我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐您好，新人首问：北京昆仑公寓40年商住房怎么样？400平要3600万值得买吗？我是看重位置和户型。

回答：你好，昆仑公寓的定位是豪宅。自住是非常好的选择。 紧邻、第二、第三使馆区和燕莎商圈，亮马河之北，昆仑饭店之西，世界购物中心，俯瞰朝阳公园，机场咫尺可达。 建筑上空2000平米空中花园式会所，健身房、会议室、商务厅一应俱全。 但是投资角度看，惨不忍睹，2007年开盘价7万售罄，严重跑输大盘。 以下为北京各个板块的标杆盘，自住+投资都是比昆仑公寓更好的选择： 1.大屯：嘉铭桐城 2.亚运村：远洋万和城 3.太阳宫北：太阳公元 4.太阳宫南：凤凰城 5.望京西：东湖湾 6.望京东：远洋万和公馆 7.来广营：望京金茂府 8.酒仙桥：阳光上东、丽都壹号 9.霄云桥：霄8 10.朝阳公园桥西：棕榈泉 11.朝阳公园桥东：泛海国际 12.大郊亭：金茂府 13.德胜：阳光丽景 14.菜市口：中信城 15.陶然亭：朱雀门 16.万柳：万柳书院 17.回龙观：金域华府 18.东坝：恒大华府 19.亦庄河西：金茂组团 20.丰科：中海九号 21.宋家庄：北京金茂府 22.亦庄北：紫金壹号院 23.朝青：星河湾 24.双井：富力十号（或富力城D区） 25.黄村北：公元九里 26.长阳：紫云家园 27.良乡大学城北：金地朗悦（或国誉府） 28.门头沟 ：润西山 29.金融街：中海凯旋 30.西北旺：西山壹号院 31.车公庄：锦官苑 32.王府井：霞公府 33.崇文门：新怡家园 34.五道口：唐宁one 35.玉泉路：远洋沁山水 36.东大桥：新城国际 37. 翠微：颐源居、西钓鱼台嘉园 38.清河：华润橡树湾

提问：房姐您好，关注你挺长时间，也学习了很多，有个困惑还请指点一下。现状：北京有两套房，都在广外地区，一个朗琴园120平（自住）另一个小马厂西里50平（出租）。考虑：为了抵御未来的通胀或者抓住核心城市下一波上涨的机会，想再买一套房。问题：1，因为目前在北京工作十几年了，后期两三年后，会到广州工作，生活。所以这套房买的时候（打算今年年底明年年初出手），城市选择上，是这次出手就在广州买，还是说先在北京买，等两三年去广州的时候，再置换，把北京卖掉买广州？2，小马厂这个房，是可以长期持有，还是考虑卖掉合适？谢谢，期待回复

回答：你好，感谢付费！ 现在抓紧时间买广州，深圳被调控之后，所有的投资客把目标盯上广州，现在热门板块已经涨幅20%左右，趁着楼市上升期，先吃一波红利。 小马厂西里建议出手，置换一套通州或者亦庄的刚需盘，吃下一波北京房价上涨的红利。 当然，如果月供能力不错，建议置换到望京或者双井改善盘。

提问：房姐您好，sfsd目前在中关村上班，想兼顾望京，cbd，首付200左右，总价想在500以内，首套先不考虑学区以自住和投资为主，目前看了安华西里，预计去看小关北里，房姐可以帮忙分析一下这两个盘，再给推荐一下其他盘吗？谢谢！

回答：这个价位基本都是跟随大盘。 安华西里里面的交通部部长楼，带地下车库，不过出房比较少，有合适的标的，可以优先考虑。小关北里小区环境稍差，地理位置也一般，可以做为备选 还可以看看华严北里、安慧北里、慧忠里、安贞里、安贞北里。

提问：拨冗评价下旭辉御锦 拟卖掉珠江帝景的2居换一个带院子的洋房 纯自住 谢谢

回答：你好，旭辉御锦位于温榆河墅区核心区，周边多河富水，林木覆盖率达34%。西侧为北京重点打造的温榆河生态走廊，东侧紧邻小中河及河畔百米景观带，北临5000亩体育公园及生态湿地公园，生态自然，区域生态环境好。 自住环境不错，但是交通，生活配套，学区，产业都没有，所以房价也一直跑输大盘。 如果考虑自住，更倾向入手顺义别墅或者孙河。

