我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐好～新人首问～ 和对象打算结婚买房，今年1月份刚开始看房。我俩都是首套，领证后买，两人合计月入税前5w，我工作3年她1年，没啥钱，父母支持不了太多。 净首付110，总价300的预算。咬咬牙，净首付还可以上浮20w。目标小两居，50～65平之间。 我在五道口，她在望京SOHO上班。所以，一直在看15号地铁沿线的房。顺义仅看了国展附近的，嫌远。望京看了南湖渠三巷6号院\/西八间北里 2套能买的起的，和业主价格没谈拢。大山子社区看了几套，其中，有一套1977年65平二层的两居，纠结中，因为房龄老。 还是想在望京里面\/周边买。但是，目前不知道该怎么抉择了？想听听房姐的选盘，选房建议～蟹蟹～

回答：首套房一定要兼顾保值，后期换房会轻松很多，过于郊区不建议看。 望京可以看下花家地。还可以淘团结湖、劲松板块的老公房，或者常营次新，只看85年以后的，尽可能2居

提问：房姐你好。新人首问。删了两次了。希望能得到房姐指点。 你对成都房价怎么看呢？想在成都买第二套房，套在锦江区三圣乡（无贷款，无学区）。准备卖掉老家绵阳华润的房子可筹到110子弹。两个小孩都半岁。在成都是否需要考虑？想以投资为主，买哪个区域合适（各个区域都有购房资格）？请推荐一下楼盘

回答：成都可以入长期看好， 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。 新区大多最后都死掉的。投资的话可以关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区。 学区就看锦江区 例如 攀成钢流金岁月澳龙名城

提问：房姐，你好，新人首问， 先大致说一下我的情况： 1. 西安工作，社保公积金都在西安缴纳； 2. 西安有住房一套，婚前我先生名下购入，二手价格200w（尚有商贷40w），可能使用证件的问题个人征信系统里没有房贷记录；老家县级市有商铺一套，父母做生意经营在使用，市场价350w（开发商产权证一直没办下来）；手头能凑到150左右；家庭年收入税后33w（流水需要的话可以养一养） 3. 我是北京集体户，孩子6岁，出生时随我户口落在Fesco，先生Jun人暂时没有户口； 我的需求： 因现工作单位与fesco已无服务协议，fesco 暂存的集体户口早晚会要求我迁出，我们暂时在西安生活，但是又想保留北京户口以后万一孩子高考能用上，所以解决方案目前只想到了在北京购买一房子存放户口。 1希望房子总价尽量低，2放户口的同时兼作投资，否则代价有点大，3希望能收部分租金养贷 我的提问： 希望房姐有推荐的适合的投资区域及房屋类型，毕竟不是有钱人而且一直在外地对于北京淘房事宜无从下手，若有其他房屋处置建议的话我也倍感荣幸，感激不尽！！！

回答：建议看朝阳的公房，板块上看下 团结湖、石佛营、甘露园、十里堡、劲松等 小区可以看看这些 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租也都带电梯

提问：新人首问，目前只有100个，北京强佑清河新城一套62平开间（每月还贷一万四），沈阳一套现值110个，沈阳另一套150个。我老公为公司法人，股份跟我五五开。需要100平到140平三居，满足三代人居中。刚开始看房，工作在永泰庄。 请问1. 我应该关注哪些区域？（之前看帖子说天通苑200平以上，但面积大，且复式小孩不方便，小区人车不分流不太好。望京太贵买不起） 2.沈阳房子现值110万那套是否需要卖掉，还是抵押。 3.我首房首贷名额已用，父母北京无房无贷，可否用接力贷，25年？我的银行流水需要注意什么？ 4.目前父母满足共有产权房要求，请问海淀公产房值得么？ 问题很多，麻烦不吝赐教，详细解答。感谢。

回答：为北京增加筹码建议出掉沈阳，筹足200+首付，建议看天通苑平层 可以用接力贷，年限和你父母年龄有关，流水能覆盖总月供的两倍 就是为了长期自住买公产房没问题，如果想投资或带保值属性就别买

提问：新人首问，房姐您好！我和爱人都没有北京户口，今年刚满5年北京购房资格，首房首贷，有一套商办房在父母名下。看了很久，考虑未来孩子出生在北京上学，父母又希望买新房，所以主要关注亦庄。 目前关注河西区的金隅学府二期139平户型、雅居乐京华雅郡的134平户型，以及京东总部边上的招商臻珑府135平户型，想听听您的意见（上学、以及哪里更保值）谢谢老板！

