我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐大佬，通州万达附近求推荐；500-700w做保值并自住，是选00后的老小区还是富力金禧花园这样的次新房？另外比对通州万达，朝阳范围内是否有更具明显保值优势的区域选择？谢谢！

回答：通州建议次新为主，由于整个区域规划落地还需要较长时间，存在一些变数。次新抗风险能力强一些 通州主要在于前期过热，现在的价格相比商圈及配套都成熟的朝阳没有优势 朝阳可以看 常营次新、东四环石佛营十里堡四惠一带2002后小区，还有望京的老小区。

提问：你好！想在西五环内买个大点的带院子的房子，目前了解的有西山美墅馆、檀香山、西山美庐、中间建筑、燕西台等，预算3000_4000w左右，从居住及保值增值看，哪个小区比较合适啊？谢谢！

回答：推荐 西山美墅馆和西山美庐，西山是2000年就形成的高档别墅板块，认可度还是很高的，相对有一定保值属性，属于北京自然景观和人文景观结合的地方，也是离北京最近的山区

提问：房姐新年好！北京，总价1500的标的，纯投资，现在那些版块、小区比较适合买入？

回答：望京、双井。 小区很零散，即使是好小区，大部分的房源不诚心卖或价格过高，或有硬伤，不能下手。 现在1500万的标的，拨开一堆堆迷惑的外壳，最后就剩2-3个小区，2-3套好货房源可以买入。 明盘了就不便宜了。

提问：房姐好，周末愉快，朋友推荐关注您的公众号，看了一篇文章果断来星球潜伏了两天，看过帖子和大部分问答，感觉眼界被打开，也很喜欢您的眼光和魄力。 麻烦您帮忙考虑一下，从家庭资产增值并兼顾2021年小学入学（不追求，类似育新即可）的角度，您会建议的操作以及可以关注的小区？ 目前情况如下： 1.回龙观龙跃苑两室一厅（出不出都可）约420万有70万公积金贷待还（所以没有sfsd） 2.目前首付约250~300万 3.家庭月收入5万 意向： 偏好两套一套 城四区近地铁都可以考虑（如两套的话，其中一套投资通州也可） 目前在网上关注的小区有： 艾瑟顿国际公寓 学知园 松榆西里

回答：松榆西里艾瑟顿国际公寓学知园 如果是首付300内，建议只看一套，分散两套可投资的标的非常少，竞争激烈也意味着溢价 海淀可以看看 定慧东里 定慧西里 朝阳可以看 南湖东园二区、南湖中园、花家地X里、望京西园的房

提问：房姐，您好！这次买房计划纯投资为主。目前手中现金有1000万左右，在北京海淀有自住三房。希望孩子7年后上大学，有机会再买一套小区环境和位置好的改善自住房。现在在深圳和北京都有房票。目前深圳疯长，北京不涨让我很纠结，做不了决定。您能给我一些具体建议吗？1、这些资金现在在北京买一套中国玺一楼加下跃的房子留着7年后住？目前中国玺能买到价格8.2万一平米。2、资金拆成2份，分别在北京和深圳各买一套？3、如果资金拆成两份，北京哪个区域或者小区的房子空间高，我该买多大的房子未来好出手？目前深圳还可以下手吗？还是等等看再下手深圳？因为疫情原因，家庭收入不稳定，不太敢用高杠杆买房了。谢谢

回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定。 深圳短期看肯定横盘的，但从资产配置角度 深圳值得投资长持，深圳值得看的板块在 宝中 蛇口 前海，基本总价800+才有性价比，北京以望京为主 橄榄城、大西洋新城 等 1 2

提问：房姐好，新人首问，多谢解答！求匿名～具体情况：夫妻双方在海淀魏公村和蓟门桥附近工作，都是京户，收入一般，月入2w，年入约30w，国管公积金月缴8k。没什么经济头脑，也没有兼职赚外快的能力，目前住单位周转房，打算尽快生娃。纯刚需，首套首贷。现在首付只有200w，只能考虑总价500w左右的房子。目前有三种方案：1.先不买房，等生娃落单位集体户口（教育资源尚可）后买魏公村附近的老破小，上班距离近。风险：房价一年内上涨二十多万。2.现在买魏公村附近的老破小，对口小学差，五年后再置换。风险：置换成本高，无学区老破小没有空间。3.买郊区新楼盘，交房时间两三年后，到时出租，在单位附近租房住。风险：单位附近房租高，出租收入不能覆盖租房收入，外加还贷压力大。提问：1.上述三个方案，您觉得哪个比较合理可行？2.比较纠结海淀无学区的老破小和郊区新楼盘哪个更值得选？通勤实在太累了，尤其是将来有娃后。3.目前看了几个老小区，都是80年左右房子，小西天，明光村，钢研社区，动物园宿舍，民族大学南路等。两居四百多的，觉得还可以。您比较推荐哪个区域？4.郊区新楼盘比较多，都很远，昌平大兴门头沟通州，单价5w左右的盘，请问有潜力较大的吗？以上，有重复之处请多包涵，谢谢！另外，现在有钢研社区5层顶层80年房，460w，比较喜欢，不知道该不该买。望指点！

