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提问：房姐，我手里有两套房在出租。一套西便门79年带学区，500多，还一个柳芳89年，300。本来想一直这样租着，但现在有两个担心。1.实行房产税后这两套房价会不会大跌 2.房龄长，银行将来不提供买的贷款，房价会不会跌，也不能出手 留着这两套房目的，1资产抗通胀，2补充养老金，3急用钱时能卖掉变现。。 现在该怎么办？1. 继续这么出租着，2. 卖了换。 全卖还是卖1。换新还是二手？ 卖那个换哪个？手里子弹不到100。要买算二套。目前年纪快50岁了，收入逐步走低，贷款不容易。谢谢。

回答：1. 房产税可以看下精华帖有过详细解答，对房价影响不大 2. 西便门可以出掉，房龄过老+学区因素，不适合长持。柳芳可以继续持有 3. 500+手中100，可以投资一套天通苑顶复或者朝阳公园、朝青的2居

提问：房姐好，次提问。个人情况，已婚，孩子年底出生，家庭收入100，有炫特卖掉能有150，但是17买在次高点，所以有亏损，可用子弹共计500左右。考虑几年内自住+增值需求的三居和西城老破小配置。 问题是：1、先二套买，再攒钱买自住三居，还是先经营贷三居，再买？原因是感觉德胜这种均衡学区价格下降可能性不大。 2、如果买三居，大概预算900-1000，橄榄城、澳洲康都，香颂、东恒时代二期、首城国际您推荐哪个？看您推过橄榄城，但是相比于澳洲康都价格也高，从增值上看，还会比其他的长得好吗？ 3、如果买三居，需要卖掉炫特，感觉北京房子有所回暖，不知道该不该现在卖掉炫特一居室换三居，还是等炫特回本在考虑三居？ 谢谢！

回答：1. 小孩的学区4年后考虑都来得及，现在入一套改善三居更合适 2. 橄榄城、首城国际、东恒时代二期都不错，橄榄城和澳洲康都不是只看价格，档次还是有差距的，在北京品质还是值钱的 3. 要换就趁早，等炫特涨起来，三居你可能就上不了车了(三居不会原地等你的)

提问：房姐您好：计划在今年换房，房子是回龙观北店嘉园的6+7复式，房本面积144平，报价490万。计划换一个适合老人和小孩居住的有电梯或者一楼。我是高校职工，孩子可在五道口附近上学，目前住在学校公寓，换房不考虑学区，想换一个能兼顾交通，离地铁比较近的。我们看了龙泽苑西区、东区和西二旗附近的智学苑。提问：1、我们自己的房子好卖吗？是否有加装电梯的希望？我们需要等等吗？；2、卖掉房子以后手里大概能凑到600W现金，从居住和将来再次换房的角度来看，您建议回龙观或者西二旗的哪个小区？3、我们还有一个思路是等再攒两年钱到800-900W左右，再考虑换房，到时候选择的空间更大，您建议这样做吗？

回答：加装电梯是大势，但时间不确定性较大，换房没必要等这个 推荐看 领秀新硅谷、新龙城、流星花园三区 不建议等 几年之后的价格不好说了。如果现金流充足，可以全款抵押方式，适当放高一点杠杆。

提问：您好，新人首问：目前自住亦庄2004年交房别墅项目，正在出售中，因为两年后有出国居住计划，预估售价1900万。出手后希望1000万左右买一套投资房产，目前关注亦庄中海墅公寓三居，亦庄金茂悦，金茂府，东四环泛海国际，棕榈泉，东大桥新城国际。希望能够化投资。另外，有想法在亦庄买一套商住，预算300-400，做为过渡居所，出国后出租，请您给出宝贵建议。