提问：房姐你好，2015年底在甘露园南里（朝阳园后边）买了一套小两居老破小，公积金贷款120万，现在贷款还有差不多110，因工作在中关村，又18年本人生了小孩，现在奥森租三居房租很贵。因此产生把老破小卖掉的想法（81年的六层板楼无电梯），想问问房姐这个位置的老破小是否应该抓紧出手？然而可换房的空间很小，一开始像无头苍蝇一样乱看了几处新盘，比如北七家的几个和公园十七区公园悦府，都开始考虑用家人的首套指标来买了，但怎样都觉得压力超大，本人收入稳定（外企IT）但目前是家庭收入者。二套购房的话首付比例太高了找不到方法，貌似抵押贷也很难实现吧？公司同事推荐的一个靠谱中介推荐了天通苑特价房，要求买房者必须京户（我满足），但贷款比例很少。另：在东城有处老公房平房，所以学区并不是首要考虑。房姐请问 像我这种情况您推荐天通苑的两居吗？区域有建议吗？最近为买房方案殚精竭虑，冥思苦想，还好找到了这个公众号，期待您的建议！谢谢

回答：不了解你的资金情况和收入情况。需要保证你的现金流能覆盖月供的2倍，按这个比例来调整房子的总价，可以找机构做垫资全款抵押，当然用家人的首套也是可以的。如果自住的话天通苑2居不如看回龙观板块，例如望京新城 、首开智慧社、领秀慧谷 更合适。

提问：房姐，您好，新人首问，本人外地户口，40岁，今年刚取得研究生学历学位，媳妇也外地户口，夫妻俩做生意，目前在西城西安门租住平房，居家办公，西城社保已有14年了，小孩6岁，今年在西城区顺城街小学就读，目前手头有1000子弹，年入120W，以媳妇名义2010年入手河北固安孔雀大卫城114平3居房产，贷款已还清，毛坯空置，目前想通过本人尽快北京积分落户，一是小孩5年后小升初，二是本人年龄快45了，研究生学历+累计15年社保+计划连续3年缴纳个人10万\/年+计划购买城六区之外房产一处+计划工作外移至城六区之外，对房产完全白菜，之前订过大兴区的绿地海珀云翡3居（因北京新政首付比例提高退款了），订过金府大院（因未能按时开盘退款了），最近在看4号线天宫院保利春天里9套、枣园中建国际港3套，纠结的房产小白，目前核心需求是为获得积分落户职住加分，不住，3-5落户后出手再在西城购买房产，现在向房姐请教指点： 1、整体指导城六区之外购房需求，2-3居，450W内，积分落户加分，实现保值增值，3-5年后好转手； 2、城六区之外房产，根据目前居住在西四附近，顺4号线地铁南下，定位4号线大兴区域，是否合适，保值增值，还是考虑其他城六区之外房产？ 3、4号线大兴区域，哪些房会保值增值好些，目前就看了天宫院保利春天里、枣园中建国际港，天宫院保利春天里2居85平340W，枣园中建国际港2居90平430万，哪个更适合入手？地铁到达天宫院60，到达枣园35，地铁到达天宫院60，到达枣园40； 4、还是可以再看看4号线最近的归属大兴区的西红门区域？兴海家园？地铁30到达西红门； 5、入手的话，是贷款合适还是全款合适？从后期再购买西城区房产看，目前以媳妇还是本人名义购买更适合? 6、如果积分落户到大兴后，再在西城区购买房产，能否实现户口从大兴区迁到西城区？ 万分感谢！

回答：1. 积分落户基本是熬鹰，难度非常大 2. 大兴板块没问题，还有昌平回龙观板块很可以 3. 中建国际港保利春天里，另外 金融街融汇 也不错 4. 西红门备选吧，这一片可选楼盘不错 5. 全款能保留你的sfsd的资格，不贷款的话写你们俩的都可以 6. 现在应该可以转，这个还要看以后政策是否有变

