统计数据显示，从2015年开始，我国的投资型购房需求就赶超了自住型购房需求，截止到2019年底，甚至有85%的购房都是以投资为目的的。换言之房子的投资属性早已凌驾于居住之上。是以，国家从2017年便提出“房住不炒”的口号，并坚持不松懈至今。
为何会出现这种结果？有人说，是过去这些年我国房价“涨多跌少”，投资房产的“造富”效应惊人，才使得数以万计的有钱人前赴后继涌向楼市。也有人说，归根结底是资金缺乏靠谱的投资渠道，而房产又具有很强的保值增值功能，所以房地产一直以来都是有钱人的投资“阵地”。这两种说法都没有错，不过大家还忽略了最重要的一点，那就是我国住房税收体系重交易轻保有——住房持有成本几乎为0，叠加房价几乎是“只涨不跌”，所以有闲钱大家都会投在房子上，没有持有负担，交易税费又几乎可以忽略不计，同时又能对冲通胀压力，何乐不为呢？
因此经济学家任泽平就建言，构建房地产市场健康发展长效机制迫在眉睫，房地产税改革势在必行。长效机制是房地产市场长期保持平稳健康发展的关键，而房地产税改革则是回归住房居住本源的重要一环。言外之意，不管是为了遏制投资炒作，还是助力很多城市摆脱财政对土地出让金的依赖，未来开征房产税、空置税甚至是“房东税”，都显得尤为必要。
为什么非征税不可？一方面，对存量房产征税可以达到精准遏制投机炒作的目的，有助于恢复市场秩序；另一方面，以增加住房持有成本的方式征税，有利于调节市场供需，住房持有成本高于，有房族就会考虑出售或者出租，这有利于抑制房价和租金的上涨。
对存量房征税，其实早在2010年就已经提出来了。如今10年过去了，但鉴于推行难度较大，也仅仅停留在对个别城市试点阶段。不过大众对房地产税何时出台一直以来都非常关注，事实上，过去8年“房产税”都入选了房地产年度关键热词。值得一提的是，2017、2018、2019年连续三年，坊间都传闻房地产税将会普遍性开征，很多经济学家、房地产专家、学者教授也信誓旦旦放言，房地产税开征的时间不会晚于2020年。结果大家也都知道了，所有的预测都不靠谱，截止到2020年底，房地产税连立法程序都没走完。以目前房地产税推进的速度来看，“十四五”期间，房地产税能不能正式到来，还有待观察。
不过，让所有人没想到的是，“这个税”比房产税先来了，那就是房东税。2021年初，多家媒体报道，云南省发布公告宣布，将正式开征房东税。我们查阅公告发现，自2021年1月1日起，云南省将对房屋出租所获得的租金收入按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。出租住房，按10%征收，出租非住房，按20%征收。
按照一套房子市场租金5000元计算，征税10%，房东就需要多支付500元的税费。如果这套房子是非住房，房东则需要多支付1000元的税费。对于绝大多数人来说，这着实是一笔不小的额外负担。
值得一提的是，云南省并不是个开征“房东税”的省会。在云南之前，河北省和湖南省均已开始试点“房东税”了——2019年10月初，河北省出台房东税相关政策明确要求：如果个人出租或者转租无法提供相关的成本费用，那就需要缴纳5%到10%的应纳税所得额；同年12月份，湖南省也出台政策，主要也是用来征收“房东税”。
河北、湖南、云南开始执行征收“房东税”，这是目前我国对存量房征收直接税范围最广的税种，房东税早于房地产税一步到来，着实让很多专家、学者甚至是购房者都没想到。
房东税出台意味着什么，将产生哪些重要影响？首先，可以明确的是，国家已经开始实施对存量房征税了，现阶段是三个省开征房东税，下一步可能会更大范围推进，其它省份跟进也不奇怪。更重要的是，不排除未来几年房地产税、空置税等重量级大招也会接踵而至；
其次，征收房东税虽然不具有普遍性打击意义，因为对于绝大多数家庭而言，这个征税总额还是可以接受的，但是对于两类人却可能是致命的打击。类是“以租养贷”的激进型投资客，这类人虽然胆子大，但是实力并不强，用专家的话说，很多人是“踩着钢丝在行走”，加上去年一整年经济收入锐减，事实上很多人的资金周转已经出现问题，如果在这个节点征收房东税，相信有很多人会“吃不消”，不仅会加剧他们的还贷压力，还有可能成为“压死骆驼的最后一根稻草”；
第二类是购买二套房，靠套房出租获得缓解资金压力的人。这种情况并不是少数，很多人前几年购买了小房子，尝到了房价上涨财富的甜头，胆子就变大了，即使没有资金实力，也敢高杠杆购买第二套房子，然后出租套来缓解资金压力。这种情况下，征收房东税势必会增加他们的房贷压力，压力大的很可能面临断供危机。
不得不说，突然而来的征收房东税对于以上两类人的压力是非常明显的，尤其是对于已经处于资金彻底周转不开的人而言，房东税无异于“雪上加霜”，这种情况下失眠也是正常的。我们觉得以上两类人应该早做打算，如果真的有无法缓解的压力，出售一套房子也未必是坏事。资金周转不开，房贷断供房子被银行收回，才是最糟糕的。
有人可能会说，房东税出台后，很多房东也会重新算账，如果租金不能覆盖贷款，甚至是多出来的税费超出了很多人的资金承受能力，房东完全可以把多出来的成本转嫁到租客头上。房东税出台，真正意味着房租要上涨了。
多出来的租金真的能转嫁到租客身上吗？房东税出台，房租真的要上涨了吗？
我们认为要因城而异，因房而异。首先，对于租赁市场日益壮大的一二线城市，外来人口不断涌入、租房需求强烈的国家中心城市、省会城市，把多出来的成本转嫁到租金上是完全有可能的，很多房东也必然会这么干，绝大多数租客可能会默认接受，在大城市重新找房子，搬家都是很劳心伤神的事。不得不提醒的是，这种行为也很可能导致租客退租，最坏的情况下房东还可能遭遇几个月的“空置期”，这么算下来也是得不偿失。只是这种情况发生的概率很小；
其次，对于租赁市场不发达，出租房源高于需求的三四线城市，房东转嫁租金可能是痴心妄想。这类城市很多出租房本身就处于长期空置状态，提高租金只会更难出租——租金是消费，是收入的直接体现，不分青红皂白上涨房租，可能适得其反；
再者，房子的地段才是房租高低的关键性因素。换言之，任何一个城市都有抢手的房子，任何一个城市也都有不招人待见的房子。离商场近，离工作单位近，离地铁近，这样的房子是比较抢手的。这样的房租一定可以转嫁出去。每个房东都要根据自己房子所处的位置来决定是否可以提高租金，否则很可能弄巧成拙。
如果你是房东，你会转嫁“房东税”到租客头上吗？
十三画生2021-02-06 21:30:34
