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提问：如果有正经工作，银行给个50万，留10万月供随便买套400万三房一步脱贫。\/\/@楼市大湿兄:只要方法得当...完全可以 要怎么做？

回答：这里说的是杭州 杭州银行可做贷9成的房贷产品。 400万三房，评估400万，贷9成首付约40多万，剩下几万月供。 如果评估更高，比如500万，贷款就是450万。

提问：房姐好，新人首问，请教：现有亚运村安慧里2居一套，想换总价在1000万以内的三居，夫妻俩，孩子和父母同住，改善现有居住环境（小区人不要太杂，素质高，人车分流）并有增值潜力，没有学区需求，本人和爱人的工作地点分别在北太平庄和大屯路奥运村附近，孩子以后上学也在北太平庄附近，求推荐小区？另外换房是否一定要先卖再买？有什么注意事项吗？

回答：选择并不多， 建议看下奥森板块 1. 奥林春天的三居 户型很好全是南北通透，密度也很低，缺点就是没有电梯。 2. 还可以看下 世茂奥临花园的三居，物业管理不错，外立面维护也比较好。主力户型为南北通透三居室，三面朝阳。 先买还是先卖要看周期，上涨期先买，下跌期先卖。年底一般属于周期性市场低点，适合先买再卖。当然同时进行也是可以的

提问：房姐你好，关注你很久了，之前新人首问没有回复，再问一次希望可以回复哈 SFSD，年底满社保5年，考虑抓紧上车，刚结婚不久准备买房自住+，我们两个工作在望京和西二旗，未来的工作地点也大概率都会在这两个方位，对学区没有特别要求。首付200万左右，在看450万左右的标。 目前看了酒仙桥、北苑、回龙观和望京： 酒仙桥以老破小居多，实地看了一些房子之后放弃了； 北苑这边看了老北苑的新北苑，从增值配套来看新北苑的居住体验和空间会更大一些，但是可选择的标只有华贸城450万左右的loft或者67平小两居，整体有些学区溢价； 回龙观我关注了一些房源比如国风美唐，公园悦府，流星花园等等，上周去看的公园悦府450万85平的两居室，实际面积在63平左右，但是房子不是满五，对于我们SFSD感觉不是很合适，首付要交240万，但房子整体我们还是比较倾向的； 望京这块能够到的盘比较少，基本就是南湖X园和望京X园这些小区，选择空间不是很大，但从投资角度来讲应该是比较好的。 我的问题是： 1.目前我的这种情况选择哪种盘会比较合适，或者房姐有没有其他推荐 2.如果买公园悦府目前的情况是否可以入手 3.沈阳铁西区有一套金地名京洋房两居，从入手到现在涨幅已经，是继续长期持有还是卖掉在北京换更多的资金筹码 以上是我的问题和情况，望房姐回答～

回答：1. 回龙观更合适，到望京还是西二旗距离都不远，望京400+的盘基本都是老破小 2. 公园悦府可以入，还有华润的万象悦府、紫金新干线 3. 沈阳建议出掉，现在已经是相对高点，继续持有的利润不大，建议换筹到北京填充筹码

提问：房姐，麻烦您解读下甚至的限购政策，以及对深圳楼市的影响。多谢！

回答：深圳这一轮政策，影响的是3年限购。 深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷，暂时废掉了5+2\/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。 715新政后，贷款成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。 —————— 深圳715政策的出台在意料之中，情理之中。 前几天已经讲过：一般新一轮限购政策出台的时候，大部分人房子已经买完了，价格也涨到头了。 而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。 —————— 接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。 —————— 715政策事一发华丽的礼炮，体面而正确。