回答：你好，如果是自住和保值这个价位亦庄和郊区不建议看。 棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，所以最近涨幅不大。 05~10年那段算是朝阳公园的头牌、甚至是整个朝阳东边的标杆，棕榈泉是个把这个做到的小区。 地段当然还是无敌了，对面就是朝阳公园。 但现在朝阳公园头牌早就换成泛海系列了，这个从价格就看得出来。 棕榈泉之所以现在地位下降了，不仅是年代老，各种做派也老。譬如楼外观，近看倒还可以，远看真的有点惨，猛一看有点经济适用房的感觉。户型也是，户型很大，但当年走涉外范，老外普遍更看重view而不是朝向，所以大部分的楼王户型都是主卧+客厅朝北（为了看朝阳公园），其实不是很符合中国人审美（泛海这一点就优势太明显了）。 管理上，近几年也有点懈怠，对比旁边公园大道不一定有明显优势。而且棕榈泉虽然地段很高大上，周边的超市确是以天客隆这种为主的，有点不搭。当然，整个小区的建筑质量、房屋质量、一些细节上，棕榈泉还是可以的。 反正看重，棕榈泉不用考虑了；喜欢阳光普照的户型，棕榈泉不用考虑了。 新城国际是一个得天独厚的盘。 东三环内光华路，左手芳草地世贸天阶，右手财富中心IFC，北面朝外，南面国贸，占据了的地段。 而在这个地段内，拥有超强的对比优势，世界城是商住，关东店老破小，只有新城国际是优等生独苗，这种情况下，不仅是区域价，还会有对比溢价加成。 本身的次新品质不算差，社区商业，花园，物业配套保证了基本盘。 次到楼下喝咖啡，新城国际就让我眼前一亮。 2016年下半年那会儿我推荐的时候，新城国际仅仅才6万多，300万就可以买到大两居。 但这种盘往往有个特点，值得买入的时间窗口非常短暂，早了就贵了不涨，晚一步就。 如果考虑自住，建议买泛海国际。如果纯投资，建议 东湖湾、保利中央公园、臻园、橄榄城 商住不建议买，总价400在亦庄可以买个上车盘暂时自住。

提问：房姐您好，新人首问。坐标北京，关于投资性置换问题。目前手头两套出租，都在海淀北清路沿线，一套杏林湾128平大两居约850无贷月租金8000，一套领秀慧谷92平两居约500有100贷款月租金6000，考虑这两个房子位置和租金都不算好，现在想调整房产配置，问题1、有两个方案，方案一：在三环以里两套换一套1300+，兼顾未来自住。方案二：换成两套，一套标的1000左右贷款兼顾未来自主，一套600左右全款。哪个方案比较好？问题2、有没有针对上面两个方案推荐的合适的小区或者楼盘？问题3、何时换房合适，目前两套正在出租，都是明年6-8月到期。问题4、还有没有其它较好配置方式，以及如何贷款更有利。希望月还款额度不超过2万，纯投资保值增值，谢谢！

回答：建议方案2，北京投资不是越靠近中心越好，现在早就是点状辐射。1000的标的 朝阳 望京可以考虑保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城，海淀看下 橡树湾两居 或者中海枫涟两居， 太阳园两居。600标的 看下天通苑，朝青 板块 策略上建议 1000 找非满五不标的全款入，压价+省税费。再抵押 全款入一套600的标地 用同样的策略

提问：尊敬的房姐， 新人首问。 问您几个问题： 北京夫妇现在京有两套房（无贷款记录），现有18岁子女9月份在京读大学。考虑以子女名义买二手房（<90平米，单价10万）。两个方案: 1) 房本写子女名，由父母为共同贷款人，办理接力贷? 2)将父母一套房转给子女，再由父母申请二套房贷款? 注意到二手房受评估价影响，其贷款总额会较一手房少很多，有何建议? 对于北四环的光大名筑两居和保利香槟两居有何评比较和价? 还有其他建议否? 是否建议今年内赎回股票以增加购房首付款? 谢谢回答~

回答：1. 方案一更好，直接用子女名义买即可 2. 直接全款抵押入 3. 光大名筑是低密度板楼社区，正南向两居和南北三居户型不错，就是外立面看起来有点旧。保利香槟周边配套和绿化很好，南北两居比光大名筑要好，三居户型没入光大，这两个盘有合适的就可以入。 4. 增加首付当然可以。楼市现在zf一直按着在，是一个入市的好机会

提问：新人首问, 房姐你好, 小白一枚, 看了所有精华帖, 还是有很多比较傻的问题: 1. 我看您提到, 房子的价值主要是贷款, 这是什么意思呢? 2. 按这个思路是不是贷款越多越好, 年限越久越好? 3. 我的情况是首套首贷, 自住, 首付350左右. 目前看了朝青板块, 其他有什么推荐么? 4. 中介说不推荐组合贷, 额度少, 流程长, 这个怎么考虑? 十分感谢

