是首套需要关注的点，这样未来置换才轻松，大部分人都会置换1-2次房产，不同阶段换房需求都不一样，不要混在一起。 2. 以+自住来选筹，低首付可选的范围并不多，1）东三东四的上车公房 2）位置偏一点的近地铁新盘。 这两个都能拉高杠杆，涨幅也能跟上大盘。建议在这两个范围里面看房 3. 的选择是卖燕郊置换到通州买一套三居，原因很简单 脱离红海区才能有超额 通州长期也向好。燕郊跌没跌不影响决策，沉默成本不是成本。 次一级方案也是将燕郊的资金抵押出来，提高当前的首付。

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