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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：新人首问 请问房姐 北京刚卖了套海淀房产 出售原因是想改善住房 手头现有1700子弹 讨论下来有两个方案 一种是1000万左右就两代人住(还没孩子明年准备要) 一种是三代人一起住但硬性要求必须要有院子或者露台。工作不需要坐班 所以可选范围比较大 但比较中意还是北边和东边地段 最近看下来有三个小区比较喜欢 想问问你的建议 从保值增值和未来发展哪个更适合居住 或者你还有什么小区可以推荐 招商嘉铭陇原 未来金茂府 福熙大道

回答：你好，未来科技城受雄安影响。如果作为第二居所或父母改善，未来金茂府可以，档次介入北京其他金茂府和金茂悦之间，其他的作为备选。但是居所的话，距离市区还是有点远。 2年前，未来城要扩大16倍到160平方公里，把西部几个园区都纳入，后来一些原因，导致还是聚焦到目前的范围——扩大太多一时资源也很难跟上节奏。 福熙大道千万别买，单价太高，实际上福熙大道的新盘一直都卖的很烂，一直定价太高，比市场价一直贵一大截，福熙大道要买只能买二手，大户型也就7w+左右，新房居然卖这么贵，骗傻子呢 子弹1700，建议入手2套，一套自己住，一套给老人，留足一碗汤的距离。 至于板块选择上，望京 双井 朝青是自住+投资更好的板块。

提问：房姐你好，首次提问，本人家庭收入税后50万左右，在婚前分别买了一套房，本人于17年2月入手南庭新苑南区小两居一套，当时价格323万，不过交了15万左右的税费，我媳妇20年5月入手交大东路也30号院1号楼的房子，655万，都是领证前买的，我做得担保，现在月供有点压力，交大东路月供24000左右，南庭新苑月供9000多，曾经考虑把南庭新苑出手，来还一部分交大东路的贷款，不知道南庭新苑这边和交大这边的发展潜力，目前单位在交大附近，所以基本上在这边住，我们两个人都是央企，有户口。现在出手南庭那边的房子亏20到30万，不知道这个资产如何配置，降低月供压力。

回答：你好，南庭新苑虽然回迁，毕竟年代新，而且那边新盘少、小户型更少（天悦和金府户型都大），有一定稀缺性，可以弥补回迁的一些缺点。 新宫地段比较好，有潜力，具备有一些投资价值。 建议继续持有，至少等楼市回暖之后，不亏本再出手。 现在最需要解决的问题是开发副业，增加工资外的其他收入。

提问：新人首问 房姐你好。以下问题请指点 先说下我家情况。朝阳区民族园附近两套60米老破小。为了接送孩子方便。和老人各住一套。每套价值520万左右，怀柔雁栖湖科学城顶秀美泉商品房送同等面积阁楼一套，购买时120万现价350左右用来度假和养老投资（有少量公积金贷款）。手里子弹200w。现在有几个方案麻烦看下是否 可行。（有父母首套房名额可以做接力贷）主要目的是投资或保值。怕手里的现金贬值。 1卖一套民族园的60米。在附近换一套大一点的，华严北里老房子或者华庭嘉园\/马甸经典 2用手里的200万左右现金。首付买个华严北里\/十里堡望京或者别的地方的老破小投资直接出租 3购买奥海明月或奥森ONE或者亦庄招商臻龙等新房小户型投资 4卖掉怀柔的加上手里的现金。购买某处二手房或新房 5投资外地。有人推荐了大湾区和南通。都有利好消息。不知是否可行 感谢。若有其他方案还请指教

回答：你好，看到你购买的顶秀美泉，我能勾勒出养老时的画像：恬静淡泊，与世无争，喜欢老式和慢节奏的生活，从来不受楼市涨跌的困扰。 我也喜欢这样的晚年生活，可是，这里是北京啊！ 再淡泊名利，也希望留给子女更有价值的物业吧。 如果继续持有顶秀美泉，不出意外，几年后你们家族的身家会再缩水，真的甘心吗? 我的意见，放弃顶秀美泉，不确定性太大，没有接盘侠。 大湾区和南通这种韭菜聚集地也别考虑了，不要再跳一次坑了。 你可以买到潜力好太多的房子，也会住的很舒服。 建议出手顶秀美泉和一套民族园的老破小，置换一套望京 双井 超青板块的改善盘自住。剩余子弹去强二线城市，比如杭州，成都，武汉，重庆，涨幅确定性更大。