回答：1. 天然杠杆属性+低利率，sfsd是给予每个人的福利，运用好就是资产增长的利器。 2. 理论上在能承受的范围内是这样 3. 重点看 朝青、双井和望京 4. 中介的目标是完成双方的交易，组合贷的周期确实比商贷要长，中介肯定不愿意把周期拉太长。如果卖家能接受组合贷就没问题，其他不用理会

提问：美丽的房姐你好。本人37岁，家庭收入40-50万，结余20-30之间。燕郊一套房，全款210.另外一套，月供6000.打算卖燕郊置换到北京，租金抵月供，减少压力。总价在400-450之间。看了您的精华帖，关注了几个位置。1.回龙观，国风美唐和紫金新干线；2.天通苑东三区和中苑；3.大兴高米店南，新里西斯莱；4.亦庄，万科金域东郡。 房姐，请教哪个地段更合适，大概什么价位没有溢价？ 请教您怎么操作，全款买房后抵押呢。

回答：1423 国风美唐5.5内，紫金新干线5以内，金域东郡5左右 全款抵押能抬高杠杆，可看的范围更大，结合你的月供能力 建议贷款额度在400内 , 这样能保证生活质量不受太大影响

提问：你好！请问房姐东叁金茂府未来保值增值情况怎样？首付500到600，贷款贷到，兼顾自住与投资，不考虑学区，请问东叁金茂府，天悦一号，首城国际，万科蓝山，合生国际花园，美景东方，这几个盘应该怎样选择。贷款贷到，二手房交易税费太高如何做抵押贷？

回答：你好，东叁金茂府这种豪宅项目，从投资的角度看，一般。 另外几个楼盘可以重点关注首城国际，其次是合生国际。 到底应该如何贷款？ 首房首贷用来按揭，对应满五的商品房，所以税收是实缴，不能避税。 因此，总价越高的标的，用首房首房首贷按揭需要缴纳同比越多的税费。 全款抵押，可以指导价过户，所以任何时候都是税率完成交易，所以适合找高税费房子，高税费本身就会导致折价，这部分折价金额大于你避税和全款资金成本，你就赚了。

提问：新人首问：房姐，你好！ 本人情况： 1、昌平东小口顶秀青溪，三居（154平）目前市场价750-800万左右，贷款已经结清。 2、海外一套房，目前在办理抵押贷款，年底到账110万左右。 3、手里现金300万左右。 4、正办理父母进京，2月后能获得首套购房资格。 5、目前在风度柏林租三居居住。 本人原本想法： 1、目前感觉顶秀上涨价值受限，周边只有珑塬高端盘，今年好像又出让了2个地块。想置换到具备潜力的区域，还是想考虑大3居。 2、想利用父母首套资格，卖房后，高贷款，置换1200+以上的房子。手里尽量留点钱，以后再给父母买个小的。 3、购房目的是以投资增值为主，做高房子的总价，如果能兼顾居住。 看了你的文章后，目前疑惑： 1、看了你关于天通苑的利好，那东小口这个片区是否还存在价值？ 2、我选择卖房后，全款买房再抵押好呢还是等首套资格？如买大三居，多大标的合适？cbd、望京、奥森拿捏不准。天子骄子、乐城国际、禧福汇、万科蓝山、鸿坤花语墅都看过，世茂奥林那边也看过，望京也比较了解。 3、如果此套不卖，抵押贷款，然后用抵押的钱加上手里的部分现金在双井、望京、九龙山附近选择一套小一点的房子。等以后再处理掉顶秀的房子，再置换一个小一点的。 4、是买地段好的大三居还是再持有一套小两居，犹豫不决。 现在很是疑惑，不知道该做哪一种选择，还望指导。谢谢说的比较多，打扰了！

回答：东小口暂看不到利好，顶秀青溪的单价并不低。 你的资金充足，直接全款抵押更有优势，没必要等首套 投资盘还是望京 和双井之间选择， 双井7.5*160次新\/5.5*218老破大 或者望京7.5*160次新 \/5*240的老破大。 大三居更好

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