我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐好，看了问答深受启发，果断付费，新人首问。 基本情况：本人大学即将毕业，暂无收入，父母和我都是北京户口。目前我有sfsd资格，父母现在每年可还贷50，手中现金200万；家里在后沙峪双裕花园有一套顶层四居大复式，现在市场成交价格580左右，预计这两年可以装电梯；下花园北京郡有一套边户联排，看了问答准备卖了，大概可以卖220左右，抛去贷款到手150。 问题：父母想趁着没退休再买个品质高一点的房子，喜欢西边，考虑自住和保值增值。 1.后沙峪的房子现在卖掉是不是有点不值？ 2.目前看了西山锦绣府，临路排155p1000出头，但开发商说只能全款，由于是新房期房，全款抵押是不是没法操作？圆明园西路北延对于排房价影响大吗？ 2.看了中海天钻，父母对户型很满意，觉得位置通勤也不错，但听说要卖到7.6？古城7.6万算不算CEO盘？可以入吗？ 3.海淀看了看金玉府，丰台春风和院，还有天悦一号都可以考虑，可以推荐一下其他小区品质好的标的吗？ 4.我留着sfsd的指标等之后工作再用合适吗？还是赶紧用了比较好？ 现在还是比较乱，希望房姐点拨。

回答：1. 后沙峪的房子如果能装电梯，可以等等再卖 2.期房没发全款抵押，影响不大 3.7.6的价格CEO盘 4. 天悦一号旁边的金府大院也可以看下 5. 有资金就入，不用等

提问：房姐新年好。我已婚今年准备要孩子，现通州有套房估计400左右（无贷款），北三县有个联排（月供1.4），目前手头子弹大约600，想在上地或回龙观再买套三居，不知有无小区推荐，可以兼顾教育和投资可能；另外如何操作为好，是否可以做抵押贷，请赐教拜谢。

回答：400可以抵押出200+的资金 可以看总价800+的楼盘 如果当下还没有孩子，建议重点以投资为主 回龙观推荐看： 新龙城，融泽嘉园 上地推荐看： 怡美家园、当代城市家园

提问：房姐好，本人小白，未婚，京籍，sfsd，无家人支持，首付只有100以内，本来想买个一居，但看了您很多文章，并不建议买一居，可是两居室太贵，想买一套半刚需，保值且有一定空间的房子，请问有没有什么办法可以操作，增加贷款额度，减少首付，有三张信用卡，额度大小不等，平均10w一张左右，在考虑的地理位置是宋家庄，酒仙桥附近，但也有人建议我买通州区的房子，但想着未来以租位置，没有大问题不打算卖，所以不知道除了在贷款上有没有什么操作之外，在房子购买上选择方向有没有好的建议？

回答：酒仙桥主要以90公房为主，不过大部分价格都在300+ 低总价不建议看宋家庄，另外推荐看 劲松、北工大 首付不足寻找能gpgd的标的，还可用其他核做信用贷或刷信用卡，尽量不要用自己的，主贷人负债率过高对下贷有影响

提问：新人首问：房姐您好。现在有2000子弹，用于投资。在国贸和朝青片区犹豫，国贸这边看了新城国际、世贸国际、世茂宮园、瑞安君汇、圣世一品；朝青看的星河湾。感觉国贸片区居住品质很一般，但是价格高，尤其新城国际，换手率高，价格一直涨。星河湾居住品质好，单价比国贸低，但是涨的空间不好评估。请房姐指教，到底如何选择？另外，请教房姐，不利于投资的具体原因是什么呢？

回答：国贸商圈固化，这一片总价高、户型一般得房率低、出租的多、小区就一两个楼、大塔楼、物业费不低、早期很多是涉外公寓，投资不是好的选择。星河湾近年涨幅不大，价值突显，相比更值得入手。 受政策+成绩的影响，风险不可控。你入手一套好的，一但成绩下滑或政策变动，直接贬值10%以上，一般投资需要回避。 如果想投资给两个建议： 1）选择有潜力成为优质学区的板块，需要运气成分，没有学区下跌风险。2）选择学位已被使用降价出售的标的，因为包含套利机会，风险也会小。

提问：房姐好，本人刚拿到京户，未婚，目前在南站附近工作，但明年有换工作的可能。目前名下有套深圳1600w的住宅，请问针对我的情况是否有近期置换北京房子的必要？有的话能否推荐下总价2000左右，兼顾保值和舒适属性的楼盘；没有的话也希望告知置换时机，非常感谢。

