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提问：美丽的房姐你好！北京回龙观房一套，还有一个购房名额。本人在五道口上班，先生在海淀温泉上班。考虑到双方上班便利性，无学区需求，想在五道口或者知春路、知春里买房。手里子弹850，想全款入2-3居小房子，看了东王庄，西王庄，王庄路27号院，知春里，双榆树x里，知春里小区带学区价格且最近一直在涨。请问，自住+保值，哪个小区入手更合适呢？ 回龙观房子想抵押贷款，入手重庆十里长江楼盘，是否合适呢？ 请指点，谢谢！

回答：西王庄小区最近几年价格一直阴跌，没有回暖迹象，成交量也很少不建议碰。知春里价格有些高估，不适合入。东王庄有合适的标的可以入，这个盘还未涨起来，位置也不错，品质相比周边来说属于中等偏上，选择小区西边的几栋楼，户型略好些。 重庆的十里长江位置一般，距离地铁太远，综合配套和人员聚集都不太好，投资回避。重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2\/3房，单价不要超过1.6，重点关注2江4岸

提问：房姐老师好！ 家庭情况：双方上海户口，非土著，两娃，小学，家庭到手收入年60W，目前一套自住140平，去年抵出300万，用JLH，做了我的首套，买了闵行的次新电梯110平，贷款6.5成。老婆原籍杭州，那边还有房票。 目前手上30W。想继续2N，感觉好难，房姐给点建议呢？

回答：家庭收入情况还是不错的，既然有这个收入水平，说明能力是有的，并且有更好的自然抗风险能力和进一步开源节流的能力。 如果现在的两套房都已经贷足（负债率高于60%），那么两套房存在可以忽略，只适用于增添一些信用卡信用贷备用。 30万首付的选择面很少，但在部分二线城市因为评估问题还可以充当首付。 杭州是不够了，房价接近北京。 重庆30万一套可以买轨交内的小两居地铁次新，加上你的xyk额度，应该可以再凑一套。 注意现金流的计算。

提问：房姐，国外生活，有绿卡，但还是中国国籍，之前在上海有一套老破小，18年卖出，手头有现金$80万，还是看好国内的未来，想要回国买房，可以入北京上海吗？如何解决购房资格？还是做重庆？

回答：可以。 北京上海破限购都是直接结婚（如无户口可能） 80万美金相当于550万左右人民币，大笔资金往往先投一线城市，剩下再填充二线舢板。全部资金量直接去重庆沈阳，都是10-15套以上的建仓，需要提前准备4-6张贷票。

提问：房姐好。小白一个，纯新人。目前在特区808有一套134平东西向三居，月租金10500，在东直门外18号楼有一套56平两居南北通透央产经适房，月租6500。自己在三里屯附近租房住，月租15000。家庭月收入3万左右。单位在朝阳门附近，孩子在朝阳实验上小学。请问，1、特区808房子有持有价值吗？2、如果想改善居住环境，同时兼顾孩子今后小升初更好的学区和上班方便，有什么推荐的标的？两室两卫，南北通透。3、手头资金不多，换房必须先卖房，您有什么建议？

回答：1. 特区808很小， 缺点是略破，交通不是太方便 去地铁走路约15。 合适的机会可以出掉 2. 可以看下太阳宫的房子，例如 冠城大通澜石、太阳公元、火星园等 3. 先卖房，期间筛选出期望的小区，持续关注是否有合适的标的，尽量拉长交易周期

提问：房姐，关注很久，首次提问，请您指导：（1）现在国内疫情接近尾声，国际金融市场比较动荡，有发生经济危机的可能，都在搞货币宽松，在这种内外部环境下，北京后市预计如何发展，现在适不适合买房，还是等一等。（2）西城广外有1套朝北的一居，春节前后一直看房，计划出掉换为广外“车站西街15号院”公房小两居（单价9万）或朝阳有学区位置如“西坝河北里”公房小三居（单价7.4万），有保值增值和带点学区中等不要差诉求，两边的利弊如何，您推荐哪种？（3）西城广外单价9万老公房值不值得考虑，入西城有什么风险？麻烦您！

回答：当前看对国内楼市影响不大，后市无法预测，不过回看非典后的房价是涨了一波 建议换到朝阳学区，平衡风险 如果是带中等学区可以战略上回避西城广外一带，9万公房完全是学区支撑，投资并不看好，和你的增值诉求相悖

提问：房姐您好，我和老公两人，33+一直在朝青附近租房，今年想淘换个小房子自住，预算总价400左右，子弹150，他在昌平上班，我在百子湾，月6w+,公积金两人都满额，sfsd，有点纠结东边和北边……在优质社区的一居和其他楼盘二居纠结……现在看了珠江罗马，一线国际，京棉新城等周边楼盘……一二居都有看，请您给指个方向

回答：建议看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 、晨光家园。北边要看回龙观板块才选择比较多。尽量买二居，你们现在买是暂时过渡未来肯定会置换，首套保值为主

提问：请房姐指教，青岛人，有1500万现金，想买北京房产，应该买哪里，怎么分配最合理。

回答：你好，1500万资金很大量级。 山东整体不适合，基本只有北京上海深圳可以装下。 1500首付，首先需要考虑「贷款」，怎么才能贷足？ 单套房产贷款超过1000万比较难，也就是说，如果购买总价1800以上标的，贷款可能不足。 除了贷款本身上限，个人收入流水也对应贷款能力，需要先看过你的流水材料，评估流水适合进行怎么样的贷款。 1500建议可以分拆成两套，总价1700+1800左右。 这个区间，适合望京一套标杆品质花园＋CBD周边高层平层带中国尊视野。 不能深耕北京，又有大笔资金，就购买性价比和品质上选的标的。 如果贷款流水不足，有可能还需要调整标的的范围，类型。

提问：您好。东三环的盛世嘉园，西南朝向127平米758万，请问如果投资，您觉得怎么样？可以入吗？未来有没有潜力？

回答：盛世嘉园因为交通和周边街区问题，存在一些硬伤。 加上小区内部有部分办公，群租房也比较多，所以有一定折价。 5.5-6.5万是常见的价格，如果没有特殊加成赠送，考虑的兴趣不大。

提问：房姐您好！首问：置换一套房子，总价预算650万以内，希望居住环境好一点、离地铁近一些，未来有一定增值空间。请问看珠江骏景、玺萌鹏苑、草桥欣园、冬季星空、恋日家园，如何选择更妥？非常感谢！

回答：珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱 玺萌鹏苑比较新，问题在于距离哪个地铁站都不近。交通不便利 草桥欣园和恋日花都还不错可以看看具体标的再选择，冬季星空性价比一般

提问：你好房姐，己付费，请教，想买北京好地段房产，外地人，沒购房资格，怎样能买上？

回答：你好，目前北京房票获取有以下几种方式： 1.结婚是最容易也是最的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 2.其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 3.高级人才，有的单位落户； 4.北漂久的，有人有5年社保 个税。 5.某些法拍，可以不限购。 6.注册公司，以公司名义购房 其实到了后期，我们都不得不上一些代持。

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