提问：房姐您好，首问，本人在五道口附近上班，未婚，最近想入手一房，首套首货，是刚需，提问1.现在出手是否合适，（卖武汉的房子置换），首付500左右，2买新房还是二手，3现在是否考虑学区。4推荐几个楼盘

回答：1. 时机没问题，先阶段入手北京非常合适。 2. 500首付建议看二手，买海淀板块尽量兼顾学区， 看看车道沟南里，可以买到70来平带南向3居，小区环境在老公房里面不错，对口海实北洼路也算可以；或者万泉庄小区买个三居，小学万泉，海淀学区，这个在学区里面算不错了；或者翠微片区，柳林馆之类买个三居，翠微小学不错。如果想住得好点，可以考虑一下玉海园，里面回迁多，但也有不错的楼，可以买个100来平三居

提问：房姐，你好。目前我们一家四口，老公在西二环长椿街地铁附近上班，年薪40左右，我暂时全职在家看娃，两男孩，老大小学，老二幼儿园，现在已将的郊区的房子卖出，加上所有存款，大概筹集500左右，现在想在市里买房，总价750以下，考虑的因素主要包括：保值增值，孩子教育，自住，老公通勤。问题：1.目前我们主要考虑的是西城，您觉得这个思路对吗？如果是您，您会优先考虑北京哪个区？丰台？海淀？以及这个区的哪个学区？2.在西城，目前我们只关注了广外，广内，展览，如果是您，您会考虑哪些学区，从保值增值的角度，兼顾教育，您觉得优先考虑哪个学区哪些小区。3.考虑到丽泽商圈，我们自己觉得广外好像保值增值空间大些，您认为呢？我们看了一些广外的房子，分两大类，2000年以后的次新小区，两居700以下；90年前后的老公房小区，小三居，600出头，次新小区环境好些，但是也很拥挤，公房小区外观旧，停车相对好点，从保值增值，以及自住的角度，您觉得优先选哪种？以上是我们目前所想到的，请您指点迷津，我们是京籍，只有一套已出售，所以这次购房主要考虑保值、教育、自住、通勤。

回答：西城学区比较均衡，重视教育选西城，建议看重点看看广外那边，比如车站西街，广外的小学还行，初中也比较均衡，属于西城中等水平，价格上也还合适。选择2000后的小两居比较好。毕竟你们还要考虑自住，广外保值没问题。

提问：【新人首问】房姐，目前我和女朋友准备结婚，想找一个二居或小三居，准备结婚刚需自住。我是sfsd，她名下有一套香河大爱城的74平二居在贷款ing，16年买的没下房本。手头子弹150-160。 我在望京上班，她在知春路上班，自住的同时希望未来5-10年有稳定涨幅将来好置换大三居预备孩子上学。目前找了一首楼盘北七家的和悦华玺、金辰府、未来金茂悦；二手楼盘在看天通苑、回龙观龙华园、双桥天泰北双苑、石佛营西里。 求问1.以上一手和二手更考虑哪个？2.北七家这几个一手盘值得买吗？3.二手楼盘是否可以从这个几个区域选，主要还有哪些笋盘推荐呢？3.从长远考虑，香河的房子能长期持有吗？有潜力吗？

回答：1. 当前市场大部分新盘都处于溢价，淘笋机会只存在二手市场 2. 性价比不如二手，如果一定选建议看 未来金茂悦 3. 石佛营西里天通苑双桥天泰北双苑回龙观龙华园 4. 香河有合适的机会建议出掉，长期不如北京核心区

提问：房姐你好，新人首问！求指导~~~女方在白石桥附近事业单位（早8：30晚5：30），男方望京东工作（早10晚9），已有小一套月均还款1.5w（不考虑卖也不抵押），若再贷款每月还可承受2.7w的还款能力即商贷445w（日子稍紧巴），但五环内二手房贷款只能303万以内，所以新房可上杠杆更高。使用一方资格首套首贷，首付330左右（若借钱可到350w），不考虑学区主要改善居住，未来长期住但一两年内也不着急搬，五环内面积100平米以上的三居，有电梯将来父母可小住，需要有至少一个停车位，硬性指标南北通透，明厨明卫，房子到白石桥通勤地铁or开车不超过1，到望京东不超过120。已看：中铁诺德春风和院89平米觉得有点小，诺德逸府118平米大概775w（有二、三、顶楼可选，8月底前要交钱否则需800w），北七家金茂府145平米850w（只剩一套在小区最东边），北七家华润未来城市155平米842万。去年看过国美城，但二手房首付略高。也看过望京区域的望京新城，但小高层有些户型or朝向不太好。对天通苑和回龙观的大房子心动，但担心地铁太挤毕竟出门即是早高峰。近期打算再看望京（看好发展）但可能距离女方稍微有点远有的犹豫。不知道现在是否应该上限竞房，而且对于区域选择有点迷茫，核心要房子大但也得考虑通勤。

