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提问：已婚有几套2-3居。开公司家庭收入数百万以上，家和工作在学院路附近，老婆在西二环，准备沿八达岭高速附近选别墅，准备3-4年当居所。3年后出手学院路的作为居所，别墅再作为第二居所。家庭可支配现金2000万以上。还年轻工作比较重要，我们希望别墅具备居所的功能。顺义中央别墅区觉得贵，马坡价格便宜些但是距离远无法日常居住，奥北面积大但是堵车严重，八达岭沿线的别墅都小和旧，沙河看到中海尚湖有联排1300左右\/精装\/340平不用装修直接可入住，交通方便一些，但是周边环境有点乱，关键是觉得贵了点，准备全款。房姐怎么看，价格合理吗，全球金融危机情况下，出手正确吗？北京别墅房价会不会大跌

回答：远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差，保值效果并不好。 如果想兼顾还是向孙河板块淘下 6\/7左右，虽然现在价格也不便宜，但依托望京的发展，有其内在价值，能兼顾部分保值属性。

提问：亲爱的房姐，北京的房价平稳投资价值有没有？持有八年以上三室还是四室更好一点？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、逸翠园位置好楼层好的分别多少钱入手合适？这几个小区怎么排序？西安的房子能不能买？西安高新路丹轩梓园（洋房）、丹轩坊（高层）多少钱合适？同样价格丹轩梓园洋房和2000年枫叶苑别墅买哪个？差价多少？

回答：4居肯定比3居强 有俩娃的土豪家庭 四居是刚需。1 润枫水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4逸翠园、5天之骄子 ，这几个投资而言差距不大，价格要看具体标的。 西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，西安比较推荐曲江和高新板块。洋房别墅

提问：房姐，年底时会手握200现金，二套资格，去哪里买房好？ 买多大面积合适？ 纯为投资考虑，谢谢房姐

回答：二套资格不影响，可以忽略。 北京还没建好仓位，优先买好北京，做好选筹，做好评估和贷款，可以买到500万左右的标的。 全款再抵押买房，面积本身无所谓，超过140房屋有增值税，全款买房可以以指导价过户避开。 面积取决于： 你需求买什么房子 且 500万可以买到的房子 且 可以评足贷足的房子

提问：房姐，新人首问，坐标海淀区西三旗，自有住房一套市场价550左右，没有贷款，没有换房要求，JYD拿了300，手里有子弹120.考虑再入手一套，纯投资，考虑房租，空间，看了望京和清河板块，但是有个中介的朋友推荐东直门，柳芳，西坝河这边，说是价格挖地，有点纠结了，请您指点

回答：清河柳芳东直门 都不合适，望京没有太符合的标的。 西坝河的老房子两居一个选择，可以看看地铁10号线北段的两居室，安贞门到惠新西街南口附近的房子，位置比西坝河还好一点。比如安贞里 安贞西里 胜古南里啥的。西坝河有点学区优势，位置其实一般。另外推荐选 两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大等地

提问：新人首问，现在有顺义中央别墅区 400平别墅一套及慧忠北里第二社区老破小98平一套。现在亚运村慧忠北里附近华悦国际公寓租房居住。两个孩子均在国音实验慧忠北里校区上学，老人住顺义。考虑自己及孩子改善居住，考虑买平层，选择有华悦国际公寓218平2200万，亚运新新家园254平2200万，国风尚樾210平2200万，望京金茂府223平及277平，紫御华府380平3500万，碧海方舟3600万。 现在有子弹2000万。 问题一，紫御华府从开盘至今未，是否应该直接Pass。 问题二，望京金茂府现在是否严重溢价。 问题三，华悦国际及新新家园林澜是否太老，以后空间小而且居住体验下降 第四，国风尚樾如何评价 第五，综合排序如何

回答：紫御华府位置并不好价格偏高，与周边价格形成对立，品质改善很难被认可，所以上涨动能不足 望京金茂府品质好，溢价是肯定的 国风尚樾性价比一般，不如看东湖湾 华悦国际及新新家园林澜位置还不错，但长期跑输大盘 国风尚樾华悦国际望京金茂府新新家园林澜 另外推荐看下 东湖湾，臻园，保利中央公园

