开发商透露：西三旗版块，未来5年房价超乎想象

以下内容选自【北京房姐】公众号｜粉丝问答

提问：美丽的房姐您好我现在在北京顺义有一套住房（不满五）如果满五再卖了，孩子转学我不了解北京这边好操作吗？孩子明年九月份上小学，想换个其他区的，卖完房加上存款首付250万。我老公不想住太小的房子最起码要80平的两居。请问有没有推荐的合适的？我之前考虑通州但是貌似也没发现好的学校。另外在沈阳苏家屯有一套贷款买的房子也想问问是持有还是卖掉支援在北京这边的换房的费用？

回答：转学问题看下精华主题有详细介绍，要看学校有没有空余“学位”，另外一年级和6年级无法转学。沈阳苏家屯可以出掉，沈阳现在购买力被限制住了，这几年不会涨了。看下望京的南湖东园二区，安贞板块安贞里，亚运村板块安慧北里、安苑北里、安慧里

提问：美丽的房姐，请评价下南四环天悦壹号是否值得买

回答：说下这个盘的情况优势：1、项目地处南四环新宫地铁站旁，距离最近的有万达广场2、项目户型设计较好，都是大的改善型户型3、项目距离金融街、总部基地、临空经济区都很方便4、项目由中粮和天恒联合打造，品质较高劣势：1、目前周围环境较差，有许多回迁房2、由于地铁站较近，经常出现路面拥堵现象3、单价较高，且毛坯交房。投资角度性价比一般，自住可以入手，注意不要买东侧一列和南侧一排，有地铁经过

提问：新人首问：有一套长阳小三居，现住西局附近公房小两居，孩子在东三环国贸工作。想用孩子票买一套西局欣园附近房子，或者孩子单位cbd附近。有首付300，家庭流水3～4万。考虑自住和保值。西局欣园的房子偏贵，环境好，望园东里价格便宜，管理较差。附近还有哪里可以考虑。不想太远，希望买个小三居，自住，保值，兼投资。

回答：孩子首套更建议以投资属性为主，后期大概率也会置换，西局欣园可以考虑，另外可以看下怡海花园、万年花城考虑孩子通勤，朝阳也是不错的选择可以看下青年汇佳园、首城国际、柏林爱乐等

提问：房姐您好！新人求助！我是将自己的房子已经卖掉了，准备换个三居，手里有约590万，因为是二贷（外地也有过贷款），准备贷款210万左右，买一个800左右的房子。家庭税后收入不高，约30万左右，每月还1.3万尚可接受，不想负担太大。孩子目前在西城上学，不需要学区，等两三年后自住，需要不太远、交通方便的房子，现在看了几个区域，一是双井百环家园的139平米房子，780万左右，户型不错，但离三环太近有些吵，小区环境差一些，附近九龙花园和华腾园没有太合意户型，暂时不考虑了；二是角门东西马金润一期139平米商品房，780万左右，还有一个128平米的，720万左右，户型都不错，小区环境可以，但楼层是低楼，离地铁稍远；三是南站开阳里三区一百零点的小三居，约710万，户型可以，但比较小；四是劲松都城心屿房子，110平米，760万左右，户型一般，房子也小一些。请问房姐我该怎么选择好一些，或是还能推荐哪个区域，关注哪些小区？

回答：800的三居还是要牺牲一点的，位置上双井最优，百环家园是回迁房，九龙是经适房和商品房都有。百环私密性差，人气旺，九龙办公多，华腾园小区不错的，就是户型略大，价格合适都可以买的，有些吵不是大问题。角门东西马金润5＋的单价很贵了，南站开阳里和都城心屿也比较一般推荐看下朝青的青年汇佳园、国美城