回答：自住角度华润未来城市还行，还是纯商品房，位置略偏一点，你看的这几个新盘中可以做为。 如果不着急，还可以看下新盘 奥森one和奥海明月。离13号线分段后建材城东路站比较近，不过还要等几年才会开通 望京还可以看下 南湖中园二区、望京西园二区 限竞房能长持7年以上可以入

提问：个人情况： 1、当前是北京集体户口，现想通过购房把集体户口落到个人房子上。 2、互联网公司工作，收入尚可。 3、当前已经不是首套，而是二套。 购房要求： 1、上车房，首要满足落户需求 2、购房目标区域： 海淀、昌平、望京。 3、 可接受价格区间：400万-550万。 4、有一定空间和投资。 5、 买了之后好出租好卖（有可能并非自主，未来2-3年结婚后可能换房）。 6、如果不租，也能进行自主。未来上班大概率在中关村或者望京，要求交通方便。 求房子推荐和贷款策略推荐，谢谢！

回答：400-500 ，板块上回龙观，无论在中关村还是望京上班 ，地铁都算方便，主淘两居，新龙城，国风美唐，都是不错的标的。 板块次选望京，主要是400-500在望京没有太多选择，多是老楼，看看 南湖中园、望京西园、望京新城。或者新一点的开间 还建议看下管庄常营那边，500w左右可以买两居，比如北京新天地 柏林爱乐 贷款策略：如果收入不错，可以适当拉高杠杆，撬动涨幅 , 变相3-4成首付没问题的，总价上就能够上600+的标的，选筹范围也更大。

提问：房姐好，新人小白首问。我们现在住在东城大杂院直管公房，手里有100 现金。最近不是有申请式腾退的消息吗，但又觉得腾退这事儿三年五年没谱，我们再纠结是现在就用手里这点钱先在石佛营管庄附近买个小一居然后出租（我们SFSD，打算总价控制在240左右）等过几年腾退了，把小一居卖了再加上腾退的钱（预计会有250左右的补偿）换个大点的。还是我们先等等，等腾退了，直接买个大点的。因为觉得公积金首次使用，想好好利用。卖了小的再买不就算二套了嘛。不知道怎么样合适了。另外我们看了东四环老旧小公房，和炫特三期开间，像我们这情况如果买，哪种合适？

回答：先买一个上车盘，以后资金充足再垫资全款抵押的方式入。公积金的额度太低，没那么重要。推荐看 东三东四公房 还有 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 这几个都可以淘一下

提问：北京东城户口，居住在东城，购房小白没经验刚领证才琢磨买房投资保值，sfsd，首付预算130+，对应月供没问题，看了几天总结方向如下，请帮把把关，给些建议： 1、天通苑东区，面积90+，房龄2001+左右，好处是单价低面积大，17号线未来开通，不止是否好租，环境就是人多嘈杂，均价3w+增值空间感觉大些 2、团结湖、农展一带95后老公房，50平左右，卧室为主没有厅，看样子适合出租且配套成熟，但是再过几年是否还能有人接盘，那时候房龄奔40了，有推荐小区么，均价6w+感觉未来空间有限 3、北七家金辰府，旧宫洺月湾，都是新房，户型设计紧凑带精装，不过公摊大，价格也没优势，不过限竞房好像不推荐购买 4、是否可用组合贷，把沉睡公积金用起来，公积金贷款据说审批周期长是否会影响交易结果 5、北京购房后，计划常熟老公老家旧房卖掉换臻湾雅筑147户型，作为改善居住，能跟上大盘保值即可，可行么 6、长远考虑我户口在东城但东城无房（父母有且有学区）未来小孩上学可否使用东城学区，感觉学区正常变化很快 盼复指点迷津，感谢！

回答：1. 天通苑大面积低单价适用于 面积200+单价3以内的标的，90+的面积并不便宜 2. 团结湖这一片的租金就是比较高，适合入老破小做投资，95后的公房可以入。 3. 新盘不如看 奥森one、奥海明月 4. 公积金审批下款慢，会拉长交易周期，二手房需要你和卖家协商 ，卖家没意见就没问题。 5. 常熟经济是靠旅游业，没有稳定产业支撑和人口导入，很难冲高房价。以投资属性来看不是一个好的标的。如果是必要的改善，就直接换吧 6. 四老有房的话，能上，只是给的顺位靠后

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