提问：房姐您好！很欣赏您对于房产交易的清晰逻辑和独特洞见，最近我打算购置一套在北京的自住房，想向您请教一下。我和先生是新北京人，刚结婚，近两年不打算要孩子，对也没有执念，首付预算400~500万（相当于积蓄的一半，剩余钱希望花在率更高的其他投资领域），月供3万以内毫无压力。目前工作地点在东三环，租住在大望路核心地段三室两厅双卫的高层楼房，月租金2万5，三居中一间主卧两间各自书房（两人均较多时间在家办公）。我们购置房产的目的是为了改善居住条件，能够按照自己的想法装修；对于房产没有执念，已经做好了当大额消费的准备，长期来看能保持年化2%~3%左右的增长率已经满意了。现在集中在看3个小区： 1，华贸国际公寓的一居室：80平米，约700万出头，单价约9万。优势是周边商业和生活配套极其成熟、出行便利、物业负责。不足之处是面积小、没有单独书房、没有双卫、朝向不行。 2，远洋天著二期：180平米，约830万，单价约4.6万。优势是小区环境和物业好、周边均低密住宅（尽管有普宅和回迁房）、户型宽敞明亮。不足之处是位于亦庄听上去土、周边无地铁（虽然我们也基本不坐地铁）、只有基本生活配套、今后进城高峰期会花时间。 3，枫丹壹号二期：112平米，约680万，单价约6万。优势是总价低、小区环境和物业都尚可、户型有赠送书房和门厅也较为明亮。不足之处和远洋天著差不多。另外虽然枫丹壹号宣称属于南海子公园房产，但我们逛过南海子觉得实在是土气，所以公园地产的噱头对我们而言加成不大。 请教房姐您觉得以上选项哪个更适合我们？非常感谢，盼复！

回答：华贸国际公寓周边非常成熟，同时价格也有些高了，你们长期居家办公，空间和户型对你们很重要 远洋天著面积大单价低是优势也有缺点，成交周期非常长，位置并不好，短期周边配套很难起来。 最后推荐选枫丹壹号二期，这个盘位置比远洋天著要好，面积适中，户型不错，也有一些配套，周边发展速度也很快，南海子公园周边大多是高档商品房，人文环境更优，未来随时可以出手置换 不缺接盘人。

提问：房姐，能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗？比如东直门8号、朱雀门叠拼房型等等。

回答：东直门8号新盘溢价较高，东直门这个位置商圈固化，未来定位也是交通枢纽，却少一点生活氛围，相比不是选择 朱雀门属于自住品质盘，不包含学区溢价，自住是不错的选择 次新推荐看看西城的 朱雀门、一瓶、融泽府 ，还有四季青的诸子阶 朝阳：太阳公元 富力城D区 ， 海淀：碧水云天 光大水墨 也是较好选择

提问：您好，想向您咨询2个问题 1.我们到明年6月才可有购房资质，外地人、二套贷款 ，到时候整体持币200万，再可借30万，目前我们租住在顺义马坡，考虑顺义城区的双兴东区（96年，离地铁10资金稍稍紧张主要装修太老自主需要装修）或者 马坡附近99年马坡一区、09年佳和宜园、香悦四季类似房 二套首付210万左右；家中有10个月大宝宝，希望可以买房能上公立幼儿园 ，您是否有什么建议 2.我们整体家庭收入税前60万，没有北京户口，小朋友上小学前可能再换一下房（为了上小学），不知道您怎么看因为持币较少是否有北京其他城区的推荐房或者买小的 外面租，是否有建议

回答：你好，感谢大额付费！ 如果月供能力不错，其实更建议全款抵押的方式，首付2-4成买总价500万以上的楼盘，望京板块自住和投资是更好的选择。 北京目前一部分资质不错的小区，可以抵押8.5成左右。 比如望京新城，南湖东园等。