回答：1. 等一年没有必要啊，你并不能积累更多的资金，踏空的风险更大 不可取。 2. 考虑自住和通勤问题 建议选附近老破小，这类产品能跟上大盘。 3. 钢研社区可以买，但价格有点高，另外推荐看皂君庙、双榆树板块 距离魏公村也很近 再或者看看七贤村附近，距离魏公村也不远，如果你想环境稍微好一点，可以看看厂洼板块

提问：房姐，之前提问中的回复你估计没看着，我再提问一下。我准备7月买上地或者中关村学区，假如学区未来会降，我买三居是不是很有问题？因为我准备要二胎，所以得准备三局。我之前想着买一个小户型的学区，然后周围买一个学区属性不是很强的三居室。比如买上地东里的一居室，然后买当代城市家园的三居室，但是这个方案杠杆无法做上去，当初离婚主要原因也是为了做杠杆。房姐有什么好方案或者好的技巧吗？我是北京工作居住证，房姐对海淀的学区有推荐吗？

回答：小面积学票+自住是一套比较理想的资产配置， 纯投资一套三居带学区，未来风险略大， 杠杆是要用到对的标的，优质标的杠杆，一味追求杠杆会有风险 一套优质三居gpgd 杠杆不会低。如果你流水充足，二套再全款抵押，依然可做到3成首付 海淀学区微观不熟

提问：接刚才安置回迁房的问题： 这类房屋不和开发商直接签约，而和开发商违规的卖房公司签约，是不是不行？买一手房是不是要和开发商直接签约才行？

回答：无论从哪个角度提问，结果是一样的。 搞清楚这个问题，从两个角度来思考： 1.所谓的「不限购项目」的操作逻辑是什么？ 2.用「不限购项目」做资金盘，应该如何操作？

提问：个人情况： 1、当前是北京集体户口，现想通过购房把集体户口落到个人房子上。 2、互联网公司工作，收入尚可。 3、当前已经不是首套，而是二套。 购房要求： 1、上车房，首要满足落户需求 2、购房目标区域： 海淀、昌平、望京。 3、 可接受价格区间：400万-550万。 4、有一定空间和投资。 5、 买了之后好出租好卖（有可能并非自主，未来2-3年结婚后可能换房）。 6、如果不租，也能进行自主。未来上班大概率在中关村或者望京，要求交通方便。 求房子推荐和贷款策略推荐，谢谢！

回答：400-500 ，板块上回龙观，无论在中关村还是望京上班 ，地铁都算方便，主淘两居，新龙城，国风美唐，都是不错的标的。 板块次选望京，主要是400-500在望京没有太多选择，多是老楼，看看 南湖中园、望京西园、望京新城。或者新一点的开间 还建议看下管庄常营那边，500w左右可以买两居，比如北京新天地 柏林爱乐 贷款策略：如果收入不错，可以适当拉高杠杆，撬动涨幅 , 变相3-4成首付没问题的，总价上就能够上600+的标的，选筹范围也更大。

提问：房姐您好!新人首问，京籍。目前名下万年花城一套75平大一居(公积金贷款已还清)，当前预计市场价450万，手里子弹400万，工作地点朝阳区安贞门，未来两年可能变化，年收入税后85万，考虑学区兼改善自住。踩过望京、双井、朝青、亦庄、五棵松等区域。目前有意向的区域和楼盘:朝阳区双井CBD传奇、首城国际；朝青华纺易城、润枫水尚；大兴亦庄格林小镇、林肯公园。 希望赶在明年孩子六年级前换房，现在初步有两个想法： 1.换双井、朝青800w以内小三居；顾虑：该区域看的上的房价太高，可选择性太少。需要卖掉现有房产，有点舍不得。 2.在亦庄林肯公园或金地格林小镇购置第二套，可以保留当前房子。顾虑：不知道人大附经开学校是否靠谱；亦庄远离市区，未来房产是否可以保值。 另外从中介了解二套贷款只140w。不知道是否有其他多贷款方法。 目前正在以上两个方案中纠结，还请房姐给予专业的指点，感谢！

回答：你好，你的还款能力还不错，建议抵押万年花城融资，把总价预算扩充到1000万左右，入手一套双井、朝青的大三居。 万年花城继续持有没问题，双井和超青的选筹也没有问题。

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