回答：深圳经过一波涨幅后，大概率会横盘一段时间， 如果未来长期北京，建议置换 总价1500+ 推荐 亮马桥一带大面积老大楼，酒仙桥一带大面积次新 十里堡到青年路一带大面积次新

提问：房姐好，新人首问 咨询1：本人2016年买套房，当年贷款利率4.9%且打8.8折，现在是否应该转成LPR？如何操作？ 咨询2:计划买第二套房：定位（北京）世华泊郡的回迁房，想问下，这个小区的回迁房的价格走势（现6.28万\/平）？买这个回迁房是否有什么风险，我因该留意哪些？（比如小孩上学？再次交易时？） 咨询3：看中世华泊郡总价660w，106平小三居回迁房可交易，南北通透户型，是否值得上车。如果上车，我的子弹300，是否应该采取抵押贷？

回答：1. 转lpr吧，现在在手机app就能操作，或者直接电话问下银行 2. 购买回迁房关注一下税费，另外就是周边居民素质的问题，其它没什么 3. 这个可以考虑，建议走全款抵押

提问：房姐，您好，星球会员新人首问：目前名下一套通州海棠湾房产，市场预估价800万（100万公积金贷款未还），夫妻双方共有产权，而且都没有SFSD资格了。1-2年内可以通过积分落户解决户口问题，孩子还有5年左右上小学，所以打算近期提前准备。 目前子弹500，年收入50左右，月公积金9K左右，如果卖掉通州房产一共凑齐1200。是否可以考虑买一套+一套投资，如果这样的话，在综合考虑学区，自住和保值的基础上朝阳有哪些地区和小区推荐，海淀或西城是否可以考虑？另外在市里保有一套的基础上是否可以考虑通州保留一套长期拥有，毕竟有环球影城和市中心的概念加持。 还请您帮助，如何能实现资源的优化配置，谢谢。

回答：我的建议是海棠湾可以保留，直接抵押盘活资金，大概获得400左右，加手中一共900+的资金，全款入一套自住投资盘 先不要考虑学区。 3-4年后再买，有两个方案 1. 抵押掉后入手的这个标的，加手中资金入一套学区标的。 2. 如果再抵押月供可能跟不上或者压力太大，就直接出掉海棠湾入学去标的 这样手中的资产增值最快，风险。后期再入学区选择权也更多 投资盘建议看望京和双井板块

提问：房姐好： 我家女儿还有一个北京指标，不是刚需买房，计划600万内够一套房子，家中一直在奥森附近住……目前看了奥森ONe89平的550万（限竟房），筑华年的85平也要600万左右！……还有看了一个展览路的65平92年的580万！……烦请房姐，给个建议！……除去这三个地外，600万内，你️好的建议吗？（可以不看区域） 谢谢

回答：你好，限竟房9年左右才能变现，如果你买来投资，时间太久了，很难保证9年内没有卖房打算。项目整体马马虎虎，其实还是有新房溢价的。 筑华年这个盘在北苑那些次新房里面算很一般的，但品质也说的过去。 如果是自住，这几个盘都不赖，但是考虑投资，其实有更好的选择。 总价600万以内，比较推荐朝青板块

提问：房姐好，您能解读一下国风上观和宝星国际小区的优劣势吗？国风上观大面积低层或顶层多少值得全款入手？

回答：国风的物业不行，挨着京密路，吵，而且关键是三居的户型不行，不够通透，餐厅别扭 宝星园窗外是SOHO，小区环境还行，周围吃住行上班都可以步行，以前奔驰高管大多住这个小区。

提问：房姐，关注你很久了。我公公二环内161平米一套，标价1500万卖，如何快速卖出。卖出后给我们500万用于买房，现有一套白家庄东里的老破小，有贷款120万，10年还清。想投资一套房子，可以持有5年以上，不要学区，请问有什么建议。忘了说明，我和老公已退休。谢谢解答。

回答：卖房技巧可以搜索下“卖房”关键词，有介绍过常用方法 如果500首付买入1000标的没问题，推荐 朝外东大桥CBD朝阳公园双井十里堡一带 如果500全款 推荐 天通苑顶复、常营次新

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