提问：房姐您好，新人小白首问。 20年7月社保满连续60月，投资需求，首套首贷，区域不限。 子弹主要靠父母赞助，300万左右。 本人月收入35k到手。 考虑为增值，生活在海外，不自住，可以租出去还点儿贷款。 麻烦帮忙定制一下（北京不熟悉，越细致越好，如xx地段xx小区xx面积之类的）

回答：考虑你的月供能力，看总价600-700左右的标的比较合适 月供在1.5-2，tty的顶复 单价2.8内可以入。还有像青年路的青年汇佳园的小两居，或者 风度柏林、后现代城 都可以看下

提问：房姐你好，新人首问，目前华龙苑南里有一套自住三居，市场价扣除剩余贷款大概390（男方婚前购买），手上子弹360，我和老婆加起来税后年入120（含公积金），目前几个方案不知道怎么选，1，再攒几年首付买二套，买美唐或者公园悦府；2，卖了当前三居置换海淀，目前宝宝快两岁，不知道买哪个学区没有方向，置换没有首套首付也怕换不起；3，往里走买世华龙越，女方工作地点在北辰世纪中心，所以希望买8号线的知名盘；目前比较迷茫，家人比较保守，倾向于选1，望房姐指点一二。

回答：1. 直接置换最合适 ，入一套大平层做底仓，用全款抵押的方式入，二套方式很鸡肋可以忽略。 如果你是京户 海淀 建议看看 晴雪园、美丽园、郦城、上地佳园 、华清嘉园、 橡树湾， 非京户建议看朝阳的嘉铭桐城 2. 直接买二套是次级方案，也可行。直接垫资全款抵押入，看看回龙观融泽嘉园、金域华府 也都带学区。 你们的收入不错，所以不要过于保守, 好好利用房贷杠杆

提问：房姐好，注册几个月了一直观望，来问一下希望获得首答！首套首贷，子弹150左右，围观房姐建议现在基本锁定常营新天地和柏林爱乐，现在在两个选筹间犹豫：柏林爱乐，离地铁近，生活气息浓但是小区环境稍乱，375 西向67坪一居（改成了小两居），个人比较担心环境的问题，留下就有大爷大妈堆瓶子；新天地，离常营地铁要走20，路上和小区里都明显冷清，环境不错树木茂密，西南向380，66坪一居已改两居，个人比较不喜欢离地铁太远这点… 都算是高层 问题：您怎么建议这两个的选择？市区里有没有其他的区域推荐？

回答：环境和离地铁20相比，我觉得上车盘地铁更重要。交通不便是硬伤，未来生活和增值都受影响，建议选择柏林爱乐。还可以重点淘一下 四惠、石佛营、劲松 当然相同的价格越靠近市区房屋品质也会下降，需要做一些取舍

提问：房姐你好，北京买房小白我现在的基本情况：16年买的深圳一套两居，用我的名字买的贷款我老婆也签字了贷款未还完，我老婆在北京5年社保，我们想在北京买套房子主要是做投资+自住（不过10年内不会来北京住，小孩在深圳上学）能拿出来首府在260左右，房姐帮忙推荐下哪里的合适？（之前中介带看过西三旗富力桃园一居，看过限竞房北七家的金辰府还有亦庄的招商臻珑）我没有区域限制，房姐帮忙看看我现在的情况推荐哪里？万分感谢！

回答：西三旗富力桃园一居不适合，北七家的限竞房不建议买，位置不行。亦庄的招商臻珑溢价产品。260的首付按二贷能看400左右的标的。如果你们月供能力不错，可以垫资全款抵押看500+的标的。推荐看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 ，丽景馨居，晨光家园

提问：房姐你好，我们夫妻俩手头50万，两人公积金加起来40多万，总首付款可操作到140-150万，非京籍，孩子一岁，主要考虑孩子幼儿园和小学。现在在看东坝金隅悦和园的房子，说是可以上旁边朝花幼儿园和白家庄小学。sfsd。不知道这个楼盘你怎么看？我们这种情况还有哪些区域房子可以考虑，就是能让孩子进到公立幼儿园以及小学且学校教育水平不差的？

回答：你好，东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。 虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。 白家庄小学就是硬件好的村小而已

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