我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐好，新人首问。基本情况：我和我媳妇儿非京籍，有工作居住证，首F首D，首付180，月供1.8左右，近两年要孩子，准备买个小两居，媳妇儿在白石桥上班，年后可能换工作，我在亦庄上班有通勤班车城内都可以。目前我俩更倾向于买北边，看了两三个月感觉安慧里的房子比较合适，91年钢混，装修还可以的房子报价470左右。安慧里小区内有示范幼儿园，这个是吸引我们的一个点。 关于小区和房子有几点问题还望您给些建议 1，安慧里小区怎么样？有没有什么硬伤或雷区？房龄91年的对后续好出手吗？ 2，我俩更倾向于钢混，一是贷款年限长一些，二是感觉更安全，不知道这个想法对不对 3，我们主要考虑交通方便，周边配套完善，幼儿园和小学都还可以，除了望京我们不想去之外，还有其他小区适合我们的吗？麻烦您推荐一下，多谢！

回答：你好，安慧里是90年代的公房社区，特点是以塔楼为主，占地巨大，绿化和社区环境比七八十年代公房略好。 但是本身还是公房社区，能不能入手，还是要看性价比。 安慧北里、慧忠北里也可以关注

提问：房姐你好，目前子弹存量400，年入40，不想负贷太重。通勤需要，想上车五道口-沙河高校区之间的盘。不考虑学区。求分析流星花园，新龙城，万橡悦府。也欢迎推荐其他好盘@

回答：你好，回龙观社区庞大，住着大约50万人口。 1998年，回龙观诞生了批经济适用房，一些老北京拿着低收入证明，被分配到这里。 回龙观的小区，名字大多带着一个“龙”字：龙腾苑、龙跃苑、龙锦苑、龙泽苑、龙博苑，还有什么华龙苑、新龙城。 回龙观是典型的睡城，跟涨板块，在这里选房只能选品质最上等的。 何为最上等？又该如何挑选？ 很简单，直接看价格就行。 经历过三年半的调整，北京楼市早已没有任何泡沫，价格就是价值的直接体现。 目前，回龙观板块价格比较高的几个盘分别是：首开国风美唐、金域华府、流星花园、矩阵二期等。 简单粗暴地按价格排个序，金域华府﹥国风美唐﹥矩阵二期﹥流星花园，这基本也是回龙观楼盘的品质排序，挑最贵的买，你就对了70%以上。 如果偏爱新盘，万橡悦府也是不错的选择。

提问：亲爱的房姐，能谈谈东莞、惠州、佛山三个地方，哪个地方投资潜力吗？

回答：说一下广东适合投资的城市: 梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。 深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 佛山临广州，蹭广佛同城。 东莞临深圳，有华为大厂支撑。 惠州市环深入坑标配，属于天量供应，二手房找不到接盘侠。

提问：房姐您好，新人首问，请教置换房产问题，急盼回复。目前家里有两套婚前房产，一套是我2015年购买的朝阳来广营的自主型商品房（需2024年才能交易），一套是媳妇2016年在通州金地格林买的一居，考虑孩子上学问题现在准备卖掉通州一居置换东城房子，目前正在看和平里兴化西里的一套房子（地坛小学+和平里片区派位中学），56平报价500万，1976年的老公房，准备走dy贷，目前的问题有2个：一是这么置换有没有大的问题（夫妻都在和平里附近工作），二是怎么操作才能让房东能等待我们把通州的房子卖掉，担心房东等不到我们卖掉，有没有技巧，提前支付大额定金是否可行？

回答：你好，拖延流需要配合远期合同。 远期合同：指的是在今天签订，但一直到八九个月以后才执行的合同。 正常的房产交易流程，是付定金—网签—审限购--审税—办贷款—过户—银行放款—交房，整个流程，大约持续三个月左右。 传统的房产交易，“审限购，审税，办贷款”，一般是预留2个月时间。你可以要求到4个月的时间。 合同里写清楚，主要是二条: 1.截止x年x月x日，首付资金必须到位xxx万。否则按利息赔偿 2.截止x年x月x日，交易过户。滞纳期60天。 把违约利息写低，你又可以正大光明的拖延60天。把业主的违约金写高，即使最后这房子业主不卖了，你也能拿到一笔不小的赔偿金。 最后放款是可以人为控制的，一般可以让信贷员压件审批，再拖2个月没有问题。 这期间一定要跟业主哭穷卖惨，每一步的理由都想好，比如等落户，等自己的房子出售后拿到尾款... 我见过最长拖延流，20个月。 拖延流谨慎用，一般是忽悠次卖房的业主，需要中介配合。 一般来说，6个月以上的拖延单，默认一定会出现交易问题。 期间，房价上涨，时间延长，业主家属吹风，中介旁敲侧击，都可能导致上家追过户或毁约\/不配合。 拖延流需求精力、心态、专业度。 那么，如果你还在提问，说明对以上的麻烦还没有充分的准备。 并且，有各种手段可以做成买家违约，至少作为买家，你是有瑕疵的。 买卖关系里，买家是舔狗。 角色定位要清晰。 用定金锁定房源，签长期合同用拖延流，听起来很好，做起来就是贴身肉搏。 首先，少有卖家愿意签长期合同。 而一旦涨价，或者时间拖长，我们默认卖家是会反悔的。 最后的结果就是上下家耳鬓厮磨，感天动地晓之以情，慢慢付滞纳金展期拖延，三句话离不开道理的，大家就装老赖或干脆者走诉讼了。 诉讼即使赢了，也是亏本的。 所以，拖延流要慎用。

