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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：近期有贷款买房的打算，个人的征信流水有什么需要注意的地方呢

回答：线下征信网点打印个人纸质版征信。 打印征信机器旁一般聚集了黄牛中介，记得不要打理。 流水通常打印最近6\/12个月，正常收入要求覆盖所有负债月供的两倍。 #今日买房提醒 系列有详细说明

提问：房姐好，新人首问： 个人条件：女生，未婚，首房首贷，工作居住证买房。计划买总价在330万以下的房子，首付款就出110万左右；房子不自住，需要以租还贷。 目前看中了八里庄东里的房子，京棉二厂的宿舍，房龄在80-90年间，目前看中一套80年的房子满五，基本无装修，老人在住，卖房是因为年纪大了，想换电梯房，3层，55.75平米，南北通透，315万，57040\/m，理由如下： 1、位置较好，租金较高，能缓解一部分贷款压力； 2、京棉二厂一直有拆迁的音信，京棉一厂、三厂都已经拆迁完了，就剩下二厂了，哪怕以后不拆，后期卖房的时候，拆迁也是一个卖点； 目前纠结点： 1、学区较差，片区初中基本在朝阳区为倒数； 2、目前看去年给出的拆迁安置条件并不算好； 3、小区环境比较差，没有物业，楼与楼之前还有一些自搭平房，有一定安全隐患； 现在纠结在于是否就是买八里庄东里的房子，还是看一些朝阳区其他地方的老破小，没有拆迁一说，但是学区、物业管理稍好的的房子，或者后期有一定增值的房子，房姐能给推荐一下嘛，感恩。

回答：有学区反而要小心，投资不看，投资搏拆迁基本靠赌，不要太看重 推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，带电梯都好出租

提问：房姐你好，新人首问，我和媳妇jlh已经一年，媳妇首房首贷，媳妇全职妈妈无收入，以后购房首付和贷款都由我来付。 1，如果以媳妇名义贷款购房，房产证下来后，应该已经抵押在银行了，能办理加我名字么？ 2，签代持协议能规避风险么？代持协议能否公证，如果不能公证，是否有法律效用？ 3，代持协议里面可以写明代持份额比如30%房产市值，如果房产证下来了，还有银行贷款没还完情况下，如果能加名字，房产证里面可以写明份额么？比如30%？ 4，房姐觉得丰台南三环宋家庄附近的鲁能钓鱼台美高美的别墅项目怎么样？双拼类独栋，5000多的，有发展潜力么，自住值得购买么？ 5，如果出售房产，在房产贷款还没有还完的情况下，是否需要卖主自行筹集资金还完？如果使用过桥还贷款，市场价格目前月息大约需要多少？2厘？如果让买家垫付，一般可以要求买家垫付多少比较合理？房价的10%，20%，或30%？还是买家一分不出？或者说收买家多少定金比较合适？ 问题比较多，麻烦您了了，多谢！

回答：1. 房产更名要先还清贷款，有抵押没发加 2. 代持严格说没有法律效用，代持就是靠双方的信任 3. 能加名就可以写份额 4. 这个价格完全是自住属性 需要看你对环境和品质是否满意。这类别墅的投资属性是比较差的 5. 详细说下解抵押 1. 房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2. 房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3. 如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。 定金需要双方协商，没有固定的，交易是相互的。

提问：房姐您好，首次提问望翻牌～家里有西府景园二居室一套，想卖掉置换成3-4居改善性住房，希望置换住房总价在600-700万之间，总面积在110平方米以上，新房二手房均可，希望小区品质好点。看房子下来只有门头沟，大兴的部分房子符合条件，请问房姐1.丰台西南四环西府景园是否还有空间，现在出手是否太早 2.可否帮忙推荐一下可以600-700万可以购买的改善性住宅楼盘，有一定的保值增值属性，非常感谢！

回答：1. 西府景园属于纯居住盘，相对密度较高，居住环境马马虎虎，这一片空间一般。 2. 门头沟太偏不建议，大兴可以看下，另外推荐在丰台角门、马家堡、草桥可以看下 例如 富卓苑、星河城。朝青和百子湾、常营 也淘一下 例如 国美城、后现代城、苹果派。

提问：房姐你好，北方县城体制内科员（事业编），家里原来有厂，2017年征地拆迁补偿1800w，2017年下半年找链家以公司名义全款入手门头沟780w一手住宅135平米（至今下不了房产证），入手门头沟470w龙湖商铺一套、良乡大学城420w商铺一套。三亚全款240w住宅一套。目前家庭年入35w（租金大头）。 ①请问怎样优化现有资产 ②门头沟新城s1号线上岸站附近现新建商品房林立，住总、万科、华润、绿城、电建、融创、远洋等大牌商品房都已陆续入住，还有一批限竞房。龙湖长安天街已经开始运营，大牌写字楼林立。看了以前问答，你对石景山门头沟不看好，现情况是否改变呢？ ③重庆两江四岸今年是什么行情，2025年前行情有多大？ ④大会再次重申房住不炒，房姐如何看北京今明两年行情？