提问：房姐好，新人首问。个人情况：京户，望京工作，预计明年结婚，小两口居住资金情况：计划出售一套皂君庙附近老房，目前已挂出，预计子弹500，二套房贷款购房诉求：1、希望通勤时间在40以内；2、总价考虑在600-700范围内，如果多贷的话，dyd如何操作？也可以贷30年吗？3、附近有公园、商场的配套设施；4、有地铁口；5、更倾向自住环境好的小区，不跑输大盘即可；问题一：出售皂君庙老房（60年代老公房）有什么技巧可以使房子尽快成交和尽量卖高价格嘛？问题二：现在都说年底房价要涨，想请教是该等房子卖出后再买入，还是同时操作，万一心仪的房型出来了但房子还没卖掉有什么方式可以解决吗？问题三：目前考虑望京、东坝、北苑地区的小区，看了首开常青藤，除了人车不分流其他都满意，还有没有类似居住比较舒适的楼盘推荐问题四：首开常青藤四期两种户型，顶层两居带大露台的和小三居比较看好，这两种户型想听听房姐的建议。感谢房姐指点

回答：你好，首开常青藤小区本身配置还算可以，6层电梯洋房为主，楼外观也不错，卖相还可以，花园洋房范；户型也很经济，不过管理很一般，目前进去看颇有些破，四期新一些。这个小区有个问题，作为08年以后新小区，居然不人车分流，这个拉低了不少档次。当然了，在东坝那边，刚需小区里面，也就奥林匹克花园比它好点，周边都是经适房、回迁、两限，要不就是大豪宅了，所以首开常青藤的流动性还不错。东坝配套目前很一般，县城即时感还不如县城丰富。首开常青藤在东坝地区保值还是可以的。东坝还处于一个炒作概念区，郊区配置，四环价格，相比有一定的溢价，房子会新一点，自住可以考虑，投资角度不是的选择。卖房的几个基本共通原则：1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。最后再挂中介。有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。3.中介可以先放出话，成交私下有。根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。如果预算能到800＋，建议直接入手望京。自住和潜力都不错。橄榄城，东湖湾，保利，澳洲康都等。全款抵押：先找垫资公司过桥，全款买入，迅速做抵押，相当于首付4成。另外北京有部分楼盘，可以抵押8.5成，利率也不算高。

提问：房姐好！新人首问，去年刚结婚，今年娃出生。刚把位于常营的家庭一套2室经适房卖掉。刚需3室，首付400万左右，年底争取500万。东坝奥林匹克花园三期的3室比较喜欢，120-140平。受限于五环外只能贷250万，家庭年薪50，首套首贷，夫妻月供1.5w无压力。1.请问房姐，总价750万左右，是考虑东坝奥园中长线持有，还是往城里看看，单位在西坝河和酒仙桥，朝阳东部或北部，有什么推荐？2.如年底凑不到500万，备选朝新嘉园2区3室，不带电梯。两种选择都是过渡，5～10年，现在还没计划好小孩上学，要考虑学区吗？3.另外户口如果未按规定时间迁出，超期后迁出，还能要回押金吗？谢谢！

回答：1.东坝现在整体处于溢价，如果6的价格不如看望京7左右的标的，或者6＋的朝青2.短期没学位需求就不要提前考虑，投资没有的标的才是的投资3.需要看你们的违约条款，可以提前协商征求同意，别人不退你也要不回

提问：房姐，你好。新人提问，期待回复。本人首套房，准备婚后刚需自住，子弹280左右。工作地点在丽泽（两年左右可能搬大红门），对象博士在读尚未工作，考虑在丰台买房。收入情况，我工作两年月收入约一万（稳定，可开收入证明），对象有兼职，收入5000左右，两年后正式工作。考虑目前公积金只能贷二十万，商业贷利息高月供压力较大，所以打算不贷款全款买套二手房（作为婚前财产），5-10年左右卖掉再置换大房，到时仍保留首房首贷资格。问题一：以上这种思路是否可行？即全款购入280以内的老破小，限度利用全款优势（如买入高税费房子），等置换时再用首贷。还是利用商业贷或组合贷考虑更大标的？我们这种情况贷款政策是否利好？若贷能贷多少？问题二：已看新华街、造甲街、万柳园、西罗园、韦子坑、大井、程庄路等数套两居，目前倾向有二套，价格都可以接受。西罗园一区88年两居，5层，面积稍大四平米，价格稍高15左右；大井南里91年两居，楼层稍好，3层。从保值增值、交通、社区配套等方面比较，这两个哪个更好？另外还要考虑置换时是否好出手变现。问题三：学区是否需要纳入考虑？以目前出价兼顾学区确实困难，但在置换时考虑再学区是否太晚？问题四：现在市场（尤其二手房市场）价格一直是下降趋势，12月底之前是否是好的购房时机？还是应继续观望？问题五：除了我们看过的是否有其他板块推荐？如角门东西、石榴园、木樨园等地段如何？是否有具体小区推荐？（不是丰台也可以）期待您的回复，谢谢。