提问：房姐好，投资角度，sfsd，现在有两套房不知该如何选择，望京花园东区，西北向102平，低楼层略遮挡，不影响采光，二类不 首开知语城，商五，东北向89平，总价比望京花园东区高20万，这两套是否值得入手？哪个更优质？

回答：望京花园东区是高校老师福利分房，人文环境还不错；现在成交价也在6.2左右，相比去年略微上涨。首开知语城属于低密度板楼社区，自住起来更舒适，最近成交价也在7.5左右，同比去年涨幅近5个点，比较看好。自住兼顾保值 推荐选首开知语城

提问：房姐，荣丰2008的那种超小户型，19平方到30几平方不等的房子能不能做经营贷呀，单套抵押的那种经营贷？接受的银行多不多？

回答：目前北京低于40平的房本贷款不太好做，不是完全不能做。 荣丰2008因为超小面积超低的总价和西城相对劣后学区相对低的单价，对于一些想要西城又没用足够资金的家长，是一个不小的吸引力，350万即可换一张西城的票，中产阶级跳一跳就能够到，导致了成交的巨量。 风险性比较高，但因为总价又只有350万，风险的损失不高。 这种侥幸属性，深受中产的喜爱。

提问：房姐好！对于您给我的答复，保守选双井，搏更高选望京。我是外地人，有几个疑问，请赐教！1.双井在东三环边，离国贸只一站路。望京在东五环，位置觉得不如双井好，但是房价，租金望京反而更高些。为什么？只是因为双井比望京房龄老破吗？还是因为国贸双井片将来发展不如望京吗？记得房姐说过，国贸几年后可能25万一平，是价值洼地。2.为什么搏更是望京，而不是双井？3.要是买总价1000万元均5万\/平的双井老破大，和望京总价1000万，均价7万\/平的次新居，哪个10年后更好些呢？

回答：望京是产住结合，能量上高于双井，未来想象空间也更大 双井属于CBD的后花园，周边配套也相对更成熟，价格主要受CBD价格联动的影响，更加稳定 如果能承受更大的风险 可以看望京

提问：房姐，你好！我有房票，老公在老家上班，我在老家贷款买房一次。现在大兴黄村，近天宫院的六环外上班。感觉近五年都在这个单位。想购入黄村区域的房子，在次新房和新盘之间摇摆。自有450W，可以组合贷，两居或者三居均可。想听听您意见？

回答：黄村在大兴属于二流地段， 位置上更推荐靠近天宫院，其地貌更平整开阔利于规划扩展加上龙湖天街和凯德聚集人气，能量又胜一筹，另一个是枣园区域。 这一片新房溢价高，主看次新盘。

提问：房姐好，新人首问，目前手头子弹200，sfsd，预计两年后要孩子。看完精华帖，收获很大，本来一直根据您的意见，考虑自住加投资的需求在朝青看，但是有朋友建议综合考虑学区，一是置换难度大，二是全款抵押政策收紧，目前深圳已经全面叫停，不知道以后北京政策会如何。现在很纠结，想咨询您的意见，现在需不需要考虑学区，如果暂时可以不考虑，有哪些小区未来空间大，置换方便，如果能考虑学区一步到位的话，有哪些小区可以推荐，谢谢！

回答：你好，至少8年后才会用上学区，现在入手太早，建议先关注自住和空间。 深圳的抵押政策已经偷偷放开，不用过分担心。 子弹200，建议看看 国美城、炫特嘉园、青年汇佳园，常营看下 柏林爱乐、苹果派、万象新天

提问：向北京房姐提问 您好，新人首问，最近考虑为孩子将来投资置业，孩子快四岁，目前是西城广外学区，不占名下房产名额，打算首付二百多万，首套首贷，1、是考虑多更好的呢？还是不买学区纯投资？2、如果投资您建议买哪个地段的房子将来空间大？3、目前纠结南四环花乡桥南二公里的诺德春风和园新楼盘值不值得投资购入？等您给出专业性的指导意见，谢谢

回答：1. 西城学区适合拼爹，海淀学区适合拼娃，你们的情况只有你们自己最清楚 2. 投资建议看看朝阳，例如华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐都行，首城国际 2. 诺德春风位置还不错，但价格不算便宜，比较适合首套高贷款去买。 由于限竟房 8-9年的限售期以及这期间不能抵押，能接受这个条件做为投资也可以考虑。

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