2021年将成为国内住房租赁市场一个转折之年。

继监管部门整顿租赁住房市场秩序、规范“高杠杆加租金贷”式长租公寓乱象后，先有中央经济工作会议及“十四五”规划提出“高度重视保障性租赁住房”定调，后有京沪深三地先后整顿住房租赁市场秩序，严控“租金贷”业务。

北京深圳率先出手，监管住房赁资资金

2月1日，深圳市住建局就《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）公开征求社会公众意见，通知明确规定约束“租金贷”，金融机构为承租人提供个人住房租金贷款业务的，应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。金融机构发放住房租金贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。

2月2日，北京市住建委联合五部门规范住房租赁企业经营活动，发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。《通知》明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。收取的押金数额不得超过1个月租金。同时，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

上海发布《实施意见》 严控“租金贷”

2月4日，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（简称《意见》）规范租赁市场秩序。

意见指出，严控租金贷款业务，禁止增量、压降存量；建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。

《意见》要求，按照上海市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

政策严监管下 长租公寓将如何发展

中指研究院指出，长租市场先后经历了疫情和“爆雷”，市场的动荡很大，对人民生活也产生了较大的影响。持续的疫情对租住需求有较大的负面影响，尤其在上半年，整个市场供过于求较为严重。同时，多数长租公寓企业采用了“高收低租”、“租金贷”等高风险的经营的方式。

在遭遇疫情后，收入端的表现远不及预期，资金无法回笼，导致经营难以为继。在企业相继经营不善之后，政府出于风险把控，出台的政策也更加严格。因此，整体市场处于深度调整的状态。

2021年，政策端依然注重规范和扶持。对于已经出台较严格政策的城市，下一步政策的方向更多以扶助支持为主。而对于现有监管政策较为宽松的城市，特别是发达城市，将很可能出台较严格的规范政策。

北京、深圳及上海就在2021年2月初就先后出台了政策规范租赁企业的经营行为，且特别突出了对租金的严格监管。这样的政策让一些企业在短期的经营层面略显掣肘，但是对于企业长期经营的益处却是不言而喻的。

当然，对于本身经营规范的企业而言，严格的政策非但并非掣肘，反而带来了更加公平有序的市场环境，后续住房租赁市场将迎来更加稳定和健康的发展。