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提问：您好房姐。新人首问，烦劳指教。 非京户，单身，名下无房，10年北京社保，首房首贷，手头购房资金准备比较充足，3500，有新公司在运营，公司流水也不错，银行的朋友提醒可以做经营贷买房，不过提议在东西城，这位置我有些犹豫，中介的朋友也建议缓一缓这个地段。 买房主要为了主要保值增值，同时结合家人自住，海淀，朝阳，西城，东城都可以。计划参考您的自住+分开配置，自住+西城老破小？可接受5-8年更换。目前看过御玺现场，和嘉园在一起，感觉想象空间偏弱。其他在看的有清河橡树湾，望京橄榄城，西城中信城。中介也在推荐四季青的新盘，还有朋友也提过朝阳的使馆一号院。随时可入，想请房姐推介下楼盘及合适的价格区间。多谢。

回答：你好，西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵，未来空间一般，没什么性价比。 后面这几个盘对比排序： 望京橄榄城西城中信城清河橡树湾 非京户，单身不建议这么早考虑西城学区老破小，买望京 最稳，橄榄城不错。

提问：新人首问，家有二娃，24年上初中用，想买个学区，dyd全款300-400上学用，目前看的朝阳南湖东园二区陈经纶分校，请问还有什么推荐？现在买还是等等，现在房源感觉少了很多。

回答：南湖东园二区挺不错，小学一般，对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶，可以做为选择。其它还可以淘下亚运村板块，可以看看慧忠里，对口朝外本部，九年一贯制；还可以看看安慧北里安园，对口陈经纶嘉铭 建议春节前后就入，春节后会有周期性小阳春

提问：房姐好，本人北京户籍，孩子三岁，现住在朝阳区美景东方。现因子女教育兼顾生活及保值，想换个三居室，预算750万-800万。原房产可以卖580万，计划贷款200万。家庭年入30万。我的问题如下： 1）之前看过亦庄金茂悦133平米三居，环境房型都很好。中介说人大附12年一贯制，但是因为要从朝阳换到亦庄，请问是否值得？亦庄未来发展如何？ 2）如果在现有小区购买一套三居(北向 760万) ，美景东方的小区对口学校(垂杨柳中心小学，汇文垂杨柳分校)师资如何? 3) 之前看房姐推荐望京地块，请问在预算范围内，是否能有推荐？ 4）我们之前在北戴河富力和园有套房产，当时考虑父母养老兼顾投资，是否需要出掉？ 5）预算范围内是否有其他房产可以推荐？ 问题比较多，请房姐指教

回答：1. 亦庄发展没问题可以入 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类，比较一般 3. 可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，品质尚可 4. 投资就出掉，长持就是亏损 5. 还可以看看金域华府的115P南北三居，双卫，品质好，也有学区，育翔+161分校

提问：房姐你好，我和男友都有北京户口，有首套购房资格，目前一人在西二旗，一人在五道口上班，月薪税前一共4W吧，男友手里子弹200-250左右，我有100出头吧，我们本来是想婚前各自把首套资格用了，他买个两人的婚房，我自己再买个小房子。关于婚房，目前看的想入手融泽嘉园，融泽的房子，有满五的和不满五的，以87平的两居来说，满五的话大概460W左右，不满五的话大概425W左右，不满五的总成本会低，但不能多贷款，首付要到350以上，就得我们俩一起买。大体情况就是这样，整理一下我的几个问题，希望房姐给些建议，帮帮孩子吧~ 1、 融泽嘉园满五（可以多贷款，男友自己买首付够，我的首套资格不需要用）和不满五（总成本低，但首付高，需要我们一起凑首付，相当于一个首套资格没了，我的首付款也搭进去了），买哪种划算？ 2、 假如男友家里还能借到钱自己付350的首付买不满五的，我的首套资格还在，这样的话是考虑满五的还是不满五的合理？也就是说应该选总价低还是选多贷款？ 3、 融泽两居的户型，我们在考虑87平和98平的，如图所示，各自有优缺点，87平的问题是次卧通过厨房二次采光，基本采不到光，优势是价格低二三十万，客厅和主卧朝南，98平的问题是客厅朝北，优势是两个房间很大，南北通透，这两个户型您觉得哪个更好一些？ 4、 除了融泽，您觉得我们还可以考虑哪些区域？想上班不要太折腾，另外能有一定增值空间，未来几年好置换的。我们希望小区不要太老，15年以内，10年以内。 5、 我自己买的小房子的话，100万出头的首付可以考虑哪里呢？这个房子想的是短期租出去，未来父母退休了还可以来养老住，所以希望小区新一点，环境配套好一点，能有点增值价值就更好了。

回答：未满五的需要把税费一起加进去再比较，未满五标的能便宜10以上，就买未满五的 还有 领秀慧谷 北京北 新龙城 也可以淘下 100+首付建议看东三东四的90年后的公房，主看 团结湖、劲松 这两个板块租金不错