提问：新人首问，急，大谢！ 本人北京东城户口，未婚，39岁。摇上了后沙峪的共有产权房，55%产权200万，首付60万即可。目前与父母共住角门东里小区的一个小二居，94年左右建成，大概卖400万。 因为个人收入和家庭存款都很少。个人税后8000元到手。一共只能拿出50万买房（共产房首付还借了10万）。 请问， 1，我这种收入情况是否应该入后沙峪共有产权房？（这个问题比较急求，最近几天要交首付） 2，如果不入，还有什么方法可以上车吗？难道只能等着继承角门的房子？（因为父亲不同意买卖给我，，，思想比较老旧保守，不认为房子有增值属性） 3，为了尽快增加收入，能不能用自己手里的30投外地一二线城市法拍房？折腾几年再买北京？ 请房姐指点！

回答：1. 共有产权房是坑 共有产权房，不是房子，产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的不是再卖出50%的价格。 共有产权房，产权风险敞口太大 勿碰 2. 看下环京的 大厂、燕郊等地的新盘，一定要交通便利的板块，投资一套 长持，法拍不建议入容易被坑，还可以看看沈阳二手

提问：房姐您好，新人首问。 外地户口，北京已满五年社保，在外地与老公共有一套，本人征信未显示房贷记录。子弹300，前提是卖掉另一套天津房产。两人工作基本都在西边。 1.     Li婚大法：是否有必要走，中间涉及生娃，可能要fu婚，没法满足一年要求。这期间可能的上涨幅度是否会很多？是否有必要付出一年的时间？就怕一年过去就买不起了。 2.     不li婚：用二套买，公积金商贷组合，预计总价500，不考虑全款垫zi前提下，如果考虑一点学区属性，兼顾投资，您是否有推荐的低端的两居，回龙观？石景山？丰台？大兴？海淀能不能有合适的够得上的（考虑海淀是想着如果能积分落户，孩子可以直接上学）？ 3.     如果考虑纯投资，是否有推荐的小区的两居。看您之前的帖子比较推荐朝阳，但是朝阳距离工作地点远一些，朝阳比回龙观之类的投资价值更高吗？ 4.     您是否了解，丈人的房产，丈人的hu口不在里面，女婿是否可以在房产里新立户？ 5.     纯探讨，如果先li再结，再li,买房时拿着次的证件去，是否可以认定首套，不知道房姐有没有听说过类似的操作。

回答：1. 尽早上车就对了，涨幅能有多少谁也预测不了，可能微涨也可能向深圳一样突然30+% 2. 500左右回龙观比较合适。海淀就是学区溢价比较高，重点看学区就可以入海淀 3. 500左右的标的，回龙观、朝青、常营、亦庄、通州 都是不错选择。长期的涨幅差距不大。 4. 应该是不行 5. 不是太懂你说的意思，是否首套和你某一个证件没什么关系。北京首套认定标准：1 北京名下无房， 2 征信记录里个人住房贷款笔数为0 ，3 之前从未有过公积金贷款记录 ，4 不能在离婚一年内申请商贷否则算2套

提问：房姐您好，目前爱人在密云当高中老师，本人在亦庄工作，家庭月还款额月3.5万。目前密云城区有一套房，市场价240万，全款，考虑抵押。手里现金100万，亲戚40万。买房，投资用，之前考虑三个顺序方向：1、亦庄限竞房，自住概率较低，本人概率不会长期在亦庄；2、怀柔新房水岸雁栖，怀柔和密云的规划重点都在怀柔科学城，赌其能发展；3、密云南边高铁站，自用刚需，但觉得后期增值乏力，不利于以后市区换房，好处就是目前老人直接可住可用。目前老人在辽宁县城有一套两层的商用门脸估价40-50万左右，目前是否合适出售；看您推荐的主要也是在十里堡青年路板块，希望听听您的建议，且资产的运作建议。

回答：1. 如果你考虑持有8年以上，期间不能抵押， 限竞房可以考虑 2. 你已经有一套密云的房产，再入一套怀柔或者密云真不建议，仓位集中风险过大。 何必去赌怀柔科学城，还不如大兴和亦庄靠谱 3. 商用年租售比低于5% 就出售掉，没有持有价值。期望未来跑赢大势主淘朝阳，具体分析看看精华主题

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