回答：你好，考虑到月供压力和房票问题，你的思路可行。西罗园一区价格连续3年下跌，目前的价格，如果不是特别笋，不建议入手。西罗园三区的价格相对坚挺。总价280以内买不到像样的学区，建议未来有了孩子再考虑入手。方庄可以关注下，比如新坐标和新世代

提问：房姐您好，新人首问：1.背景：现金只有80w，家庭名下目前在通州有一套房，男方名下无房无贷款，虽然是纯商业贷款的共同还款人，但查过征信无贷款记录。如果离婚男方可具有首套名额，但男方的社保是朝阳区的，无法在通州买房。想再买一套小的房子投资，总价250w左右，如果能兼顾上学更好，现在的房子对应的小学很差，初中还可以。东西海是不考虑了，确实没钱。家庭收入税前50w左右。现在房子的贷款利率是85折，置换上浮20％。2.如果买通州，算二套（女方有通州户口），首付不够，需要借钱或者抵押现在的房子。3.如果买别的区可以办离婚，以男方的名义去买，首付款压力小一些，但是不知道买哪里合适，不限区域，目前看这个总价范围内可选的有常营经济适用房、望京点击未来，十里堡那边的开间，别的也没研究过。4.主要问题：是买通州还是其他区域？是否值得离婚？置换划算吗？希望房姐推荐一下这个价位（250w左右）哪里的房子性价比高？另外想问问，您这里可以办工作居住证吗？

回答：你好，总价250万，能选择的盘比较少，可以关注丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特此外，也可以截断抵押通州房产融资，把总价扩充到300-400万左右，选择范围更大一点。除了离婚之外，也可以开发老人票，做接力贷买。我们暂时没有居住证渠道推荐。

提问：新人首问，房姐你好，本人首房首贷，目前手头200现金，未婚，30岁，工作居住证购房资格，永安里上班，计划一两年内结婚。我的需求是居住的同时带有一定空间，若对应学校不错就更好了。目前面临选择想咨询下您专业意见。选择1劲松双井附近看二手房，首城，华腾园，后现代城，易构空间等都看过了，考虑资金和居住体验，有个都城心屿的小区能否考虑？独一栋6个单元，08年建成，是不是独一栋不太好？且对应学校一般，优点是通勤方便，以后有17号线；选择2通州融御，72平两居，牺牲通勤时间，据说配套相对不错的小学，关键点城六区外能加职住积分方便以后落户。目前在两个选择间十分纠结，迫切希望得到您解答。谢谢。

回答：你好，都城心屿这类单体楼，涨幅落后于周边的有小区环境的次新盘，成交量太小，涨幅依赖区域普涨。不是一般人随便就玩得转的，买、租、卖都有相当多的讲究，更适合专业人士来涉入、操盘。新手不建议买入。考虑居住体现，还是建议优先首城。融御价格偏高，短期内自住不太方便，需要长持。综合考虑，优先双井吧。少花点时间在路上，留下来更多的时间提高自己，在这个满地买房即暴富的浮躁年代，不要忘了我们的安身立命之本，一个好的工作能力，才是这个虎狼环伺的成年人世界里最核心的竞争力，抬头看天固然重要，可是踏实走路更重要。

提问：你好，房姐，本人有五年以上北京社保，无房无贷，半年内能落户北京，近期想买房自住，单位在四惠，手上有200现金，最近看了两个房子，梧桐人家440（87平东侧），常营北辰415（88平南北通透），感觉最近房价在降，房姐给点意见，多谢！

回答：梧桐人家是2000年住总的公房小区，5万左右是正常价格，可以入但不笋。常营还推荐看柏林爱乐。还有炫特区，石佛营西里也可以淘。房价是波动的，年底是一个相对的地点，也是一个上车的好时间