回答：你好 你所有的问题，根源都出自县城。 因为县城的环境，你的视野和认知变窄，对于大城市的发展感知力衰弱，所以听信了链家，用公司破限购，全款买房，买到了门头沟没有下产证的房子，门头沟的商铺，良乡的商铺，以及三亚。 基本覆盖了所有买房所有的操作： 中介忽悠，公司买房，全款，远郊，五证不全，商铺，旅游地产... 其中任何一项，碰到基本就完蛋，可是你却是统一集成...... 你的手牌太好，现金资产丰厚，但打出的结果是炸掉了自己给对方送分。 解决的路径也很明确，先从纠错开始，但执行还有很长的战斗，纠错的同时，开始积累正确： 1.门头沟退房； 2.不要用公司买房； 3.商铺全部卖掉，当下不好卖做好长期准备； 4.无法出售先抵押，但商铺单独评估和抵押都极差，尤其远郊，一般配合北京住宅，但你未持有住宅； 5.从石景山到门头沟一带，不要碰，谁碰谁死； 6.除了以上资产，你的现金情况，其他资产情况未知； 7.买的好涨价，买的不好不涨，溢价盘还在回填价值； 8.等于奉天承运皇帝诏曰，等于阿尼陀佛，等于子曾经曰过，口号仪式，没有任何意义。 星球偶尔数据问题刷不出来，刚看到。

提问：房姐好！新小白一枚。 1. 考虑海淀优质，不考虑价格，但考虑学校+。五一学区、上帝实验学区、三小万柳学区，哪个更好一点？目前看了上地佳园、万柳碧水云天的房子 2.计划定碧水云天的房子，但我流水不高，怎么提高银行贷款呢？ 3. 大厂16年价买入一套房，当时300左右，现在只有一半价格了，宣传说是有五年规划，期待那时候会涨价回升。您觉得现在有必要卖掉，在北京买入一套纯投资房吗？ 非常感谢房姐指导！

回答：推荐买碧水云天 学区 三小 海淀 全市前五 可以看下精华主题有个人养流水的说明，或者找中介有能帮助包装的，可以咨询下 大厂的房子流动性比燕郊还差，不好卖。可以挂着试下，能出就出掉，或者看下能否抵押出来

提问：您好，现可以出300-400万，进行二套投资，想五年后变现换初中，因孩子马上上小学，初中考虑换房。请问：1:看上了亦庄次渠站喜瑞天著可否有投资价值？400万两句。2:考虑慧忠里老破小；3.请给一个建议投资哪个区域的哪个小区会比较好！感谢！

回答：喜瑞天著是限竞房，你5年的时间卖不掉。 不建议考虑 慧忠里可以入，这个是对口朝阳外国语，还有芍药居对口人大附朝阳，或者安慧北里X园对口陈经纶嘉铭西校区。这些都是比较稳定的区域。

提问：房姐老师，我是在京国企正科级（但不是档案市里管那种），请问这个身份能开公司，办理抵押贷款么？我上网查了查，也没有特别肯定的答案，请问见多识广的您，盼回复

回答：是否能办理企业，要看每个单位对于员工的规定，没有统一的标准。 只能说公务员行业比较敏感，大多数单位不允许。 为了绕过这一点，可以用配偶或者父母的身份注册公司。 如果配偶或者父母的身份也敏感，再考虑实际控制人的贷款产品。

提问：美丽的房姐，您好！新人首问： 1. 拟购北京二套，套是单位的经适房。 2. 二套首付能承担250w，总价在450w以内的小两居。 3. 孩子2022年上小学，可以去西苑小学，离爸爸单位很近。妈妈工作地昌平，有班车。 4. 但西苑片区的房价太贵，单价9.5万起，而且房源少。 5. 在西苑一片选小两居呢？比如中信所。还是去海淀别的片区选？如果在西苑小学上学，有一定可能性升旁边的初中。如果去海淀别的片区，可有推荐？谢谢！

回答：在西苑附近可选择并不多，可以看下 马连洼片区 梅园、竹园、兰园 不带学区，自住起来会好点，但是通勤和小孩上学会有点距离。 考虑兼顾学区还能看下志新村小区、东王庄小区或者石油附小那一片

提问：房姐，我们在海淀山后有二套房，孩子已在山后地区上小学。请问我们是析产后在本小区（海淀三嘉信苑）再增套房，还是去工作单位附近（肖家河）换一套更大点的房子，哪个更有投资价值？去肖家河附近换房可以满足未来孩子跨区小升初，以及改善居住面积的需求。在附近增套房，负担小。如果换房的话，圆明园花园别墅和骚子营的燕北园哪个更有增值潜力。另外，请问购买有抵押（经营性贷款）房子的流程应是怎样？目前这套房子业主想网签后，用我们的首付款解压，提前还款至解压完毕大概需要一周，我担心银行解压期间发生法院查封等事件。是不是我担心的多余了？谢谢！

回答：1. 你的情况改善居住+保值更合适，所以推荐置换到肖家河。燕北园圆明园花园别墅 再详细说下如何解决抵押问题 1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

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