提问：房姐您好，新人首问，看了您的其他回答，想再进一步请教下，本人sfsd, 首付预期180-200，需要自住兼保值，1.看了东三环附近的公房，但想要95后的，管理较好的小区，比如农业部宿舍的，想问下类似的小区是否还有其他推荐，现在看到的单价在7.8甚至8.6，是否溢价太高，应谈到多少合适？2.老房子的话，是否需要担心房屋质量问题？3.新房的话，新天地，中海寰宇，您认为哪个性价比更高？4.东三，东四附近的00后的商品房小区是否推荐？00后商品房与95后公房，五环外新房相比，在保值方面，您建议的排序是？谢谢！

回答：单价到8溢价太高，保值角度完全不推荐，7左右可以考虑 老房子质量并不差，需要选对筹，推荐看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 中海寰宇时代更好 00商品房=95公房五环外新房

提问：您好，想咨询下您。本人北京户口，未婚，在京无房产，但是在外地有一笔小额房贷，所以借不到很多，自有首付200~300万左右。工作稳定，每年净收入七八十万人民币左右。想在北京入手一套小户型，主要是投资保值升，想听听您的意见应该考虑什么样的区域和户型。谢谢！

回答：你的现金流还不错，如果二套的话，试下全款抵押买。 望京看下望京新城，或者青年路的二手房，比如青年汇佳园。另外还能看看九龙山的二手房， 例如 CBD传奇、风度柏林。尽量买两居

提问：房姐好，新人首问。基本情况：我和我媳妇儿非京籍，有工作居住证，首F首D，首付180，月供1.8左右，近两年要孩子，准备买个小两居，媳妇儿在白石桥上班，年后可能换工作，我在亦庄上班有通勤班车城内都可以。目前我俩更倾向于买北边，看了两三个月感觉安慧里的房子比较合适，91年钢混，装修还可以的房子报价470左右。安慧里小区内有示范幼儿园，这个是吸引我们的一个点。 关于小区和房子有几点问题还望您给些建议 1，安慧里小区怎么样？有没有什么硬伤或雷区？房龄91年的对后续好出手吗？ 2，我俩更倾向于钢混，一是贷款年限长一些，二是感觉更安全，不知道这个想法对不对 3，我们主要考虑交通方便，周边配套完善，幼儿园和小学都还可以，除了望京我们不想去之外，还有其他小区适合我们的吗？麻烦您推荐一下，多谢！

回答：你好，安慧里是90年代的公房社区，特点是以塔楼为主，占地巨大，绿化和社区环境比七八十年代公房略好。 但是本身还是公房社区，能不能入手，还是要看性价比。 安慧北里、慧忠北里也可以关注

提问：房姐你好。目前情况是大娃后年上学，想卖了郊区房，再添置些约350+贷150，总不超500想在西城广外买个房子，不是必须牛小，主要考虑教育均衡。731后买西城的房子会不会有下降？是现在买（731有点紧了）还是可以等年底或明年会是更合适的点呢？另外，广外的房子有什么推荐的小区吗？觉得可能500内也就买个小的占个西城学位，是另外租一个方便还是将就着住合适？

回答：西城广外荣丰2008 和 信和嘉园 这两个小区可以淘。广外比较均衡 ，731后买没问题。如果月供能力不错 对自住品质有要求就选择租房，否则节省资金将就住，更多要看你自己的实际情况。

提问：房姐您好，听了您的指导，最近一直在踩盘。sfsd，子弹170。以下均是商满五。1.望京新城，97年的房子，东南向高层，73平一居室，455w。2.炫彩嘉轩，06年，东西通透，顶层，56平一居室，390w。3.天通苑西二区，次顶层两居室，138平南北，445w。4.天通苑西二区，有电梯中间层两居室，124平东西向，387w。5.天通苑东三区法式，四层没电梯，133平南北三居室，440w。按照投资角度，还望房姐帮忙排序，并给出哪些房子还有砍价余地。天通苑西区和东区单价一样的基础上，优先选择哪个区的房子，选筹的原因是什么呢？阿里巴巴总部入住会对天通苑和望京的房价哪个影响更大些？谢谢！

回答：炫彩嘉轩性价比不高 53412 东三区的品质相比还可以，户型和楼层都比较合适，价格谈到3左右性价比会不错 可以重点看 东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近，属于不错的位置 阿里对望京更加利好

提问：您好房姐，新人一枚，纠结很久，希望您能指点迷津： sfsd，子弹200左右，想买一套自住，未婚，计划如果以后在北京定居，嫁人以后这套房子会留给非本地居住的父母或给父母换购，所以也需要有一定潜力。 主要纠结2个点: 1，地区选择，由于之前的租房经历最习惯亚运村\/亚运村小营片区，但也考虑望京；次选酒仙桥、北沙滩；次次选十里堡、团结湖区域；不知道这个优先级是否合理 2，纠结是买老小区2居户型，还是次新盘的一居室or开间；不知哪种空间更大 先谢房姐！

回答：1. 亚运村和小营学区溢价较高，能看的标的比较少，投资属性的选择看 酒仙桥、十里堡、团结湖板块。购买力需要和你的地段匹配，才更好选筹 2. 地段是选择，其次2居优先。

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