回答：亦庄扎堆一批限竞房，招商·臻珑府 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑，学校有建华实验亦庄学校 金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中 雅居乐京华雅郡 周边配套，绿化环境一般 光秃秃的都是楼，价格偏贵 学校有人大附中 性价比上推荐 臻珑府金隅学府\/京华雅郡

提问：房姐好，需要给房主先解抵押再过户，约好先办网签，然后中介担保再给首付帮解抵押，解了抵押再办过户，这样有风险吗？如果有风险请问都有什么风险？

回答：说下如何做解抵押 1. 房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2. 房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3. 如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：房姐您好。新人首次提问，本人情况：非京籍。无购房资格。但是想现在上车。住望京。一家三口。燕郊和杭州各一套房 有贷款。自己开店纯利润一百左右。子弹140。媳妇家能另外凑900。打算北京买商铺投资兼自用。想问1⃣️是把燕郊杭州两套房出售能凑450再上车还是那两套不动？2⃣️现在上车住宅和商铺是否合适3⃣️ 住宅和商铺有推荐吗？目前住宅中意望京和东面。亦庄也在考虑范围内。4⃣️怎么配置更合理呢？万分感谢

回答：1. 燕郊和杭州两套可以保留，你们1000+的资金租后上车一套住宅 2. 一直以来商铺投资回报都不如住宅，所以不推荐。北京住宅现在上车就合适 3. 望京可以看下融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光等，双井 首城国际、乐成国际 住宅你需要先解决购房资格问题，可以想办法办理工作居住证或者公司资质入

提问：[新人首问] 房姐您好，非首套，如果准备400万，请问小升初能直升的怎么选，有什么推荐吗，目前看了东西海还是不太明确。学区因素考虑，谢谢

回答：学区的风险就是有被调剂可能，小升初没有坑的比较少 ，海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错，西城只能看看德胜了，但是德胜也有7中这个坑，买裕中这种直升的，或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 ，找总价的入。

提问：房姐好，已付费，首次提问，希望帮忙解答，感谢。 老婆北京户口，我个人有居住证。目前清河上林溪一套2居士价值700贷款240，翠微一套小两居价值560贷款150万（翠微房产短期不好调整，小孩明年上学使用）。家庭收入，税后80万左右，房贷总月供2万，有一个租金6000，我们自己负担1.4。目前老婆父母在办理随迁户口，预计3到4个月可以下来户口。想通过JYD投资房产（让中介评估后，反馈两个房子能JYD400万，请房姐判断下400万是否靠谱。）。一个方案是卖了上林溪置换一个大房子，第二个方案是使用老人的房票投资小两居(属于二套，外地有贷款)。贷款方式也有两种方式，一是使用接力贷+JYD，二是直接JYD的400全款买房？如果接力贷+JYD这个如何操作？，跟着房姐 无学区和自住，区域要求，后续也愿意再折腾其他房产组合方案，这次置换只考虑空间，希望房姐指导，推荐区域，小区，建议单价，总价范围，贷款方式，感谢！

回答：1. 抵押出400 没问题 2. 建议方案2 ，先抵押两处房产，老人票接力贷入一套总价600左右的标的，推荐看 双井 朝青百子湾等板块 例如 天通苑、青年汇佳园、首城国际的，国美城等 。总月供在5+减去两套的租金，每月还需要3+，按你自己的负债能力去调整总价。贷款年限越长越好，是20年。 还款方式：先息后本等额本息等额本金

提问：我计划将广东东莞的万科棠樾双拼别墅卖了，目前贷款280万，2010年买的，贷款利率7折，目前看此房涨的不多，我想卖了，一直在犹豫，因为贷款利率低，不知道是否划算？我们夫妻都在深圳工作，小孩现在在国外读大一，深圳有2套房，如果东莞万科棠樾此套房卖了，想在北京买套学位房，小孩与我夫人都是北京户口，有票房，预算600万内，有什么小区可以推荐？另外领秀新硅谷楼盘怎么样？

回答：短期非刚需不建议直接持有学位房，政策变动风险较大 东莞的别墅可以出掉，长期看必然跑速大盘，利率的优惠是小事，资金成本机会成本浪费是大事 领秀新硅谷属于品质溢价盘，投资属性较弱，价格7左右可以考虑

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