提问：房姐您好！很欣赏您对于房产交易的清晰逻辑和独特洞见，最近我打算购置一套在北京的自住房，想向您请教一下。我和先生是新北京人，刚结婚，近两年不打算要孩子，对也没有执念，首付预算400~500万（相当于积蓄的一半，剩余钱希望花在率更高的其他投资领域），月供3万以内毫无压力。目前工作地点在东三环，租住在大望路核心地段三室两厅双卫的高层楼房，月租金2万5，三居中一间主卧两间各自书房（两人均较多时间在家办公）。我们购置房产的目的是为了改善居住条件，能够按照自己的想法装修；对于房产没有执念，已经做好了当大额消费的准备，长期来看能保持年化2%~3%左右的增长率已经满意了。现在集中在看3个小区： 1，华贸国际公寓的一居室：80平米，约700万出头，单价约9万。优势是周边商业和生活配套极其成熟、出行便利、物业负责。不足之处是面积小、没有单独书房、没有双卫、朝向不行。 2，远洋天著二期：180平米，约830万，单价约4.6万。优势是小区环境和物业好、周边均低密住宅（尽管有普宅和回迁房）、户型宽敞明亮。不足之处是位于亦庄听上去土、周边无地铁（虽然我们也基本不坐地铁）、只有基本生活配套、今后进城高峰期会花时间。 3，枫丹壹号二期：112平米，约680万，单价约6万。优势是总价低、小区环境和物业都尚可、户型有赠送书房和门厅也较为明亮。不足之处和远洋天著差不多。另外虽然枫丹壹号宣称属于南海子公园房产，但我们逛过南海子觉得实在是土气，所以公园地产的噱头对我们而言加成不大。 请教房姐您觉得以上选项哪个更适合我们？非常感谢，盼复！

回答：华贸国际公寓周边非常成熟，同时价格也有些高了，你们长期居家办公，空间和户型对你们很重要 远洋天著面积大单价低是优势也有缺点，成交周期非常长，位置并不好，短期周边配套很难起来。 最后推荐选枫丹壹号二期，这个盘位置比远洋天著要好，面积适中，户型不错，也有一些配套，周边发展速度也很快，南海子公园周边大多是高档商品房，人文环境更优，未来随时可以出手置换 不缺接盘人。

提问：你好！想在西五环内买个大点的带院子的房子，目前了解的有西山美墅馆、檀香山、西山美庐、中间建筑、燕西台等，预算3000_4000w左右，从居住及保值增值看，哪个小区比较合适啊？谢谢！

回答：推荐 西山美墅馆和西山美庐，西山是2000年就形成的高档别墅板块，认可度还是很高的，相对有一定保值属性，属于北京自然景观和人文景观结合的地方，也是离北京最近的山区

提问：请问您丽泽片区未来成长性如何？我家现在丽泽次新三居160平米。未来是否保值或成长空间？ 我太太房子在海淀百旺区域。小孩后年上小学户口就落在太太房子下。前段想过换，但具体操作觉得也不容易，丽泽房子当前交易价格也不高（我丽泽房子1000万左右）。要换海淀好的有困难的时候且会损失面积。请您指点下思路。谢谢！

回答：丽泽商务区，目前是接近洗干净，接近恢复合理价值。 关键在于1000万总价在北京可以有很多不错的选择，喜欢热闹的可以双井，上班族动静结合的可以选望京，丽泽作为一个商务区，在商务\/商业属性上距离已经成数的CBD\/望京都还有不小的距离。 另外一点，看到丰台这个字眼，内心总是忍不住平级再降几千。 百旺本身带学区，还要换什么学区呢？ 目前资产处于待培育拔高的阶段，学区消费量力而行。

提问：新人首问~ （求匿) 美丽的房姐你好~问题如图，感觉自己想法有点固执和幼稚，大概率会当了接盘侠，但是又实在很不喜欢老公房（踩过94-98年的)，求指点，感谢！

回答：苹果社区北区办公设计，涨幅较差。公园1872 涨幅较低，租金高的类型。 推荐排序 朝阳无线\/金港国际苹果社区北区\/苹果社区北区, 建议在朝阳无线\/金港国际中选择

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